摘要
我們已經習慣了一談到房地產就直接聯想到住宅地產或者商業地產， 在中國房地產投資快速增長的大環境下， 幾乎忽略了支撐中國工業化建設的主力推手“工業地產”，
1.工業地產的概念
工業地產是指工業類土地使用性質的土地， 以及該類土地上的建築物和附屬物， 有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。
工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍， 其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇、資料中心等。
在我國， 工業房地產的土地批租年限為50年， 上海、北京彈性供給20年。
廠房
物流倉儲
實驗室
2.工業地產特徵
工業地產和住宅以及商業地產有巨大的不同， 包括工業地產的開發商籌措資金、基礎設施建設、開發經營並提供工業地產產業與服務的一系列活動。 工業地產的盈餘體現快速啟動、以收入抵償支出、並能夠在地產支出後有剩餘。
3.宏觀經濟穩中向好， 企業利潤改善， 提高企業生產積極性
2017年我國GDP達到827122億元， 首次超過80萬億元。 GDP同比增長6.9%， 比上年加快0.2個百分點， 實現了2010年以來經濟增長首次提速。 PPI漲幅6.3%， 結束了連續五年的下降態勢。
企業生產和訂單均在穩步增加， 需求未來對於生產廠房、倉儲的需求有望增加。 製造業PMI指數從2015年以後， 開始穩步回升， 企業生產、新增訂單、採購量都穩步回升， 表明企業對於未來製造業前景看好， 增加了生產提升產能。 隨著產能的恢復和增加， 企業對於廠房倉庫的需求將會有所提升。
穩定的宏觀經濟增速以及訂單的增加，刺激企業生產生產投資的積極性，對於配套的工業地產需求擴大。
4.製造業升級，所引發的工業配套物業反覆運算的需求
從1978年改革開放以來，經濟發展水準得到了極大的提升，中國工業化取得巨大成就。經過30多年的高速增長，工業規模達到空前的體量，同時伴生了眾多的問題，如：產能過剩、環境問題等。
我國工業發展正面臨重要“轉型”期間，工業增長動力從投資驅動向創新驅動轉換，工業發展模式從規模速度向品質效益轉換。創新型、集約型、高品質的工業發展取向，對於工業配套的研發室、廠房、倉促等也提出了更高的要求。
根據國務院辦公廳2013年1月1日轉發的《綠色建築行動方案》，未來我國將重點推進綠色工業建築。綠色建築可最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境和減少污染。未來工業廠房的升級換代，為工業地產帶來發展機遇。
舊廠房
現代化廠房
5.快速發展的消費市場，推動物流地產的建設
中國2017年最終消費支出對GDP增長的貢獻率為58.8%。中國快速成長的消費者群體是推動高品質物流配送體系的主要驅動力。過去二十年中國家庭人均消費支出隨著可支配收入增長而上升，隨之帶來的倉儲物流需求不斷攀升。經過十年的發展，中國已經成為全球最大的電子商務市場之一。預計到2020年，中國線上銷售額有望占到全球的59%。
根據仲量聯行和全球供應鏈協會對設計倉儲物流的20多個行業和領域的行業領導者地位的企業調研資料顯示，43%的受訪企業會選擇上海作為未來發展倉儲物流的首選目的地。
6.以上海為例
上海市作為中國最大的經濟中心和貿易港口,是全國最大的綜合性工業城市,也是全國重要的科技中心、貿易中心、金融和資訊中心，隨著上海的人口聚集，以及產業結構的調整和升級，上海市政府對於土地投資的門檻以及利用效率均提出了較高的要求。上海的土地資源的稀缺性更加凸顯。
上海工業用地供給要求較高：對於投資的產業、產值（500萬元每畝）、稅收（50萬每畝）、投資強度（500萬每畝）均提出了嚴格的規定，保障了投資主題的穩定型和專案可預期的效果。
根據中國指數研究院以及高麗國際發佈的資料顯示，對於工業用地供給的控制力有所加強，比如上海金山區政府在2015年-2017年間一共供給11幅土地，而且多數集中在5萬平方米以下。上海工業用地的成交均價穩定在80萬元/畝（20年）。
在供應埠嚴加控制的情況下，工業企業對於工業業務的需求並沒有減少，所以工業物業租金價格穩步走高。2017年第一季度，上海標準廠房物業的平均租金同比上漲3.9%至人民幣1.02元每天每平方米。相對於其他土地性質的地產價格，工業地產的回撤率和波動性更加小，也更加穩定。
隨著人口跨區域流動的頻率提高，以及大城市群建設提速，人口的集中度明顯提高，隨著帶來了的電商、物流等服務業的快速增長的上海，對於物流物業的需求呈現穩步上升的態勢。
2017年上海優質物業的平均租金環比上漲0.2%，同比上漲2.9%至人民幣1.3元每天沒平方米。基於比較比較旺盛的需求以及較低的空置率，物業租金或將維持上漲一段時間。
7.上海工業用地供給小於需求
根據2035上海市總體規劃，工業以及倉儲用地將有27%降至15%以內。工業以及倉儲用地總量未來將從目前的839平方公里減少到320-480平方公里，總量減少43%-62%。其次2017年上海市政府主導的拆除違章建築面積達到5000萬平方米，其中絕大多數是廠房。隨著被拆除企業需求合法租賃物業帶來了大量的需求。
上海區域城市升級，產業升級，帶了大量的創新型的外資企業，他們對於新的產業配套需求增加。
在宏觀經濟穩中向好，製造業升級的重要時刻，工業用地或迎來投資機會。受區域經濟環境以及政策影響較大，其中工業基礎好，人口比較集中的區域投資價值凸顯。
免責條款
本報告由海銀財富管理有限公司製作。本報告中的資訊均來源於已公開的資料及資訊，但海銀財富管理有限公司（以下簡稱“海銀財富”）對這些資料和資訊的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的資訊、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述證券買賣的出價或征價。該資訊、意見並未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦。
穩定的宏觀經濟增速以及訂單的增加，刺激企業生產生產投資的積極性，對於配套的工業地產需求擴大。
4.製造業升級，所引發的工業配套物業反覆運算的需求
從1978年改革開放以來，經濟發展水準得到了極大的提升，中國工業化取得巨大成就。經過30多年的高速增長，工業規模達到空前的體量，同時伴生了眾多的問題，如：產能過剩、環境問題等。
我國工業發展正面臨重要“轉型”期間，工業增長動力從投資驅動向創新驅動轉換，工業發展模式從規模速度向品質效益轉換。創新型、集約型、高品質的工業發展取向，對於工業配套的研發室、廠房、倉促等也提出了更高的要求。
根據國務院辦公廳2013年1月1日轉發的《綠色建築行動方案》，未來我國將重點推進綠色工業建築。綠色建築可最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境和減少污染。未來工業廠房的升級換代，為工業地產帶來發展機遇。
舊廠房
現代化廠房
5.快速發展的消費市場，推動物流地產的建設
中國2017年最終消費支出對GDP增長的貢獻率為58.8%。中國快速成長的消費者群體是推動高品質物流配送體系的主要驅動力。過去二十年中國家庭人均消費支出隨著可支配收入增長而上升，隨之帶來的倉儲物流需求不斷攀升。經過十年的發展，中國已經成為全球最大的電子商務市場之一。預計到2020年，中國線上銷售額有望占到全球的59%。
根據仲量聯行和全球供應鏈協會對設計倉儲物流的20多個行業和領域的行業領導者地位的企業調研資料顯示，43%的受訪企業會選擇上海作為未來發展倉儲物流的首選目的地。
6.以上海為例
上海市作為中國最大的經濟中心和貿易港口,是全國最大的綜合性工業城市,也是全國重要的科技中心、貿易中心、金融和資訊中心，隨著上海的人口聚集，以及產業結構的調整和升級，上海市政府對於土地投資的門檻以及利用效率均提出了較高的要求。上海的土地資源的稀缺性更加凸顯。
上海工業用地供給要求較高：對於投資的產業、產值（500萬元每畝）、稅收（50萬每畝）、投資強度（500萬每畝）均提出了嚴格的規定，保障了投資主題的穩定型和專案可預期的效果。
根據中國指數研究院以及高麗國際發佈的資料顯示，對於工業用地供給的控制力有所加強，比如上海金山區政府在2015年-2017年間一共供給11幅土地，而且多數集中在5萬平方米以下。上海工業用地的成交均價穩定在80萬元/畝（20年）。
在供應埠嚴加控制的情況下，工業企業對於工業業務的需求並沒有減少，所以工業物業租金價格穩步走高。2017年第一季度，上海標準廠房物業的平均租金同比上漲3.9%至人民幣1.02元每天每平方米。相對於其他土地性質的地產價格，工業地產的回撤率和波動性更加小，也更加穩定。
隨著人口跨區域流動的頻率提高，以及大城市群建設提速，人口的集中度明顯提高，隨著帶來了的電商、物流等服務業的快速增長的上海，對於物流物業的需求呈現穩步上升的態勢。
2017年上海優質物業的平均租金環比上漲0.2%，同比上漲2.9%至人民幣1.3元每天沒平方米。基於比較比較旺盛的需求以及較低的空置率，物業租金或將維持上漲一段時間。
7.上海工業用地供給小於需求
根據2035上海市總體規劃，工業以及倉儲用地將有27%降至15%以內。工業以及倉儲用地總量未來將從目前的839平方公里減少到320-480平方公里，總量減少43%-62%。其次2017年上海市政府主導的拆除違章建築面積達到5000萬平方米，其中絕大多數是廠房。隨著被拆除企業需求合法租賃物業帶來了大量的需求。
上海區域城市升級，產業升級，帶了大量的創新型的外資企業，他們對於新的產業配套需求增加。
在宏觀經濟穩中向好，製造業升級的重要時刻，工業用地或迎來投資機會。受區域經濟環境以及政策影響較大，其中工業基礎好，人口比較集中的區域投資價值凸顯。
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