高力國際：2018年北京甲級寫字樓租金面臨下行壓力

1月24日， 高力國際今日召開“城市領袖 錨定未來 | 高力國際華北區物業市場2017年回顧及2018年展望媒體發佈會”， 就2017年北京市的寫字樓、零售、產業及工業地產、投資四大板塊以及瀋陽和天津二線市場的表現進行回顧並對2018年做出展望。

會上， 高力國際與清華大學恒隆房地產研究中心簽訂指數研究戰略合作協定並特邀清華大學副教授、建設管理系房地產研究所、恒隆房地產研究中心楊贊博士就“寫字樓租金指數意義和挑戰”發表講話。 此外， 高力國際華北區辦公樓服務部租戶代表總監李芳月與特邀嘉賓裸心社中國區銷售部負責人林天春及中國房地產報全媒體新聞中心主任陳青藍共同開展共用辦公座談會，

解析共用辦公興起的原因、發展現狀、盈利模式以及對行業內業主及租戶的影響， 同時展望未來共用辦公發展趨勢。

北京物業市場回顧與展望

甲級寫字樓物業市場新項目釋放受抑制的需求， 租戶呈現多元化趨勢

2017年， 合計租賃建築面積約39.0萬㎡的八個新專案完工入市， 致使北京甲級寫字樓市場總存量同比上升6.5%至約637萬㎡。 以堅實的經濟基本面為支撐， 租賃需求穩健， 淨吸納量于2017年達34.1萬㎡， 較2016年上升約77%。 新專案推升平均空置率同比上升0.3%至8.3%， 同時釋放部分受抑制的需求， 特別是來源於租戶的搬遷和擴張的需求。

內資企業仍為主要的需求驅動力並且租戶逐漸呈現多元化， 不僅來自金融、專業諮詢和IT行業， 亦來源於房地產、傳媒、製造業和能源行業。 就租金而言， 由於需求穩定且若干高於平均租金水準的新項目入市， 北京市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元月/㎡。 儘管如此， 若干競爭加劇的子市場內， 業主提供租金優惠、提高代理傭金或其他激勵策略以期於年底達到或維持較高的出租率。 投資市場內， 機構投資者和自用買家持續對在京購置寫字樓物業保持興趣， 尤其是自用買家。

展望未來， 鑒於若干專案延期至2018年， 特別是北京又實施了的“停工令”， 我們預計2018年供應將達頂峰， 總建築面積約100萬㎡的十一個新項目將完工入市。 並且自2018年起，

CBD核心地塊和麗澤金融商務區將成為新供應的目的地區域。 隨著新增供給逐漸入市， 我們預計全市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。 而租金將面臨下行壓力， 預計2018年平均租金同比將下降1.2%。 我們認為租戶將利用這個機會優化其選址和成本控制。 而業主則應將此視為提升物業品質和對租戶服務品質的推動力。

優質商鋪物業市場新增供應有限， 但對租戶活躍的調整及升級持續推動需求

2017年， 北京優質商鋪物業市場共有三個新項目入市， 市場總存量同比增加4.9%至約560萬㎡。 其中兩個新專案位於新興區域， 使得新興區域存量在總存量中占比微升至62%。 市場需求保持強勁， 成熟物業對租戶持續的調整和升級帶動租賃交易的活躍度，

除餐飲業態外， 服飾和生活休閒類品牌也錄得大量新租， “新零售”與傳統零售的融合進一步顯現， 包括盒馬鮮生、超級物種等新零售業態在京陸續開業， 商鋪市場需求日益多元化。 活躍的市場需求推動空置率同比下降0.8%至3.1%。 同時， 2017年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比增長1.2%至人民幣816.1元月/㎡。 其中， 核心區域新增供應有限， 而優質項目積極調整且不斷升級， 租金同比增長1.5%。 新興區域淨吸納量增加， 空置率降低， 顯示出更加強勁的消費需求， 租金同比增長2.4%。 投資市場成交頻繁， 共錄得九筆大宗交易， 多為業績平淡或經營不良項目的轉手。

展望未來， 建築面積總計約53萬㎡的六個優質商鋪物業有望於2018年入市，

較多的新增專案將小幅抬高空置率0.7%至3.8%。 新增供應將有可能加劇現有項目之間的競爭， 預計未來餐飲、服裝、生活休閒、配飾及電子產品體驗店等業態仍將保持積極的擴張態勢。 現有成熟專案調整升級更為活躍， 租金仍有上漲空間。 但考慮到80%以上的新增供應位於新興區域， 鑒於新興區域租金低於整體平均水準， 預計2018年租金將降低0.5%至812.4元月/㎡。

物流物業市場需求極為旺盛， 並實現滿租

2017年， 合計建築面積約7.8萬㎡的兩個優質物流物業完工入市， 市場總存量同比擴大4.2%至約195萬㎡。 來自電子商務零售商及協力廠商物流服務供應商的需求極為旺盛。 受年末諸多網路購物節及北京市清除非法低品質倉庫的影響， 整體空置率創歷史新低， 同比下降6.2%至0.0%，北京物流物業市場實現滿租，並推動平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元月/㎡。投資市場內，由於倉儲用地稀缺且業主傾向自持，全年未錄得整售交易，國內外機構投資者均對北京物流物業保持高度興趣。

建築面積總計約20萬㎡的四個優質物流物業計畫於2018年入市。電子商務零售商與協力廠商物流服務供應商將繼續為需求主要驅動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑑於此，空置率將繼續保持低位，我們預計2018年整體市場仍將保持在接近滿租的水準。這將支撐平均租金的持續增長，我們預計2018年平均租金將同比增長3.6%。鑒於北京未來新增供應將極為有限，需求將持續外溢至天津、廊坊等地並帶動當地物流物業市場的發展。此外，位於北京新機場與新區間的新興區域將陸續迎來新增供應，優越的地理位置及區域戰略佈局將使該區域受到更多關注。

投資市場交易活躍

2017年北京投資市場活躍，特別是下半年整售交易頻繁，全年共錄得33宗整售交易，總金額超過人民幣450億元。物業類型涵蓋寫字樓、商務園、商鋪、酒店及公寓物業，其中寫字樓（包括商務園）仍是最受歡迎物業類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時多宗非辦公物業在交易後買家均有將物業改造為寫字樓的計畫。儘管多數成交仍位於非核心區域，但是今年在核心區錄得包括王府井淘匯新天、東二環合生國際大廈、建國門W酒店等專案的成交，顯示出投資者對核心區可交易資產的密切關注。

預計2018年國內外機構投資者將繼續對北京投資市場保持濃厚興趣，特別是在對海外投資持續收緊的背景下。未來可交易物業仍以非核心區域為主，核心區域具有翻新改造潛力的老舊項目亦能吸引投資者的持續關注。同時，北京對商改住的限制以及政府對住宅租賃市場的大力扶植，我們預計未來也會有收購商業項目並改建為長租公寓的案例出現。此外，資產包交易預計也會日益活躍。

二線重點城市寫字樓市場回顧與展望

天津寫字樓市場回顧與展望

2017年共有兩個新項目和一個現有項目的新區入市，帶來總計約21.6萬㎡的寫字樓可租賃面積。天津優質寫字樓市場總存量同比上升13.1%至約187萬㎡。受堅實經濟基礎的支撐，天津優質寫字樓市場需求大致保持穩定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導的局面。租戶以內資金融行業為主，房地產和IT行業亦表現活躍。新近完工專案較高的品質和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴張。受新增供應的影響，全市空置率同比上升2.1%至33.6%。新項目致使業主間競爭加劇，老舊項目業主提供租金優惠以挽留租戶，平均淨有效租金錄得人民幣96.4元月/㎡，同比下降1.9%。

預計2018 年新增供應約48萬㎡，是自2002 年以來的最高水準，新增供應主要集中於海河和新興子市場內。大量的新增供應將推升空置率至歷史最高水準，於2018 年底達到約40%，同比提高5.9%。新增供應集中的子市場內競爭加劇，致使這些區域租金受下行壓力。鑒於業主間競爭加劇，市場將繼續利好租戶方。老舊專案業主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預計2018年租金將下調約4.5%。

瀋陽寫字樓市場回顧與展望

鑒於市場競爭激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個新項目入市——茂業中心中區。另有一專案——中信泰富廣場F1座因開發商調整經營策略而退市。受退市項目影響，導致瀋陽優質寫字樓市場總存量相對2016年減少 6千㎡至約150萬㎡，瀋陽優質寫字樓市場總存量同比下降約0.4%。從全年表現來看，2017年下半年淨吸納量相比上半年提高85%，顯示出瀋陽寫字樓市場需求有所回暖。全年優質辦公物業吸納量錄得7.2萬㎡。需求主要來自于現有租戶搬遷升級需求以及新增金融機構與新成立企業數量的增加，行業以金融，服務業及高端製造業等行業居多。就區域來看，北站-市府區域交通及政策優勢對新進入企業具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0%至35.1%。儘管市場總體存量較大，市場競爭仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩定，錄得人民幣88.3元月/㎡。

2018 年合計建築面積約22萬㎡的四座新項目預計將完工入市，新增供應分佈於北站CBD，太原街及五裡河子市場。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7%，我們預計整體空置率將於2018 年底上升至36.8%。鑒於部分新專案的租金或低於市場平均水準，2018年租金將微降1.1%。但同時，我們應該看到遼寧自貿區瀋陽片區的持續發展或將帶動金融、高端製造業及科技領域的寫字樓租賃需求。鑒於瀋陽寫字樓市場處於快速升級時期，我們建議業主應為租戶提供更優辦公環境及個性化服務，以挽留現有租戶並吸引新租戶。

同比下降6.2%至0.0%，北京物流物業市場實現滿租，並推動平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元月/㎡。投資市場內，由於倉儲用地稀缺且業主傾向自持，全年未錄得整售交易，國內外機構投資者均對北京物流物業保持高度興趣。

建築面積總計約20萬㎡的四個優質物流物業計畫於2018年入市。電子商務零售商與協力廠商物流服務供應商將繼續為需求主要驅動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑑於此，空置率將繼續保持低位，我們預計2018年整體市場仍將保持在接近滿租的水準。這將支撐平均租金的持續增長，我們預計2018年平均租金將同比增長3.6%。鑒於北京未來新增供應將極為有限，需求將持續外溢至天津、廊坊等地並帶動當地物流物業市場的發展。此外，位於北京新機場與新區間的新興區域將陸續迎來新增供應，優越的地理位置及區域戰略佈局將使該區域受到更多關注。

投資市場交易活躍

2017年北京投資市場活躍，特別是下半年整售交易頻繁，全年共錄得33宗整售交易，總金額超過人民幣450億元。物業類型涵蓋寫字樓、商務園、商鋪、酒店及公寓物業，其中寫字樓（包括商務園）仍是最受歡迎物業類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時多宗非辦公物業在交易後買家均有將物業改造為寫字樓的計畫。儘管多數成交仍位於非核心區域，但是今年在核心區錄得包括王府井淘匯新天、東二環合生國際大廈、建國門W酒店等專案的成交，顯示出投資者對核心區可交易資產的密切關注。

預計2018年國內外機構投資者將繼續對北京投資市場保持濃厚興趣，特別是在對海外投資持續收緊的背景下。未來可交易物業仍以非核心區域為主，核心區域具有翻新改造潛力的老舊項目亦能吸引投資者的持續關注。同時，北京對商改住的限制以及政府對住宅租賃市場的大力扶植，我們預計未來也會有收購商業項目並改建為長租公寓的案例出現。此外，資產包交易預計也會日益活躍。

二線重點城市寫字樓市場回顧與展望

天津寫字樓市場回顧與展望

2017年共有兩個新項目和一個現有項目的新區入市，帶來總計約21.6萬㎡的寫字樓可租賃面積。天津優質寫字樓市場總存量同比上升13.1%至約187萬㎡。受堅實經濟基礎的支撐，天津優質寫字樓市場需求大致保持穩定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導的局面。租戶以內資金融行業為主，房地產和IT行業亦表現活躍。新近完工專案較高的品質和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴張。受新增供應的影響，全市空置率同比上升2.1%至33.6%。新項目致使業主間競爭加劇，老舊項目業主提供租金優惠以挽留租戶，平均淨有效租金錄得人民幣96.4元月/㎡，同比下降1.9%。

預計2018 年新增供應約48萬㎡，是自2002 年以來的最高水準，新增供應主要集中於海河和新興子市場內。大量的新增供應將推升空置率至歷史最高水準，於2018 年底達到約40%，同比提高5.9%。新增供應集中的子市場內競爭加劇，致使這些區域租金受下行壓力。鑒於業主間競爭加劇，市場將繼續利好租戶方。老舊專案業主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預計2018年租金將下調約4.5%。

瀋陽寫字樓市場回顧與展望

鑒於市場競爭激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個新項目入市——茂業中心中區。另有一專案——中信泰富廣場F1座因開發商調整經營策略而退市。受退市項目影響，導致瀋陽優質寫字樓市場總存量相對2016年減少 6千㎡至約150萬㎡，瀋陽優質寫字樓市場總存量同比下降約0.4%。從全年表現來看，2017年下半年淨吸納量相比上半年提高85%，顯示出瀋陽寫字樓市場需求有所回暖。全年優質辦公物業吸納量錄得7.2萬㎡。需求主要來自于現有租戶搬遷升級需求以及新增金融機構與新成立企業數量的增加，行業以金融，服務業及高端製造業等行業居多。就區域來看，北站-市府區域交通及政策優勢對新進入企業具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0%至35.1%。儘管市場總體存量較大，市場競爭仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩定，錄得人民幣88.3元月/㎡。

2018 年合計建築面積約22萬㎡的四座新項目預計將完工入市，新增供應分佈於北站CBD，太原街及五裡河子市場。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7%，我們預計整體空置率將於2018 年底上升至36.8%。鑒於部分新專案的租金或低於市場平均水準，2018年租金將微降1.1%。但同時，我們應該看到遼寧自貿區瀋陽片區的持續發展或將帶動金融、高端製造業及科技領域的寫字樓租賃需求。鑒於瀋陽寫字樓市場處於快速升級時期，我們建議業主應為租戶提供更優辦公環境及個性化服務，以挽留現有租戶並吸引新租戶。