研報摘要
1、在2017年房地產市場長政策整體從嚴的大環境下， 部分城市地區對地產調控政策進行調整並不罕見， 蘭州市並非首例。
2、在過去一段時間地產嚴調控、各城市紛紛實行限購、限售、現價、限貸等政策的影響下， 部分城市住宅地產市場遇冷。
3、部分城市推出人才落戶、人才購房優惠補貼等政策， 以求吸引高品質人才從一線城市流向本市， 以推動自身經濟、產業等方面的發展， 並一定程度上緩解部分城市地區政府的財政壓力。
4、從保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性要求來看， “房住不炒”定位不會改變， 完善促進房地產市場長效機制不會動搖。 在此大前提下， 預計未來也將會看到更多城市對戶籍政策和地產調控政策進行調整， 以適應本地區的實際情況。
目 錄
一、事件：蘭州打響樓市限購鬆綁第一槍？
二、2017年至今地產調控政策仍以針對人才引進的定向放鬆為主
1. 部分城市地產市場遇冷是政策調整重要原因
2. 人才落戶政策調整帶來地產需求端的邊際改善
三、小結：“房住不炒”定位不改， 分類調控邊際放鬆
一、事件：蘭州打響樓市限購鬆綁第一槍？
《通知》一出， 瞬間引發各界熱議。 2018年房地產市場政策是否會發生變化？樓市風向是否整齊安然發生改變？隨之， 1月8日， 蘭州市住房保障和房產管理局對此進行說明稱， 此次政策調整不是放鬆調控， 而是落實分類調控、因域施策， 提高調控的精准性。
二、2017年至今地產調控政策仍以針對人才引進的定向放鬆為主
事實上， 在2017年房地產市場長政策整體從嚴的大環境下， 部分城市地區對地產調控政策進行調整並不罕見，
表：2017年至今部分城市地區放鬆地產調控政策
除此之外， 近日青島、天津相關部門先後宣佈放開城鎮落戶限制， 其中租房即可落戶的規定引人關注。
1. 部分城市地產市場遇冷是政策調整重要原因
可以發現， 上述政策檔多數集中在二線熱點城市， 其中一個重要原因就是在過去一段時間地產嚴調控、各城市紛紛實行限購、限售、現價、限貸等政策的影響下， 部分城市住宅地產市場遇冷。 二線城市商品房成交的大幅下滑， 2017年12約商品房成交面積同比為0.77%， 在此之前已經有13個月維持負增長。
2. 人才落戶政策調整帶來地產需求端的邊際改善
伴隨中國經濟轉型進程的腳步，原有的中國內生性人口紅利趨緩，原有的依靠人口數量發展經濟的模式難以為繼，從而轉向對於人口品質的更高要求，未來各城市間對於人才的爭奪在所難免。同時，在當前各一線城市嚴格進行人口管理控制的情況下，部分城市推出人才落戶、人才購房優惠補貼等政策，以求吸引高品質人才從一線城市流向本市，已推動自身經濟、產業等方面的發展。
另一方面，人才引進背後所帶來的對於住宅市場需求端的刺激能夠改善部分城市住宅地產市場表現疲弱的現狀，同時推動當地住宅市場發展也能夠一定程度上緩解部分城市地區政府的財政壓力。
同時我們觀察到，在近兩年推出的人才引進政策中，有部分城市地區將引進人才門檻降低至大專。需要警惕的是這部分城市地區以人才引進為名放低落戶門檻，實際上卻是為了吸引大批購房者，實質上違背了“房住不炒”定位的本意。
三、小結：“房住不炒”定位不改，分類調控邊際放鬆
2017年底剛剛召開的全國住房和城鄉建設工作會議中，對2018年住房城鄉建設領域重點工作做出了全面部署，明確了2018年住房制度改革和房地產調控的總體方向。提出抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
對蘭州等城市房地產調控政策的鬆綁，可以看作是是部分城市實施的差別化、精細化的調控政策，是因城施策、因域施策的表現，從保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性要求來看，“房住不炒”定位不會改變，完善促進房地產市場長效機制不會動搖。在此大前提下，部分城市為了滿足房地產市場健康發展以及河合理去庫存的需要，對本地區的房地產政策進行微調，實屬正常之舉。預計未來也將會看到更多城市對戶籍政策和地產調控政策進行調整，以適應本地區的實際情況。
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本報告由海銀財富管理有限公司製作。本報告中的資訊均來源於已公開的資料及資訊，但海銀財富管理有限公司（以下簡稱“海銀財富”）對這些資料和資訊的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的資訊、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述證券買賣的出價或征價。該資訊、意見並未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦。
2. 人才落戶政策調整帶來地產需求端的邊際改善
伴隨中國經濟轉型進程的腳步，原有的中國內生性人口紅利趨緩，原有的依靠人口數量發展經濟的模式難以為繼，從而轉向對於人口品質的更高要求，未來各城市間對於人才的爭奪在所難免。同時，在當前各一線城市嚴格進行人口管理控制的情況下，部分城市推出人才落戶、人才購房優惠補貼等政策，以求吸引高品質人才從一線城市流向本市，已推動自身經濟、產業等方面的發展。
另一方面，人才引進背後所帶來的對於住宅市場需求端的刺激能夠改善部分城市住宅地產市場表現疲弱的現狀，同時推動當地住宅市場發展也能夠一定程度上緩解部分城市地區政府的財政壓力。
同時我們觀察到，在近兩年推出的人才引進政策中，有部分城市地區將引進人才門檻降低至大專。需要警惕的是這部分城市地區以人才引進為名放低落戶門檻，實際上卻是為了吸引大批購房者，實質上違背了“房住不炒”定位的本意。
三、小結：“房住不炒”定位不改，分類調控邊際放鬆
2017年底剛剛召開的全國住房和城鄉建設工作會議中，對2018年住房城鄉建設領域重點工作做出了全面部署，明確了2018年住房制度改革和房地產調控的總體方向。提出抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
對蘭州等城市房地產調控政策的鬆綁，可以看作是是部分城市實施的差別化、精細化的調控政策，是因城施策、因域施策的表現，從保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性要求來看，“房住不炒”定位不會改變，完善促進房地產市場長效機制不會動搖。在此大前提下，部分城市為了滿足房地產市場健康發展以及河合理去庫存的需要，對本地區的房地產政策進行微調，實屬正常之舉。預計未來也將會看到更多城市對戶籍政策和地產調控政策進行調整，以適應本地區的實際情況。
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