產業園區五種不同的運營模式分析！

產業園作為一種政府搭台、企業唱戲的組織形式， 在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別， 其管理及開發是一個充滿智慧的過程。 1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區， 之後產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態， 成為各地區經濟建設的重要支柱。 產業園區不同的運營模式， 有不同的對策方案及表現形式。

產業園區五種不同的運營模式

第一種模式：政府運營模式

這裡的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區有關聯， 但卻是不同概念。 政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見， 園區由政府投資開發， 園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務， 然後收取一些服務費用， 同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。 政府運營模式適合於一些規模小， 管理簡單的園區。

對於一些大型的園區， 這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。 廣州天河軟體園就屬於這類運營模式。

第二種模式：投資運營模式

投資運營模式是通過政府投資建設園區， 然後通過房租、固定資產等作為合作資產， 孵化有發展潛力的中小企業， 在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市， 實現資產增值並收回投資。 這是一種長期投資的理念， 園區在中短期很難有可見的回報， 但是對於一個區域的經濟發展具有很強的推動作用， 因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。 浦東軟體園就屬於這一模式。

第三種模式：服務運營模式

隨著經濟的發展， 只是投資還是不能滿足很多企業的需要，

很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。 在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。 園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、資訊提供等軟服務， 為企業提供更佳的生存發展環境。 服務運營模式強化了園區與企業的合作， 增加了園區的收入管道。 杭州軟體園就屬於這一類運營模式。

第四種模式：土地盈利模式

隨著近十年中國房地產市場的熱起， 土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水準。 一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能， 所以一些園區通過控制大面積的土地， 在進行初步開發後， 短期內提升土地的價值， 然後進行地產開發或轉讓。 這種模式更像一個有規劃的地產開發商，

獲利能力非常的強大， 同時也為園區後期的開發奠定了雄厚的財力基礎。 這方面做的比較好的是中關村軟體園。

第五種模式是產業運營模式

一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用， 園區設立的目的就是要做一個產業鏈， 比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等， 這些產業園在投資初期就會進行招商引資， 引入企業資本一起搭台， 然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。 園區會對一些有實力的入駐企業進行投資， 甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。 這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。

對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。 例如重慶的兩江國家開發區， 規劃多個產業一起運營， 有招商、有投資、有獨資， 運營複雜， 然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。

對產業園區不同發展階段的模式分析

所謂產業園區， 實際上是由於生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式， 初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為， 造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特徵， 也成為我們定義發展階段特徵的主要依據;

我們在這裡把產業園區的發展定義為四個階段：

第一階段 生產要素聚集

發展階段：要素群集階段;

核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動;

產業聚集動力：低成本導向，由於優惠政策的吸引聖餐要素的低成本導致人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置;

主要產業類型發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統產業;

產業空間形態：純產業區、在空間上呈現沿交通軸線佈局，單個企業或同類企業聚集。

園區功能：加工型、單一的產品製造、加工;

園區增值方式：可稱之為工業產品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鏈”，即通過與區內外，國內外的貿易交換獲取附加值;

與城市發展的空間關係：基本脫離;

代表園區：我國一些發展水準偏低的產業園區目前尚處於這一階段。

第二階段 產業主導特徵

發展階段：產業主導階段;

核心驅動力：內裡外力並舉，即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用;

產業聚集動力：產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特徵的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件;

主要產業類型：外向型的產業，其中以電子設備、通訊設施製造業一枝獨秀;

產業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支持，園區內企業自身創新能力較弱;

產業空間形態：純產業區，在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸佈局;

園區佈局：以產品製造為主;

園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”;

與城市發展空間關係：相對脫離;

代表園區：我國目前大多數發展較高的高新區基本處於這階段。

第三階段 創新突破階段

發展階段：創新突破階段;

核心驅動力：內裡為主，技術推動，企業家精神;

產業聚集動力：創新文化;

主要產業類型：技術密集型、創新型產業、高速資訊網路技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進製造技術等重要的新興領域;

產業發展需求因素：高素質人才、較好的資訊、技術及其他高新產業配套服務，園區自身創新能力不斷增強;

產業空間形態：產業社區，產業間開始產生協同效應，在空間上形成圍繞產業集群同層佈局;

園區功能：研髮型、科技產業型、製造、研發複合功能;

園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈;

與城市發展空間關係：相對耦合(中樞輻射);

代表園區：中關村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區。

第四個階段 現代科技都市

發展階段：財富凝聚階段;

核心驅動力：高價值的“財富級”要素的推動;

產業聚集動力：高勢能優勢;

主要產業類型：文化創意、科技創新產業、及其他高端現代服務業為主;

產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本;

產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合;

園區功能：複合型(事業發展中心—生活樂園)，現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區;

園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研髮型產業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“財富鏈”;

與城市發展空間關係：緊密融合(多級耦合式);

代表園區：美國矽谷。

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從開發到運營，選專案，抓政策，打市場，盯運營；這裡專案紮堆，這裡專家紮堆，這裡方案紮堆。

我們在這裡把產業園區的發展定義為四個階段：

第一階段 生產要素聚集

發展階段：要素群集階段;

核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動;

產業聚集動力：低成本導向，由於優惠政策的吸引聖餐要素的低成本導致人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置;

主要產業類型發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統產業;

產業空間形態：純產業區、在空間上呈現沿交通軸線佈局，單個企業或同類企業聚集。

園區功能：加工型、單一的產品製造、加工;

園區增值方式：可稱之為工業產品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鏈”，即通過與區內外，國內外的貿易交換獲取附加值;

與城市發展的空間關係：基本脫離;

代表園區：我國一些發展水準偏低的產業園區目前尚處於這一階段。

第二階段 產業主導特徵

發展階段：產業主導階段;

核心驅動力：內裡外力並舉，即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用;

產業聚集動力：產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特徵的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件;

主要產業類型：外向型的產業，其中以電子設備、通訊設施製造業一枝獨秀;

產業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支持，園區內企業自身創新能力較弱;

產業空間形態：純產業區，在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸佈局;

園區佈局：以產品製造為主;

園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”;

與城市發展空間關係：相對脫離;

代表園區：我國目前大多數發展較高的高新區基本處於這階段。

第三階段 創新突破階段

發展階段：創新突破階段;

核心驅動力：內裡為主，技術推動，企業家精神;

產業聚集動力：創新文化;

主要產業類型：技術密集型、創新型產業、高速資訊網路技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進製造技術等重要的新興領域;

產業發展需求因素：高素質人才、較好的資訊、技術及其他高新產業配套服務，園區自身創新能力不斷增強;

產業空間形態：產業社區，產業間開始產生協同效應，在空間上形成圍繞產業集群同層佈局;

園區功能：研髮型、科技產業型、製造、研發複合功能;

園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈;

與城市發展空間關係：相對耦合(中樞輻射);

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第四個階段 現代科技都市

發展階段：財富凝聚階段;

核心驅動力：高價值的“財富級”要素的推動;

產業聚集動力：高勢能優勢;

主要產業類型：文化創意、科技創新產業、及其他高端現代服務業為主;

產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本;

產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合;

園區功能：複合型(事業發展中心—生活樂園)，現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區;

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