隔一條路房價高一倍 華潤悅府為何能在昆明首破2萬均價？

去年12月， 華潤旗下萬象高端系作品華潤悅府開盤熱銷， 並以2.2萬元的開盤均價擊破昆明房價天花板， 成為昆明首個開盤突破2萬大關的樓盤。 值得注意的是， 與華潤悅府僅相隔一條二環路的米蘭春天隨後的開盤均價僅11000/平米， 僅為華潤悅府的一半， 石虎關立交橋南側另一個在售的樓盤融城春曉， 價格幾經上調後目前均價13000/平米， 與華潤悅府的房價落差也達到近萬元。 這一反差極大的現象在昆明樓市極為少見， 其中原因不單單有華潤作為千億房企的品牌影響力， 從項目的地段區位、周邊環境、產品特點及配套等，

都能觀察到其中奧妙。

華潤悅府項目效果圖

昆明以環線定價逐漸失效 東市區卻不明顯

2010年11月三環外的萬科金域緹香開盤， 均價9600元， 最高價突破萬元， 成為打破昆明住宅單價按環線遞減規律的典型案例。 近年來， 以三個半島片區一批樓盤為代表，

雖然地處三環以外， 但售價直逼主城區樓盤， 隨著昆明城市開發版圖外拓， 外來房企市場份額占比加大， 傳統的按環線論房價的理論早已被打破。 但具體到華潤悅府所在的主城東南方向仍有明顯地段價差現象， 這與具體的片區發展情況有別關係較大。

對比其他區域， 東市區二環以外發展滯後， 城市介面和整體環境也較落後。 因此， 東區房價依然存在越靠近一環， 價格越高的情況。 華潤悅府緊鄰一環， 區位介於一環和二環之間， 專案所在五裡多片區是市政（2016-2020年）規劃的城市重點改善區， 同時， 華潤悅府所在位置還將在後續建成總占地1258畝的五裡中央商務區， 故而發展前景受到市場看好。

與華潤悅府距離僅一公里的米蘭春天地處二環外，

屬於涼亭片區， 火車東站是昆明的鐵路貨運樞紐， 故而涼亭片區集中了大量倉儲、批發市場等， 至今， 片區環境依然稍顯滯後雜亂。 融城春曉在米蘭春天南側， 兩者雖然只隔了一座石虎關立交橋， 但項目地處關上片區， 發展建設較涼亭方向略好， 卻還是與二環內有較大的地段差距。

從數位看產品 板樓與塔樓的區別

華潤悅府、米蘭春天和融城春曉專案資料

產品特點不同也是決定產品價格的重要因素。 具體來說， 主要在於板樓與塔樓的區別， 華潤悅府容積率雖然較高， 但項目純板式高層設計， 不僅加大了建築受光面積， 也有效彌補了高容積率帶來的採光困難。 加上純板式建築每棟的住戶不會太多， 每戶可享受的綠化率也會較高。 華潤悅府為2梯2戶設計， 讓每層住宅空間更大， 公攤面積減少， 得房率高， 居住舒適度是塔樓不能比較的。

米蘭春天、融城春曉均臨近二環， 除了道路噪音影響外， 塔樓多梯多戶設計讓項目住宅每層住戶數量增多，

並且， 塔式高層是以共用樓梯、電梯為核心， 佈置多套住房的高層住宅， 又叫點式高層。 塔式高層的各層住戶超過3戶， 其中總有一戶或幾戶無法實現南北自然通風， 故而住宅暗間也難以避免。

配套決定生活便利程度

樓盤配套主要分為交通出行配套及生活方面配套。 交通出行方面， 華潤悅府臨近至少3條主幹道， 若開車出行， 項目周邊幹道至少可通達另外9條道路， 便捷度很高。 並且， 專案400米內即達在建地鐵6號線二期拓東體育館站， 1公里直線範圍至在建地鐵4號線菊花綜合樞紐網站。 其中， 4號線全長43公里29個站貫穿全市6個區， 連通8條地鐵線， 預計2020年開工。 6號線二期線路全長約7.31公里， 設站4座， 預計今年通車。 目前， 距專案1.5公里，有已開通的地鐵3號線拓東體育館網站，出行方便。

華潤悅府區位交通圖

公共交通方面，不得不提華潤悅府臨近的菊花村，未來3年，菊華綜合國際交通樞紐將採取TOD模式，建設成“東大門城市綜合體”、“ 東大門綜合交通國際樞紐”。據規劃顯示，專案總投資約49.5億元，總用地面積約150畝，總建築面積為59萬平方米，主要由公交地下停車場、對外停車場、交通乘換中心、地下設備及地上商業裙房、高層辦公樓、SOHO酒店住宅（含回遷房）和相應的配套設施組成。

另外，華潤悅府緊鄰華潤萬象城，萬象城為地鐵6號線上蓋商業，也是華潤集團旗下商業專案，規劃包括大型購物中心、甲級寫字樓，時尚都會酒店、高端城市公寓等業態。萬象城將彙聚各品類高端潮流大牌，建成後極有可能成為片區內的新地標。而教育配套方面，華潤悅府坐享主城豐富教育資源，附近至少10所學校，其中，與項目緊鄰的民航路小學、昆十二中均為公立學校。距項目較近的還有兩所三級乙等綜合性醫院。

相比起來，東二環之外的各項配套就較為稀少，涼亭片區城市建設落後，修理廠、倉儲等較集中，教育醫療商業基本都是空白，差距較大。而關上片區相對發展較完善，周邊路網發達、公園環繞。並且，專案規劃有2所幼稚園、1所小學、3層獨立商業、生鮮超市等，但與華潤悅府緊鄰一環的配套相比，差距不算太大，因此均價較涼亭片區稍高。

距專案1.5公里，有已開通的地鐵3號線拓東體育館網站，出行方便。

華潤悅府區位交通圖

公共交通方面，不得不提華潤悅府臨近的菊花村，未來3年，菊華綜合國際交通樞紐將採取TOD模式，建設成“東大門城市綜合體”、“ 東大門綜合交通國際樞紐”。據規劃顯示，專案總投資約49.5億元，總用地面積約150畝，總建築面積為59萬平方米，主要由公交地下停車場、對外停車場、交通乘換中心、地下設備及地上商業裙房、高層辦公樓、SOHO酒店住宅（含回遷房）和相應的配套設施組成。

另外，華潤悅府緊鄰華潤萬象城，萬象城為地鐵6號線上蓋商業，也是華潤集團旗下商業專案，規劃包括大型購物中心、甲級寫字樓，時尚都會酒店、高端城市公寓等業態。萬象城將彙聚各品類高端潮流大牌，建成後極有可能成為片區內的新地標。而教育配套方面，華潤悅府坐享主城豐富教育資源，附近至少10所學校，其中，與項目緊鄰的民航路小學、昆十二中均為公立學校。距項目較近的還有兩所三級乙等綜合性醫院。

相比起來，東二環之外的各項配套就較為稀少，涼亭片區城市建設落後，修理廠、倉儲等較集中，教育醫療商業基本都是空白，差距較大。而關上片區相對發展較完善，周邊路網發達、公園環繞。並且，專案規劃有2所幼稚園、1所小學、3層獨立商業、生鮮超市等，但與華潤悅府緊鄰一環的配套相比，差距不算太大，因此均價較涼亭片區稍高。