必讀

房屋買賣所產生的盈利屬於資本增值（Capital Gain）， 其中的50%需要納稅。 但是， 對於自住房， 加拿大稅法給予納稅人免稅待遇， 也就是如果將自住房出售， 所產生的資本增值無需納稅。

在加拿大， 賣房能不能享受資本增值免稅， 需要界定該房屋是否一直保持自住房的性質。 自住房的概念是以家庭作為單位， 從1982年開始， 每個家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同擁有一個自住房享受免稅增值的稅務優惠， 即使和配偶婚前分別擁有一個物業， 結婚後也只能選擇一個物業作為自住房。 “自住房”可以是房屋、公寓、度假別墅、活動房屋和船屋等。 享受稅務優惠的首要條件是必須擁有該物業的所有權， 其次是必須在該年內居住過此物業， 可以是短期或是僅作為度假性質使用。

對於擁有多套物業的業主來說， 每年只能選擇一處作為自己的自住房， 該房產並不需要是自己平時的主要住所。

加拿大稅務中的自住房概念， 是該房產必須是用來居住或享受用的， 但對納稅人本人、配偶以及子女住在該房產裡的時間長短並無具體規定， 因此一年只住上兩三個星期的度假屋也能算作自住房。 因此， 對於有多套物業的業主在出售其中一處物業時， 必須要考慮清楚指定哪處物業作為自住房。

考慮的因素包括：

每處物業的累計收益

預計持有該物業的時間·

每處物業將來的預期增值

需要提醒的是， 有的人可能針對自住房的稅務優惠， 通過每年換房來獲利。 這種以盈利為目的轉售房產的行為， 賣房的收益有可能被稅局定義為生意收入而不是資本增值， 也就失去了自住房的稅務優惠了。

可見頻繁的買賣房屋， 會有風險失去自住房的性質， 因此建議大家不要效仿。

在過去， 根據加拿大稅局規定， 假如業主出售自住房， 賺取的收益無需向稅局申報。 因為是自住房， 有資格獲得所有的增值豁免。 但從2016稅務年度開始， 出售自住房後，

在報稅時必須在Schedule 3表上報關於出售房屋的基本資訊（包括房屋類型、居住時間和收益所得）， 符合條件的依舊享有自住房的免稅優惠。 如果忘記申報， 將有可能面臨最高$8,000的罰款。 這個政策也是為了進一步完善稅局稅收制度以及稅務系統的管理。 稅局也能根據這些資料， 更容易查出哪些人以頻繁買賣自住房牟利。

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