新年伊始， 天津或將迎來年內最大的商業地產並購。
而這次並購的主角， 是央企華潤置地和天津高端購物中心銀河國際。
多方交叉信源顯示， 坐落于天津市文化中心板塊的銀河國際購物中心， 或將投入央企華潤置地的懷抱。
據知情人士透露， 雙方收購事宜已洽談近一年， 目前談判已接近尾聲， 合作基本落成。
據瞭解， 華潤對於銀河國際購物中心有強烈收購意願， 收購完成後， 將把項目打造為華潤萬象城， 繼續走高端路線。
銀河國際購物中心為何易主？華潤置地收購之後將如何改造？此事對華潤置地的商業板塊發展有何意義？《商業地產觀察》深入瞭解。
01
銀河國際將被“打包”出售給華潤置地？
據瞭解， 天津銀河國際購物中心於2012年9月開業， 是天津市政府投資興建的重點商業專案， 由城投集團全資持有。 此商業項目是天津文化中心重要組成部分， 位於友誼路商圈核心板塊， 地理位置十分優越。
銀河國際購物中心從規劃開始， 便確定了高端路線， 力爭做天津市體量最大、最高端的全業態購物中心， 建築面積達36萬平方米， 容納了全球300余個知名品牌。
除了Fendi與Marc Jacobs跨層旗艦店、LV、Prada、Loewe、Bottega Veneta、Tiffany&Co.等一線奢侈品牌外， 耳熟能詳的Giorgio Armani、Givenchy、FREYWILLE、7 For All Mankind等品牌天津首店均落戶銀河。 後期還有APPLE體驗店和特斯拉天津首家直營體驗店入駐。
此外， 在項目所在的文化中心版塊內， 還包含大劇院、博物館、美術館、圖書館、青少年活動中心等文化建設。 所以， 文化配套也是該項目的一大特色和優勢。
銀河國際購物中心外景
市場聲音表示， 由於前期基礎建設投入太大， 加之定位和經營問題， 銀河國際購物中心5年多以來經營狀況並不理想， 一直處於虧損狀態。 但近兩年來通過一系列調改， 逐漸走向上坡路。
多位知情人士向筆者透露， 由於多種原因， 城投集團於2017年上半年開始出售銀河國際項目。 而華潤、保利等央企， 實力雄厚並且具備商業操盤經驗， 成為最有力的競爭者。 而後華潤開出“全資收購”的優厚條件，
但是據筆者瞭解， 雙方的談判並不順利， 華潤前期籌備小組兩進兩出， 談判進行了一年之久， 中間保利集團也參與其中， 而後退出。
“其實華潤真正想收的是城投的大資產包， 其中包括銀河國際。 ”一位瞭解內情的知情人表示， “銀河國際開業後一直在虧損， 屬於負資產， 華潤一直想收購城投比較核心的資產， 其中包括城投在天津的土地和住宅專案等， 而銀河國際屬於捆綁銷售， 假如大資產包收購談成， 銀河國際會被打包贈送。 ”
02
萬象城進津？
業內知情人士表示， 目前華潤和城投的談判已經接近尾聲。 未來收購銀河國際之後， 華潤會將其整改為華潤萬象城產品， 這也是華潤商業在天津佈局的第一個項目。
據悉， 華潤商業地產有四大產品線， 分別是走高端路線的華潤萬象城、主打家庭消費的區域型購物中心華潤五彩城/萬象匯， 以及由華潤萬家打造的更偏生活化的購物中心歡樂頌， 除此之外， 還有“潮人時尚生活館”定位的華潤1234space。
但從項目定位來分析， 銀河國際購物中心與華潤萬象城比較匹配， 均是高端商業項目的代表。
據瞭解， 華潤萬象城商業產品線， 定位於城市級一站式高端購物中心， 體量大、檔次高、業態全， 輻射範圍廣。 在選址上， 萬象城主要佈局於一線城市， 及城市規模較大經濟實力較強的省會城市或副省級城市的核心區， 或新城區核心、新CBD核心區。
華潤萬象城效果圖
對比來看，銀河國際購物中心是天津區域內體量最大的高端購物中心，除了高端的定位，地理位置也十分優越。項目坐落于樂園道與越秀路交匯處，是天津市高端商務板塊——友誼路商圈的重要組成部分，也是集金融、涉外、商務、會展、餐飲等功能於一體的服務型經濟聚集帶，堪稱天津的華爾街。
如此來看，無論是定位還是區位，銀河國際購物中心與華潤萬象城比較相符。
另外，華潤萬象城針對零售業的需求來做，在選擇租戶時，總體把握品牌數量和檔次，選擇更有影響力和成長性的品牌，並且堅持全部持有保證穩定運營。
03
可增強華潤在津品牌影響力
2014年，華潤置地發佈商業地產產品線，開始在全國大力佈局商業地產，開啟轉型之路。
資料顯示，截至2017年12月，華潤置地及其附屬公司共實現投資物業租金收入約9.32億港元（約合人民幣7.7億元），按年增長35％；2017年全年累計實現租金收入約86.55億港元（約合人民幣71.2億元），按年增長21％。
到目前為止，華潤置地商業在全國佈局分為華南、華東、華北、東北、華中、華西六個大區，主要佈局“萬象城”、“萬象匯”兩條產品線。
其中，全國已開業的華潤萬象城專案共有15個，分別為深圳萬象城、杭州萬象城、瀋陽萬象城、成都萬象城、南寧萬象城、鄭州萬象城、重慶萬象城、無錫萬象城、青島萬象城、合肥萬象城、贛州萬象城、上海萬象城、泰州萬象城、溫州萬象城以及西安萬象城。
據華潤置地此前透露，2018年至2019年兩年，計畫投入17座購物中心，其中萬象城10座，萬象匯7座。除上述項目外，還包括深圳前海萬象城、寧波萬象城、桂林萬象城、蘇州萬象匯、臨沂萬象匯等。
從以上資料可以看出，華潤商業項目偏向一二線熱門城市，並與其住宅項目相輔相成。而作為“新一線城市”，華潤在天津早已佈局“華潤橡樹灣”、“華潤中央公園”、“華潤紫陽裡”等住宅專案，但唯獨缺乏商業專案。
華潤置地天津某專案
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，無論在華北市場還是其他地區市場，華潤商業的產品線無論是品質還是定位，都比較穩定，並進入高速發展階段。華潤商業進入天津市場應該是有強烈意願的。一方面華潤商業抓住了市場活力比較大的二線城市的消費需求，補充了華潤商業在天津區域的空白；另一方面，也能增強其在天津的品牌影響力，對於華潤在天津的住宅專案起到推動作用。
雖然華潤在零售行業和商業管理方面積累的豐富經驗，保證了每一座新開發專案持續穩定的運營。但弊端是每一座萬象城需要佔用大量的資金，難以維持滾動開發規模複製。銀河國際無論在硬體還是品牌都與華潤萬象城定位相符，也避免了後期整改所需大量資金的問題。
04
天津商業市場潛力足
2017年隨著我國的經濟發展進入新常態，天津也面臨“概念多、運營水準不高”的困境。加上近半年來消費需求愈發多元化，以及新興商圈、新的商業模式不斷挑戰，傳統商圈不得不面臨重新洗牌，商業項目面臨很大的競爭壓力。
據《京津冀商業地產研究報告》顯示，天津商業市場中知名開發商的進駐率為50%，連鎖品牌進駐量為717個。
大型開發商紛紛將投資重點放到天津，如2016年底開業的和平大悅城，已經是大悅城地產在天津佈局的第二個專案；天河城集團也於2017年走出廣東，將全國第二個天河城購物中心落戶天津；另外，魯能集團華北區首個商業地產專案——魯能城購物中心於2018年1月在津開業，保利地產在天津濱海新區的商業項目，也將於2018年開業。
另外，據贏商大資料顯示，目前天津的人均購物中心面積約0.3716/人，購物中心吸納空間約為120萬方。從資料來看，天津擁有足夠的消費潛力和巨大的購物中心發展空間。
未來5年是商業地產黃金髮展期。但天津的商業資源集中，城市存在大量商業“缺口”，商業項目雖多，但優質專案不多，各商圈和專案發展水準不均衡，還需要新興優質專案的開業帶動商圈整體升級。
有市場人士認為，若華潤萬象城進入天津市場，不僅還有很大的發展空間，而且將為天津商業市場注入新的活力。
商業地產觀察原創稿件
或新城區核心、新CBD核心區。華潤萬象城效果圖
對比來看，銀河國際購物中心是天津區域內體量最大的高端購物中心，除了高端的定位，地理位置也十分優越。項目坐落于樂園道與越秀路交匯處，是天津市高端商務板塊——友誼路商圈的重要組成部分，也是集金融、涉外、商務、會展、餐飲等功能於一體的服務型經濟聚集帶，堪稱天津的華爾街。
如此來看，無論是定位還是區位，銀河國際購物中心與華潤萬象城比較相符。
另外，華潤萬象城針對零售業的需求來做，在選擇租戶時，總體把握品牌數量和檔次，選擇更有影響力和成長性的品牌，並且堅持全部持有保證穩定運營。
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可增強華潤在津品牌影響力
2014年，華潤置地發佈商業地產產品線，開始在全國大力佈局商業地產，開啟轉型之路。
資料顯示，截至2017年12月，華潤置地及其附屬公司共實現投資物業租金收入約9.32億港元（約合人民幣7.7億元），按年增長35％；2017年全年累計實現租金收入約86.55億港元（約合人民幣71.2億元），按年增長21％。
到目前為止，華潤置地商業在全國佈局分為華南、華東、華北、東北、華中、華西六個大區，主要佈局“萬象城”、“萬象匯”兩條產品線。
其中，全國已開業的華潤萬象城專案共有15個，分別為深圳萬象城、杭州萬象城、瀋陽萬象城、成都萬象城、南寧萬象城、鄭州萬象城、重慶萬象城、無錫萬象城、青島萬象城、合肥萬象城、贛州萬象城、上海萬象城、泰州萬象城、溫州萬象城以及西安萬象城。
據華潤置地此前透露，2018年至2019年兩年，計畫投入17座購物中心，其中萬象城10座，萬象匯7座。除上述項目外，還包括深圳前海萬象城、寧波萬象城、桂林萬象城、蘇州萬象匯、臨沂萬象匯等。
從以上資料可以看出，華潤商業項目偏向一二線熱門城市，並與其住宅項目相輔相成。而作為“新一線城市”，華潤在天津早已佈局“華潤橡樹灣”、“華潤中央公園”、“華潤紫陽裡”等住宅專案，但唯獨缺乏商業專案。
華潤置地天津某專案
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，無論在華北市場還是其他地區市場，華潤商業的產品線無論是品質還是定位，都比較穩定，並進入高速發展階段。華潤商業進入天津市場應該是有強烈意願的。一方面華潤商業抓住了市場活力比較大的二線城市的消費需求，補充了華潤商業在天津區域的空白；另一方面，也能增強其在天津的品牌影響力，對於華潤在天津的住宅專案起到推動作用。
雖然華潤在零售行業和商業管理方面積累的豐富經驗，保證了每一座新開發專案持續穩定的運營。但弊端是每一座萬象城需要佔用大量的資金，難以維持滾動開發規模複製。銀河國際無論在硬體還是品牌都與華潤萬象城定位相符，也避免了後期整改所需大量資金的問題。
04
天津商業市場潛力足
2017年隨著我國的經濟發展進入新常態，天津也面臨“概念多、運營水準不高”的困境。加上近半年來消費需求愈發多元化，以及新興商圈、新的商業模式不斷挑戰，傳統商圈不得不面臨重新洗牌，商業項目面臨很大的競爭壓力。
據《京津冀商業地產研究報告》顯示，天津商業市場中知名開發商的進駐率為50%，連鎖品牌進駐量為717個。
大型開發商紛紛將投資重點放到天津，如2016年底開業的和平大悅城，已經是大悅城地產在天津佈局的第二個專案；天河城集團也於2017年走出廣東，將全國第二個天河城購物中心落戶天津；另外，魯能集團華北區首個商業地產專案——魯能城購物中心於2018年1月在津開業，保利地產在天津濱海新區的商業項目，也將於2018年開業。
另外，據贏商大資料顯示，目前天津的人均購物中心面積約0.3716/人，購物中心吸納空間約為120萬方。從資料來看，天津擁有足夠的消費潛力和巨大的購物中心發展空間。
未來5年是商業地產黃金髮展期。但天津的商業資源集中，城市存在大量商業“缺口”，商業項目雖多，但優質專案不多，各商圈和專案發展水準不均衡，還需要新興優質專案的開業帶動商圈整體升級。
有市場人士認為，若華潤萬象城進入天津市場，不僅還有很大的發展空間，而且將為天津商業市場注入新的活力。
商業地產觀察原創稿件