講起花樣年控股(01777)， 還得從它的子公司彩生活(01778)說起。
半年前曾和朋友討論互聯網入口的問題， 討論的結論是社區互聯網入口是中國以後最有可能出現巨頭的一個風口。 通過全行業瞭解研究後， 最終選擇彩生活作為標的進行跟蹤研究——原因在於彩生活物業管理規模全球最大， 社區互聯網化最先進和最全面。
通過幾個月的跟蹤研究， 筆者卻發現彩生活的母公司花樣年控股更有投資價值， 其間理由且請聽我慢慢道來。
一、基本情況
據官方介紹：花樣年集團起步於1998年， 2009年11月在香港聯交所主機板上市。
花樣年已全面完成基於未來移動互聯網、客戶大資料的業務戰略佈局， 成為中國領先的以金融為驅動、社區服務為平臺、開發為工具的金融控股集團。
公司業務涵蓋社區金融服務、彩生活住宅社區服務、地產開發、國際商務物業服務、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老、社區教育產業等八大增值服務領域。
目前， 花樣年正在推進國際化業務發展。
二、業務分佈
1.地產業務
2017年是花樣年控股戰略演進深化的元年， 在第一階段戰略轉型所建立的領先社區平臺基礎上，
一方面， 繼續深化社區平臺建設， 創新的聚合打造社區服務、社區智造、社區科技以及社區應用等基於“社區+”的四大產業叢林體系;另一方面重新加大房地產開發業務， 實現輕重並舉。
2017年花樣年房地產開發業務取得歷史性突破， 銷售額首次超越200億整數關口， 全年預售規模達201.64億人民幣， 同比增長65.%以上。
公司土地儲備豐富：截止2017年半年報土地儲備1600萬平方米， 下半年又收購了500萬平方米左右的土地儲備， 公司全部貨值達2500億以上， 公司權益占比高達80%以上。
現在公司的土地儲備足夠8至10年的開發規模， 公司有條件加大地產業務開發的基礎。 按10%的行業平均淨利潤預計，
公司管理層內部規劃未來3年房地產開發年銷售額要超過500億/每年(2018年開始每年增加100億以上)， 重新回到公司上市時的房地產行業規模前50名的市場地位。
公司前幾年房地產開發業務增長緩慢， 不是公司沒能力和實力， 是公司把主要精力放在其他業務板塊。 現在其他業務基本上都上了軌道， 公司現在重新把精力聚焦在地產業務上， 未來銷量大規模增長值得期待。
下圖是公司截止17年上半年的土地儲備明細， 未包括下半年收購的500萬平米土地儲備(其中框架協議主要是舊改和一二級聯動開發等等專案)。
下圖是公司近3年房地產開發銷售額和未來3年管理層預計的銷售額。 可見， 17年開始還是比較符合管理層說的要加大加快地產業務開發的計畫——增長了65.3%， 增幅明顯加快。
2.物業管理
“物業管理經營服務產生的收入於截至2017年6月30日止六個月位約人民幣978百萬元， 較2016年同期約人民幣689百萬元增加約42.0%。 此增加主要由於本集團於期內管理的物業的建築面積及所提供的增值服務範圍均有所增加。 ”
以上來自公司財報的內容， 對其物業管理服務的概況進行了涵蓋性表述。 需要指出的是， 這部分主要是彩生活和美易家貢獻的， 萬達物業目前還沒有並表;因為收購萬達物業是以體外基金形式收購的， 要等到注入彩生活後才會並表。
1)彩生活
17年上半年，彩生活集團的營收狀況如下：
集團收益主要來自：(1)物業管理服務、(2)互聯網增值服務、(3)工程服務、(4)社區租賃、(5)銷售及其服務。
截至2017年6月30日止六個月，總收益由截至2016年6月30日止六個月約人民幣575.1百萬元增加約29.8%至約人民幣746.6百萬元。
收益增長主要源於(i)計算收益的總建築面積增加及(ii)集團提供社區租賃、銷售及其他服務的數量增加。
截至2017年6月30日，集團根據管理合約及顧問服務協定的總建築面積達到4.2億平方米，同比增長16.7%平臺管理面積接近10億平方米，是中國最大的物業管理和平臺輸出公司。
根據集團管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,335個，平臺管理社區4000多個，與2016年末平臺管理面積大幅增長。
集團管理項目遍佈中國214個城市及一個海外國家(新加坡)，實現了合約總建築面積的快速擴張。
彩生活在2017年成績是可圈可點的，以下是公司前不久發佈的資料。
花樣年目前持有彩生活72.24%的股份，其中21.8%是彩生活管理層擁有的，但是投票權給了花樣年。花樣年持有彩生活實際價值達30億港幣市值。
2)萬達物業管理公司
花樣年持有萬達物業全部股份。
萬達物業2017年上半年淨利潤1.28億人民幣，全年估計2.5個億以上。如果上市，估值肯定超50億港幣，可惜馬上要以24億港幣注入彩生活——這樣也好，公司提高了彩生活的股份比例：
注入方式是增發2.315億股和10億人民幣現金為對價,注入後公司直接持有彩生活市值達近50億港幣後面美易家再注入,公司直接持有彩生活市值就會超過公司現在的市值。
萬象美未經審核財務摘要（人民幣千元）
3)美易家物業管理公司
美易家本來是新三板上市公司，但是前不久主動申請取消掛牌，主要是管理層計畫把美易家注入彩生活(以後所有物業管理相關的都由彩生活集團來經營，這樣有利於公司旗下業務提高規模和效率)。
美易家上半年淨利潤5000多萬，估值30億人民幣左右公司直接持有65%的股份，彩生活持有4.17%的股份，公司持有市值超20億港幣。
通過上面這些就明白，花樣年持有的物業管理公司的價值，就已經超過公司本身(60億人民幣)左右的市值，而這些都只是按淨資產入帳。
三、金融(目前花樣年持有金融業務100%的權益)
2018年1月18日，花樣年社區金融集團2017年度工作總結會議，在深圳福朋喜來登酒店順利召開，彩付寶、融資租賃與保理、中安信保險經紀全體員工，雙乾支付員工代表還有金融集團總部全體員工參加了本次會議。
花樣年社區金融作為花樣年“社區+”戰略的重要發展引擎和核心業務板塊，依託于龐大的社區平臺，開創並引領了社區金融2.0階段——以下資料來自官方口徑：
“過去的2017年，金融集團的互聯網金融、協力廠商支付、租賃保理、保險經紀四大業務板塊齊頭並進，在營業收入、利潤、業務規模等指標方面都有了大步飛躍;
目前累積彩付寶註冊用戶達到293萬，投資交易量突破100億;雙乾支付交易流水突破1000億，商戶數破7000家;融資租賃投放9億，商業保理9億;保險經紀實現保費收入3000萬，合作機構超過32家 。”
花樣年的金融板塊經過5年辛勤耕耘，已經初見成效，目前花樣年社區金融已獲得包含協力廠商支付、典當、網路小貸、私募基金、保險經紀、融資租賃、商業保理在內的7塊金融牌照。
金融業務2016年已經開始盈利(全年利潤超1000萬)，2017年收入翻4倍利潤增長20倍。公司金融業務牌照和佈局基本上完成，業務進入爆發性增長階段不用多久又是一個小巨頭。
四、物業投資經營和酒店運營
物業投資目前已經投入經營的規模為57億。據財報顯示，其2017年上半年，產生的收入為約人民幣1.17億元，較2016年同期的約人民幣9400萬元增長24.8%。
此增長主要由於租賃面積增加所致。值得指出的是，目前出租收益率年化已經超過4%，收益率以後還有很大的提升空間，因為很多商業項目才剛開業。
酒店運營及相關服務板塊，2017年上半年產生的收入為約人民幣6400萬元，較2016年同期約人民幣4000萬元增加約58.5%。此增加主要由於桂林喜來登酒店自2016年年底開業後，知名度提升、收入增長所致。
物業代理服務板塊，2017年上半年產生的收入約為人民幣2700萬元，較2016年同期約人民幣600萬元增長約349.4%。此增長主要由於2016年底星彥行由彩生活轉至花樣年控股旗下，同時代理服務業務也隨之擴張。
五、匯兌收益
花樣年控股目前持有美元負債超100億人民幣，公司這一年多匯兌收益就超過8個億(15和16年匯兌虧損8個億左右)。
六、教育、養老和旅遊
旅遊業務板塊方面：16年初公司2.2億港幣收購了香港的星辰旅遊。星辰旅遊在香港排名前3，年收入幾個億,具體利潤不清楚。
公司收購旅遊公司主要考慮公司的幾個度假旅遊房地產項目,可以提升項目的人氣和開發進程。
教育和養老目前還在試探性投入階段，主要是為了做公益事業順帶探索相關產業經驗以備以後業務拓展。
教育目前有幾個幼稚園和一個K12學校(沒有包括捐款建設的幾個希望小學;這個K12學校是和成實外等教育公司合作投資的，盈利比較可觀2017年9月開始投入，規模2600人，公司35%的股份)。學校投入小收益可觀，希望公司以後多複製這種合作辦學的模式。
七、分析及結論
分析一個公司要瞭解公司的過去、現在和未來，買股票就只買公司的未來。
花樣年公司過去確實沒有特別吸引人的地方，但是這一兩年公司確實在改變——比如公司以前很多商業地產項目，現在公司基本上不拿純商業地產項目;還有就是以前公司採取保守的地產開發政策，16年開始公司已經意識到再保守就會被行業拋棄，所以也在加大地產開發的投入，還好公司土地儲備豐富有條件和資本重新回歸。
再就是公司以前培養了很多其他業務，但是這些業務一開始都得地產業務的利潤去支持。現在這些其他業務已經基本上佈局完成，地產業務重新開始大規模增長，尤其物業管理已經是全球規模最大且互聯網化最全面的一家，以後大有可為。
金融業務這兩年高速發展，規模已經比較可觀不再需要地產業務利潤去支援。
過個2-3年，物業管理和金融業務淨利潤都是10億級別的小巨頭;公司地產業務同時大規模增長，如果到時候能達到年銷售超過500億、淨利潤50億，再加上其他子公司業務的利潤——屆時，花樣年控股年利潤就會超過現在的市值。
通過上面這些資料我們知道：花樣年控股的資產和業務是非常有吸引力的，公司地產業務現在的PS(銷售額除以市值)已經低於0.3，公司自從上市以來保持穩定的派息政策且每股淨資產2塊港幣以上，只單獨算地產開發業務已經是同行業最低的。
如果考慮其他業務，低估到世間難尋。現在投資花樣年，相當於買一個低估值高增長的房地產公司再送兩個大有發展前途的子公司免費期權(物業管理和金融)。
一個公司的資產和業務有想像空間又有安全邊界，正所謂進可攻退可守。試問香港還有幾個花樣年控股?
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要等到注入彩生活後才會並表。1)彩生活
17年上半年，彩生活集團的營收狀況如下：
集團收益主要來自：(1)物業管理服務、(2)互聯網增值服務、(3)工程服務、(4)社區租賃、(5)銷售及其服務。
截至2017年6月30日止六個月，總收益由截至2016年6月30日止六個月約人民幣575.1百萬元增加約29.8%至約人民幣746.6百萬元。
收益增長主要源於(i)計算收益的總建築面積增加及(ii)集團提供社區租賃、銷售及其他服務的數量增加。
截至2017年6月30日，集團根據管理合約及顧問服務協定的總建築面積達到4.2億平方米，同比增長16.7%平臺管理面積接近10億平方米，是中國最大的物業管理和平臺輸出公司。
根據集團管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,335個，平臺管理社區4000多個，與2016年末平臺管理面積大幅增長。
集團管理項目遍佈中國214個城市及一個海外國家(新加坡)，實現了合約總建築面積的快速擴張。
彩生活在2017年成績是可圈可點的，以下是公司前不久發佈的資料。
花樣年目前持有彩生活72.24%的股份，其中21.8%是彩生活管理層擁有的，但是投票權給了花樣年。花樣年持有彩生活實際價值達30億港幣市值。
2)萬達物業管理公司
花樣年持有萬達物業全部股份。
萬達物業2017年上半年淨利潤1.28億人民幣，全年估計2.5個億以上。如果上市，估值肯定超50億港幣，可惜馬上要以24億港幣注入彩生活——這樣也好，公司提高了彩生活的股份比例：
注入方式是增發2.315億股和10億人民幣現金為對價,注入後公司直接持有彩生活市值達近50億港幣後面美易家再注入,公司直接持有彩生活市值就會超過公司現在的市值。
萬象美未經審核財務摘要（人民幣千元）
3)美易家物業管理公司
美易家本來是新三板上市公司，但是前不久主動申請取消掛牌，主要是管理層計畫把美易家注入彩生活(以後所有物業管理相關的都由彩生活集團來經營，這樣有利於公司旗下業務提高規模和效率)。
美易家上半年淨利潤5000多萬，估值30億人民幣左右公司直接持有65%的股份，彩生活持有4.17%的股份，公司持有市值超20億港幣。
通過上面這些就明白，花樣年持有的物業管理公司的價值，就已經超過公司本身(60億人民幣)左右的市值，而這些都只是按淨資產入帳。
三、金融(目前花樣年持有金融業務100%的權益)
2018年1月18日，花樣年社區金融集團2017年度工作總結會議，在深圳福朋喜來登酒店順利召開，彩付寶、融資租賃與保理、中安信保險經紀全體員工，雙乾支付員工代表還有金融集團總部全體員工參加了本次會議。
花樣年社區金融作為花樣年“社區+”戰略的重要發展引擎和核心業務板塊，依託于龐大的社區平臺，開創並引領了社區金融2.0階段——以下資料來自官方口徑：
“過去的2017年，金融集團的互聯網金融、協力廠商支付、租賃保理、保險經紀四大業務板塊齊頭並進，在營業收入、利潤、業務規模等指標方面都有了大步飛躍;
目前累積彩付寶註冊用戶達到293萬，投資交易量突破100億;雙乾支付交易流水突破1000億，商戶數破7000家;融資租賃投放9億，商業保理9億;保險經紀實現保費收入3000萬，合作機構超過32家 。”
花樣年的金融板塊經過5年辛勤耕耘，已經初見成效，目前花樣年社區金融已獲得包含協力廠商支付、典當、網路小貸、私募基金、保險經紀、融資租賃、商業保理在內的7塊金融牌照。
金融業務2016年已經開始盈利(全年利潤超1000萬)，2017年收入翻4倍利潤增長20倍。公司金融業務牌照和佈局基本上完成，業務進入爆發性增長階段不用多久又是一個小巨頭。
四、物業投資經營和酒店運營
物業投資目前已經投入經營的規模為57億。據財報顯示，其2017年上半年，產生的收入為約人民幣1.17億元，較2016年同期的約人民幣9400萬元增長24.8%。
此增長主要由於租賃面積增加所致。值得指出的是，目前出租收益率年化已經超過4%，收益率以後還有很大的提升空間，因為很多商業項目才剛開業。
酒店運營及相關服務板塊，2017年上半年產生的收入為約人民幣6400萬元，較2016年同期約人民幣4000萬元增加約58.5%。此增加主要由於桂林喜來登酒店自2016年年底開業後，知名度提升、收入增長所致。
物業代理服務板塊，2017年上半年產生的收入約為人民幣2700萬元，較2016年同期約人民幣600萬元增長約349.4%。此增長主要由於2016年底星彥行由彩生活轉至花樣年控股旗下，同時代理服務業務也隨之擴張。
五、匯兌收益
花樣年控股目前持有美元負債超100億人民幣，公司這一年多匯兌收益就超過8個億(15和16年匯兌虧損8個億左右)。
六、教育、養老和旅遊
旅遊業務板塊方面：16年初公司2.2億港幣收購了香港的星辰旅遊。星辰旅遊在香港排名前3，年收入幾個億,具體利潤不清楚。
公司收購旅遊公司主要考慮公司的幾個度假旅遊房地產項目,可以提升項目的人氣和開發進程。
教育和養老目前還在試探性投入階段，主要是為了做公益事業順帶探索相關產業經驗以備以後業務拓展。
教育目前有幾個幼稚園和一個K12學校(沒有包括捐款建設的幾個希望小學;這個K12學校是和成實外等教育公司合作投資的，盈利比較可觀2017年9月開始投入，規模2600人，公司35%的股份)。學校投入小收益可觀，希望公司以後多複製這種合作辦學的模式。
七、分析及結論
分析一個公司要瞭解公司的過去、現在和未來，買股票就只買公司的未來。
花樣年公司過去確實沒有特別吸引人的地方，但是這一兩年公司確實在改變——比如公司以前很多商業地產項目，現在公司基本上不拿純商業地產項目;還有就是以前公司採取保守的地產開發政策，16年開始公司已經意識到再保守就會被行業拋棄，所以也在加大地產開發的投入，還好公司土地儲備豐富有條件和資本重新回歸。
再就是公司以前培養了很多其他業務，但是這些業務一開始都得地產業務的利潤去支持。現在這些其他業務已經基本上佈局完成，地產業務重新開始大規模增長，尤其物業管理已經是全球規模最大且互聯網化最全面的一家，以後大有可為。
金融業務這兩年高速發展，規模已經比較可觀不再需要地產業務利潤去支援。
過個2-3年，物業管理和金融業務淨利潤都是10億級別的小巨頭;公司地產業務同時大規模增長，如果到時候能達到年銷售超過500億、淨利潤50億，再加上其他子公司業務的利潤——屆時，花樣年控股年利潤就會超過現在的市值。
通過上面這些資料我們知道：花樣年控股的資產和業務是非常有吸引力的，公司地產業務現在的PS(銷售額除以市值)已經低於0.3，公司自從上市以來保持穩定的派息政策且每股淨資產2塊港幣以上，只單獨算地產開發業務已經是同行業最低的。
如果考慮其他業務，低估到世間難尋。現在投資花樣年，相當於買一個低估值高增長的房地產公司再送兩個大有發展前途的子公司免費期權(物業管理和金融)。
一個公司的資產和業務有想像空間又有安全邊界，正所謂進可攻退可守。試問香港還有幾個花樣年控股?
免責聲明：智通財經網轉載此文目的在於傳遞更多資訊，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。(編輯：胡敏)