富凱摘要：這麼個重要崗位， 知道的秘密一定非同小可， 碧桂園到底怕什麼呢？
作者|天鵝， 微信公眾號：富凱財經（ID：fukaicaijing）
一本書瞬間賣斷貨並非稀奇事。
但處於輿論旋渦的這本書是碧桂園前CFO吳建斌所著， 就著實讓人奇怪了。
這位高管寫了一本《我在碧桂園的1000天》， 各大網路平臺均已買不到， 這並不是因為熱銷， 而是遭到“人為處理”。
富凱君瞭解到， 今年1月8日， 該書出版方中信出版社發了一則預售圖書出版延遲函稱， “由於該書內容需要進行部分修改， 故此書出版時間推遲。 ”
有相關知情人士爆料， 這本書因涉及“太多不能讓外人知道的秘密”， 碧桂園已出動各種力量回購此書， 並把已流出的書紛紛買斷， 更試圖索回部分贈書。
據瞭解， 吳建斌2014年4月入職碧桂園， 擔任首席財務官， 三年後的2017年1月4日， 吳建斌因個人原因辭任。 根據當時的公告， 吳建斌因計畫投放更多時間於個人興趣(攝影及寫作)方面而提出辭任。
這本書具體爆料了哪些秘密？富凱君從多個管道瞭解到， 吳建斌在書中披露了如下主題：1、碧桂園獨特的商業模式以及優勢劣勢；2、碧桂園的經營理念受哪家美國企業影響較多；3、碧桂園的激勵機制；4、碧桂園怎麼推行職業經理人管理機制， 並培養梯隊？5、碧桂園的治理階層；6、買地策略的獨特之處等。
很明顯， 這就是一套“碧桂園哲學”的大起底， 內容之敏感不言而喻。
況且不論這本書， 碧桂園也早已登上風口浪尖。
今年1月初， 碧桂園發佈公告稱， 公司2017年共實現合約銷售約人民幣5508億元， 首次成功超越萬科、恒大， 晉升行業老大地位。 這不僅是碧桂園迄今為止的最巔峰資料， 更創下了中國房地產行業的最高紀錄。
相比而言， 2010年， 碧桂園的銷售額只有區區的329億元。
碧桂園的“猛力”還不止如此， 比如2017年前11個月， 碧桂園大幅添置土地， 共計新增678個專案（2016年為414個）， 權益建築面積達8100萬平米（同比增長27%）， 平均土地成本為3299元/平米（2016年為2028元/平米）， 權益代價為2660億元（同比增長108%），
值得注意的是， 碧桂園近兩年的拿地節奏惹來了市場的不解， 這也是成為吳建斌在書中著墨很多的地方。
富凱君瞭解到， 2016年秋季以來， 中國政策層展開對房地產市場的嚴厲調控， 運用的手段包括限購、限售、限簽、限價、限貸、限商， 眾多房企銷售額不甚理想的情況下， 碧桂園卻能創造出超過70%的銷售金額增速。
究竟有著什麼樣的秘密， 我們還不得而知。
此外， 多年來碧桂園也深陷融資成本過高的指責， 有息債務一度超過千億元。 比如截至2016年年底， 碧桂園的土地成本預期已超過1000億元， 現金流壓力可想而知。
早在2013年， 碧桂園的加權平均利息率超過7%， 但吳建斌入主碧桂園後，
2018年1月中旬， 碧桂園公佈30億股權融資計畫。 富凱君瞭解到， 其中包括配售10億美元新股和發行156億港幣的可轉股債券。 此舉引來了投行機構的各種回應。
實際上， 今年開年以來， 全球股市普漲的情況下， A股和港股的房地產股票漲勢如虹， 星展評論指出， 碧桂園此舉有助於降杠杆， 從而在行業中獲得更大話語權。
花旗銀行認為本輪配股無論對碧桂園還是投資者都有利， 花旗此前多次指出碧桂園增長遠未觸及天花板， 作為一家業內佈局最廣的公司， 未來前景可期。
雖然吳建斌一書引發了輿論風波， 但賣方機構卻依然唱多碧桂園。
比如，申萬宏源分析師Kris Li估算，碧桂園2018年可售資源將同比增長35%，並預計在基本情形下，2018年去化率將從2017年的88%回落至70%（與2016年相近），由此2018年合約銷售金額將同比增長7%。
這位分析師還稱，相比樂觀情形下，預計2018年去化率約80%，其全年合約銷售金額將同比增長22%；而悲觀情形下，預計2018年去化率約60%，其全年合約銷售金額將同比下降8%。
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比如，申萬宏源分析師Kris Li估算，碧桂園2018年可售資源將同比增長35%，並預計在基本情形下，2018年去化率將從2017年的88%回落至70%（與2016年相近），由此2018年合約銷售金額將同比增長7%。
這位分析師還稱，相比樂觀情形下，預計2018年去化率約80%，其全年合約銷售金額將同比增長22%；而悲觀情形下，預計2018年去化率約60%，其全年合約銷售金額將同比下降8%。
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