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本週三， 加拿大央行再次宣佈加息， 基準利率漲至1.25%。 而加息往往伴隨著貸款利率的走高。 這個消息對於有著浮動利率房貸的業主來說， 無異於提前通知每月的房貸又要多付了。
而有固定利率房貸的業主， 在本期貸款到期續貸時， 也面臨著貸款利率升高、每月還款增加的局面。
中加兩國房貸對比
在中國國內， 房貸只有固定利率一種方式。 如果中國央行的基準利率調整， 商業銀行會在下一年度調整房貸利率。 房貸在全部償還之前， 也沒有要續貸一說。 如果提前還貸， 借貸人可能需要也可能不需要支付違約金。
但在加拿大， 房貸的形式比較多樣。 房貸雖然一樣是由本金和利息兩部分組成， 但決定利息多少以及其他貸款相關支出的幾個關鍵因素除大家熟知的利率（interest）之外， 還有還款期限（amortization period）、貸款期限（term）、開放式房貸（open mortgage）、封閉式房貸（closed mortgage）、固定利率貸款（fixed mortgage）、浮動利率貸款（variable mortgage）。
將開放式房貸、封閉式房貸、固定利率貸款、浮動利率貸款四個名詞兩兩組合， 就可出現四種貸款類型， 即固定利率封閉式貸款、浮動利率封閉式貸款、固定利率開放式貸款、浮動利率開放式貸款。
房屋貸款的還款期限是指還清所有借款的最長年限。
開放式貸款是指借款人可以隨時提前還清部分或全額貸款而不必支付罰款；反之， 封閉式貸款的借款人就不能隨意提前還清貸款， 否則會有罰款。 但開放式貸款的利率相當高， 通常為封閉式貸款的2倍以上。
比如說， 假設最近一年期封閉式貸款的利率為1.99%， 那麼一年期開放式貸款的利率會到達4.99%。 而且， 最近十年來， 許多貸款機構也允許封閉式貸款的借款人每年能提前還清部分本金， 靈活性已經提高不少。
浮動利率房貸的利率是根據貨幣市場的狀況而定，
比如， 本月最優利率是3.75%， 可能銀行會給3.25%。 而下個月最優貸款利率變成了4%， 銀行可能就會要求3.6%。 這意味著房貸的利率有可能每月都發生變化， 當然月供仍維持恒定， 但本金和利息數額會調整。
選擇固定利率還是浮動利率
固定利率房貸和浮動利率房貸各有優缺點。
當通貨緊縮， 經濟呈低迷走勢， 國家往往為了鼓勵消費投資， 會使用低息策略， 這個時候選擇浮動利率會更加划算， 因為浮動利率房貸所參考的央行基準利率一直在降低。
上圖為2008-2016年固定利率和浮動利率的變化， 藍線為固定利率， 綠線為浮動利率。 可見受經濟危機影響從2009年開始到2016年， 加拿大一直是低息時代， 而現在開始出現了上升。
選擇固定利率或浮動利率房貸還有一個要考慮的因素是提前還貸。通常來說，對於選擇浮動利率的客戶，銀行每年允許的多充還本金額度要大於固定利率的客戶。而且，如果因為賣房而需要提前還貸的話，固定利率房貸的違約金會比浮動利率房貸高很多。
本次加息對選擇的影響
受經濟危機波及，之前加拿大為了刺激消費，一直是低息時代，那麼浮動利率當然比固定利率要划算很多。但因為房價的攀升和熱錢的湧入，加拿大政府從17年中就一直有加息趨勢，轉換成固定利率被很多業主提上日程。
對於現階段為浮動利率房貸的業主，大溫某CIBC分行的貸款經理牛先生介紹說，可以在貸款沒到期之前提前轉為固定利率房貸。一般銀行給予的浮動利率貸款期限為3年或5年，如果客戶想提前從浮動利率轉為固定利率，轉固定利率房貸的期限（term）必須大於或等於前面浮動利率房貸剩餘的期限。假設說你目前是3年的浮動利率房貸，已過了一年，還有兩年才到期，如果現在想從浮動利率轉為固定利率的話，新轉的固定利率房貸期限必須大於等於2年。
但轉換為固定利率也有一些弊端，如果不考慮換銀行的話，那麼轉換時能供選擇的選項就不多，且也享受不了銀行為了吸引新客戶給的優惠利率；如果更換銀行，交付違約金是一筆，找經紀和律師的法律費用是一筆，而且一旦轉成了固定利率，如果想在固定利率貸款期限內轉換成浮動的就更困難了，固定利率的違約金可比浮動利率高很多。對於以買房投資為主的客戶，不想長期持有某物業，牛經理還是建議客戶維持浮動利率房貸。
轉載聲明
而現在開始出現了上升。選擇固定利率或浮動利率房貸還有一個要考慮的因素是提前還貸。通常來說，對於選擇浮動利率的客戶，銀行每年允許的多充還本金額度要大於固定利率的客戶。而且，如果因為賣房而需要提前還貸的話，固定利率房貸的違約金會比浮動利率房貸高很多。
本次加息對選擇的影響
受經濟危機波及，之前加拿大為了刺激消費，一直是低息時代，那麼浮動利率當然比固定利率要划算很多。但因為房價的攀升和熱錢的湧入，加拿大政府從17年中就一直有加息趨勢，轉換成固定利率被很多業主提上日程。
對於現階段為浮動利率房貸的業主，大溫某CIBC分行的貸款經理牛先生介紹說，可以在貸款沒到期之前提前轉為固定利率房貸。一般銀行給予的浮動利率貸款期限為3年或5年，如果客戶想提前從浮動利率轉為固定利率，轉固定利率房貸的期限（term）必須大於或等於前面浮動利率房貸剩餘的期限。假設說你目前是3年的浮動利率房貸，已過了一年，還有兩年才到期，如果現在想從浮動利率轉為固定利率的話，新轉的固定利率房貸期限必須大於等於2年。
但轉換為固定利率也有一些弊端，如果不考慮換銀行的話，那麼轉換時能供選擇的選項就不多，且也享受不了銀行為了吸引新客戶給的優惠利率；如果更換銀行，交付違約金是一筆，找經紀和律師的法律費用是一筆，而且一旦轉成了固定利率，如果想在固定利率貸款期限內轉換成浮動的就更困難了，固定利率的違約金可比浮動利率高很多。對於以買房投資為主的客戶，不想長期持有某物業，牛經理還是建議客戶維持浮動利率房貸。
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