轉自：楊紅旭樓市研究
2017年就要偷偷溜走了。 每年這個時候， 易居院都會出份全國市場年報， 今天， 與大家分享一下重要指標：商品房成交量。
回顧2017全國成交量創新高， 但一二線城市跌慘了！2017年1-11月份， 全國商品房銷售面積146568萬平方米， 同比增長7.9%。 從歷史資料上看， 多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上， 僅有2008年樓市表現慘澹， 在全球金融危機的影響下， 2008年全國商品房市場陷入低迷， 商品房銷售面積近5.6億平方米， 同比大幅下跌了18%。
從月度累計情況看， 2016年4月同比增幅見頂， 5月以後增幅逐步趨穩回落， 2017年以來整體保持回落態勢。
應該說， 2017年全國商品房成交面積仍出現頑強的正增長， 是遠超各類研究機構預期的。 每年年終， 我們易居院都會收集和整理全國各類機構， 對於下一年度全國房地產主要指標的預測值。
下面是一年之前， 我們收集各類機構關於兩個重要指標的預測值。
2016年底全國多家研究機構預測2017年指標
為了全面、客觀、合理地反映大中城市商品住宅的成交狀況， 我們通過CRIC資料系統，
隨著因城施策的調控政策持續作用， 2017年市場降溫， 1-11月出現22%的明顯下跌， 創近七年最大跌幅， 一方面說明樓市降溫明顯， 另一方面也與部分城市限價限簽有關， 35個樣本城市以東部大城市及環都市三四線城市為主， 多數出臺了調控政策。
按城市層級來看， 2017年1-11月， 一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積的同比跌幅分別為42%、22%和11%。 其中，
一線城市跌幅最大， 主因是嚴格的預售審批制度導致新盤供應量較小， 次因是嚴厲的調控政策抑制了部分購房需求。
二線城市的成交也出現了明顯下降， 主要也是受到了嚴厲的樓市調控政策的影響。
三線城市的成交跌幅最小， 這和此類城市購房政策相對寬鬆以及棚改貨幣化等利好因素有關。
2010年以來一、二、三線典型城市商品住宅成交面積與同比增幅
①一線城市4個， 二線城市15個， 三線城市16個；東部城市24個， 中部城市6個， 西部城市5個。 北京、上海、廣州、深圳、長春、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、南寧、海口、呼和浩特、蘭州、廊坊、徐州、無錫、揚州、溫州、蕪湖、宜昌、常德、九江、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關、北海和三亞。
按東中西部分區域來看， 2017年1-11月， 東、中、西部典型城市新建商品住宅成交面積分別為13302萬平方米、3892萬平方米和3993萬平方米， 同比增幅分別為-29%、-17%和3%。 只有西部城市未明顯降溫， 這和此類城市行情啟動較晚， 目前仍處於板塊輪動中有關。
2010年以來東、中、西部典型城市商品住宅成交面積與同比增幅
大家細看就知，全國商品房的銷量是正增長，但35個城市商品住宅卻是下跌的。其中緣由有二：
◆一是前11個月，全國商品房銷量同比增長7.9%，其中住宅銷售面積增長5.4%，辦公樓銷售面積增長26.7%，商業營業用房銷售面積增長19.3%；
◆二是全國商品房當前包括經適房、拆遷安置房、共有產權房、限價房等政策性、保障性住宅，而35城商品住宅屬於純粹市場化的住宅。
所以，最終形成2017年全國房子成交量：“外強內弱”、“明強實弱”的局面。圍觀群眾齊叫好，但市場參與者（尤其一二線城市）（尤其賣市場化商品住宅的開發商）感受很深：2017年相比2016年，收成差了！
展望2018全國成交面積，大概率下跌！展望2018年，我們預測：全國商品房銷售面積可能呈現小幅回落態勢，預計全年同比下跌7%左右，在持續三年增長後再次下滑。
主要原因：
◆一是2017年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達到歷史最高點，隨著2018年樓市降溫，商品房銷售量也將有所回落。
◆二是隨著樓市調控城市範圍的擴大，預計2018年最早調控的一線與強二線城市成交量出現小幅回落，弱二線與強三線城市成交量出現中幅回落，弱三四線城市成交量出現小幅回落。
◆三是按照2017年5月國常會提出的未來三年再改造各類棚戶區1500萬套目標來計算，這將每年帶來2.3億平米的去庫存規模，繼續為三四線樓市帶來一定程度的支撐。
綜之，2018年商品房成交量將下跌，但預計跌幅不大。
大家細看就知，全國商品房的銷量是正增長，但35個城市商品住宅卻是下跌的。其中緣由有二：
◆一是前11個月，全國商品房銷量同比增長7.9%，其中住宅銷售面積增長5.4%，辦公樓銷售面積增長26.7%，商業營業用房銷售面積增長19.3%；
◆二是全國商品房當前包括經適房、拆遷安置房、共有產權房、限價房等政策性、保障性住宅，而35城商品住宅屬於純粹市場化的住宅。
所以，最終形成2017年全國房子成交量：“外強內弱”、“明強實弱”的局面。圍觀群眾齊叫好，但市場參與者（尤其一二線城市）（尤其賣市場化商品住宅的開發商）感受很深：2017年相比2016年，收成差了！
展望2018全國成交面積，大概率下跌！展望2018年，我們預測：全國商品房銷售面積可能呈現小幅回落態勢，預計全年同比下跌7%左右，在持續三年增長後再次下滑。
主要原因：
◆一是2017年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達到歷史最高點，隨著2018年樓市降溫，商品房銷售量也將有所回落。
◆二是隨著樓市調控城市範圍的擴大，預計2018年最早調控的一線與強二線城市成交量出現小幅回落，弱二線與強三線城市成交量出現中幅回落，弱三四線城市成交量出現小幅回落。
◆三是按照2017年5月國常會提出的未來三年再改造各類棚戶區1500萬套目標來計算，這將每年帶來2.3億平米的去庫存規模，繼續為三四線樓市帶來一定程度的支撐。
綜之，2018年商品房成交量將下跌，但預計跌幅不大。