買賣二手房因客觀意外無法過戶咋解決

本報訊 近日， 韶關市新豐法院審結了一起二手房買賣的定金合同糾紛案件：合同雙方達成交易協定， 結果房屋後來因種種客觀原因無法在約定的期限內順利完成過戶手續， 買方以此起訴賣方違約。 新豐法院認為雙方無法履行合同的事實是因客觀存在的意外事件導致的， 認為賣方不應承擔違約責任， 遂判決賣方退還定金及相應利息即可， 無需按照雙方約定賠償雙倍定金。

買賣房屋一波三折終過不了戶

2016年初， 賣方張某珍和買方李某辰通過房地產仲介介紹， 達成買賣二手房的合意。 隨後，

李某辰支付1萬元定金給張某珍， 張某珍寫下收據給李某辰收執， 雙方在收據中約定“張某珍收到李某辰購買新豐縣豐城鎮××路××號××房的購房定金人民幣1萬元整， 在2016年5月1日前到房管所簽訂購房合同並交此房款首期， 房屋總價36.8萬元， 張某珍負責過戶手續費用。 ”同時， 收據中還約定“如李某辰不買此房， 定金不予退還；如張某珍不賣房， 則要賠償李某辰1萬元， 並退還定金1萬元， 共2萬元。 ”

由於買賣的房屋登記在張某珍去世的丈夫名下， 張某珍和未成年的女兒都有繼承權。 如果張某珍要出售該房屋， 需將該房屋過戶到其名下。 但張某珍的女兒未成年， 無法自由表達是否要求繼承該房屋的份額， 需要等其成年後才能確定。 因此，

該房屋交易後一直無法過戶到李某辰的名下， 雙方未能在約定時間到房管所簽訂合同及辦理過戶。

2016年6月， 新豐縣不動產登記局成立， 對外辦理不動產產權轉移登記業務， 對單位房改房、集資房、單位家屬樓此類性質的房屋因涉及土地使用性質問題暫時不予辦理房屋轉移登記， 導致張某珍和李某辰買賣雙方房屋交易暫時無法進行。 李某辰於是認為張某珍違約， 要求張某珍退回定金並賠償1萬元。 雙方多次經仲介機構調解無效， 李某辰遂向法院提起訴訟。

法院認為賣方不應承擔違約責任

新豐法院審理後認為， 雙方於2016年2月在張某珍所立收據中明確注明“如果李某辰不買張某珍房屋， 定金不予退還；如果張某珍不賣房給李某辰，

賠償1萬元給李某辰及退回定金1萬元共2萬元”的約定， 可以認定雙方是特別約定了過錯方違約應負的違約責任。 本案中， 雙方未能在2016年5月1日前簽訂購房合同和辦理房屋產權轉讓手續的原因， 張某珍已通過仲介公司向李某辰告知， 且李某辰也未和張某珍及仲介公司去房管部門簽訂購房合同和交付首期購房款， 應視為李某辰是同意延期簽訂購房合同和辦理房屋轉讓產權手續。 後由於新豐縣不動產登記局的成立， 不動產的轉移登記要通過該局進行， 而該局對張某珍此類性質的房屋因涉及土地性質和產權問題是暫時不予辦理轉移登記。 因此， 雙方之間的房屋轉讓暫時無法履行不是張某珍違約行為所造成的， 而是因客觀存在的意外事件導致的。

根據《中華人民共和國合同法》相關規定， 法院認為本案中張某珍不應承擔違約責任。 對李某辰認為張某珍違約， 要求賠償雙倍定金的主張， 法院不予支持。 對在李某辰明確不購買張某珍房屋的前提下， 張某珍同意退回定金和按銀行定期（一年）存款利率計付利息給李某辰的意見， 合理合法， 法院採納。 綜上， 新豐法院依法判決賣方張某珍返還買方李某辰二手房買賣定金1萬元及相應利息。