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第952篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--淘房哥-唔同
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要說福田南山這兩個區域裡頭， 哪個片區最“壕”？莫過於是深圳灣與香蜜湖。
香蜜湖憑藉本身獨特的資源優勢， 表現在居住密度低、人居環境好、人文景觀稀缺等， 一直以來都是福田“豪宅”片區的有力代表。 同時區域內也分佈有十分優質的教育資源， 如高級中學、僑香外國語、荔園外國語等， 自然也吸引了不少對學位有追求的購房群體關注。
而深圳灣， 發展起步較晚， 區域整體都比較新， 大部分是以09年之後的樓盤或是次新盤為主。 近幾年隨著灣區樓盤基本都開發完畢， 人氣逐漸增多， 區域逐漸走向成熟， 也隨之奠定了高端豪宅的地位。
（中心路兩旁的豪宅）
深圳灣目前最大的優勢在於總部基地的建設以及深圳灣學校的崛起。 之前也說過， 發展總部經濟， 需要較高區域硬體去支撐， 深圳灣之所以能發展成豪宅區， 自然也就無可厚非。 其次， 深圳灣學校， 作為豪宅區內一所新建的學校， 有著較高的關注度， 然而， 學校所展現的強大硬體， 更使學校向名校愈發接近。
而香蜜湖， 未來也有強而有力的規劃建設來支撐，
（圖片來源於網路）
本帖內容， 主要是圍繞這兩大豪宅片區， 把各自區域內成交比較活躍的樓盤進行對比分析， 看下在2017一整年內， 孰漲幅更大。
首先來公佈各區成交的前八名樓盤（主要是再往後排名的樓盤沒有太大的可比性）
香蜜湖：翠海花園（各期）38套、東海國際公寓17套、東海花園（各期）79套、水榭花都（各期）18套、中旅國際公館（各期）33套、金地香蜜山17套、熙園13套、香域中央花園14套。
深圳灣：寶能太古城（各期）47套、三湘海尚16套、綠海灣14套、吉祥龍14套、澳城1618 11套、翡翠海岸6套、鴻威海怡灣7套、卓越維港（各期）7套。
通過兩者資料的對比可以看出， 香蜜湖仍是豪宅成交的主流， 整體成交量相比深圳灣要多出不少， 不過在套均單價方面， 則沒有深圳灣那麼平均了， 同時整體水準還稍低些。
香蜜湖
香蜜湖成交主要以農科一帶的豪宅為主， 其中最突出莫過於是老牌豪宅東海花園，雖然樓齡相比其他幾個社區要稍老一些，部分戶型還存在不方正、沒有陽臺的種種問題，不過成交量確是香蜜湖內最多的，足足有排名第二的翠海花園的成交量兩倍之多。
下圖所展示曲線，是東海花園一二期在2017年的成交價格走勢。除了5月與10月有過13萬+的最高點外，其餘月份相對來說都是比較平穩的，從年初9萬左右的均價範圍，到年底10萬接近11萬的均價範圍，整體來說是有所上漲，大約15%的漲幅。
東海花園賣點除了本身所處的地段比較優質外，搭配有深圳外國語東海附屬小學與高級中學的優質學位資源也是其獨特的優勢，受到眾多對學位房有想法的購房者的追捧。
（ps：深圳外國語學校東海附屬小學，是一所私立的小學，可以全體獲得深外的報名資格，有著高達50%的錄取率）
中旅國際目前是農科片區最為高端的大型社區之一，帶有荔園外國語小學西校區與深圳高級中學的名校學位，加上所處位置配套比較齊全，既有大型商業，也有綠化公園，所以高昂的價格也有了如此具有底氣的支撐。其中一期更是周邊豪宅群中的有力競爭者。
從2017年成交價格走勢圖來看，整體為上漲的趨勢，從年初12萬左右的單價水準到年底14萬左右的單價水準，增長幅度約達17%，8月份更達到了最高峰值18萬的成交單價水準。
接著翠海花園與香域中央，位置其實與中旅國際差不多，所以配套情況都是基本一致的，均價上的差距，更多表現在社區品質的差異上。
翠海花園是其中樓齡最老的一個，同時戶型與香域中央和中旅都有一定的差距，更被稱作是豪宅中的平民房。而香域中央，由於樓齡相對較新，06年入夥，戶型設計也比較大氣，也有一定的贈送，所以綜合之下，社區表現是三個中最好的一個，價格也就普遍要高些。
從香域中央的年度價格走勢圖來看，整體是呈平穩的上行趨勢，從年初13萬出頭的單價水準，到年底16萬出頭的單價水準，大約有23%的漲幅。就商品房而言，是周邊漲幅最高的一個。
從上述展現的價格曲線來看，金地年初與年底的價格基本沒有發生太大的變化，同時也發現，就2017年來看，8萬這樣的單價水準，也是屬於低位了，如果近期對該社區有意向而又有價格差不多的房源出現，可以重點關注下。
東海國際公寓，同樣是不限購不限貸的商務公寓，高大上的設計風格，也成為深南大道上的一座地標式建築。從價格走勢圖來看，整體是呈上漲的趨勢。從年初最低6萬的單價水準，到年底9.5萬，價格增長了3.5萬，漲幅接近59%，成為香蜜湖片區年度漲幅最大的豪宅。
深圳灣
接著我們來聊聊深圳灣這邊，從普遍的成交走勢圖來看，片區內大部分樓盤在2017年第三季度都出現了價格的飆升。其中表現最為明顯的社區有吉祥龍、太古城、綠海灣以及翡翠海岸。背後很大程度與深圳灣學校有著密不可分的關係。學校在年中時間舉行了一次招生答疑會，會議後逐漸令不少投資客或是家長開始重點關注於此。區域內房價進而開始上漲。
吉祥龍作為深圳灣區入夥較晚的一批樓盤，在樓齡上占了不少優勢。早前一批回遷更名房，由於價格相對較低的緣故，使得吉祥龍成交迎來了一波“春天”。同時社區主打89平的單證戶型，也是灣區主流的上車門檻，吸引了不少改善型購房者者的眼球。
從年初9萬左右的價格水準，到年底13萬+的水準，漲幅約達50%。對比目前像曦灣天馥、翡翠海岸同面積成交單價已達17萬+的水準，吉祥龍接近14萬的單價仍有一定的升值潛力。
太古城，除了本身自帶有大型商業和地鐵上蓋的賣點外，令太古城擁有如此高關注度的原因，在於擁有稀缺性的小戶型。畢竟，若果深圳灣學校未來幾年內真能實現成為名校，那麼名校小戶型便是灣區最為吃香的戶型了，實驗學位房國城花園便是一個活生生的“栗子”。
上圖為太古城北區的價格走勢圖，北區主要以大戶型為主，而且大部分為雙拼戶型，單/雙證戶型價格表現稍有不同，所以會出現圖中一些幅度落差的情況。對比年初84平3房10.85萬單價，年底同戶型15.33萬，漲幅達41%。
而南區則是以小戶型為主，所以整體價格幅度較為平穩，平穩上漲的趨勢，從年初10萬+的價格水準，到年底15萬+的價格水準，漲幅約達50%。在灣區內社區漲幅屬比較突出的。
三湘海尚，作為灣區數一數二的高端豪宅之一，雖說本身上車門檻較高，外加雙拼戶型居多，但總體成交量在深圳灣區來說表現還不錯，排到豪宅成交前2的位置上。從成交走勢圖來看，價格相對也比較穩定，除了9月成交一套複式（特殊戶型），成交單價比較高外，其餘月份均保持在11-12萬/平米之間。
下圖為澳城1618的價格走勢，整體也表現比較平穩，年初與年底基本保持在13萬左右的單價水準。主要受學位有可能變動的因素影響，價格並沒有像中心路兩旁的社區一樣有突破性的上漲。從成交資料來看，澳城1618成交最活躍的戶型為83-89平的三房四房，該戶型也是灣區改善入門的最低門檻。
而在中心路兩旁的翡翠海岸，也就是妥妥的深圳灣學校學位，就拿與澳城同樣的89平戶型來對比，下半年澳城同戶型成交單價最高峰14萬，而翡翠海岸已經達到了16萬接近17萬，整整2萬/每平的差距，算下來也是一部馬薩拉蒂總裁的價錢了。
並且仔細來看，資料是從5月為起點開始，到10月結束，短短半年不到時間，同樣89平3房戶型，成交單價從接近13萬到接近17萬，大約4萬的差距，漲幅約為31%，這個價格短期內還有上行的可能。
下圖所展示曲線，是東海花園一二期在2017年的成交價格走勢。除了5月與10月有過13萬+的最高點外，其餘月份相對來說都是比較平穩的，從年初9萬左右的均價範圍，到年底10萬接近11萬的均價範圍，整體來說是有所上漲，大約15%的漲幅。
東海花園賣點除了本身所處的地段比較優質外，搭配有深圳外國語東海附屬小學與高級中學的優質學位資源也是其獨特的優勢，受到眾多對學位房有想法的購房者的追捧。
（ps：深圳外國語學校東海附屬小學，是一所私立的小學，可以全體獲得深外的報名資格，有著高達50%的錄取率）
中旅國際目前是農科片區最為高端的大型社區之一，帶有荔園外國語小學西校區與深圳高級中學的名校學位，加上所處位置配套比較齊全，既有大型商業，也有綠化公園，所以高昂的價格也有了如此具有底氣的支撐。其中一期更是周邊豪宅群中的有力競爭者。
從2017年成交價格走勢圖來看，整體為上漲的趨勢，從年初12萬左右的單價水準到年底14萬左右的單價水準，增長幅度約達17%，8月份更達到了最高峰值18萬的成交單價水準。
接著翠海花園與香域中央，位置其實與中旅國際差不多，所以配套情況都是基本一致的，均價上的差距，更多表現在社區品質的差異上。
翠海花園是其中樓齡最老的一個，同時戶型與香域中央和中旅都有一定的差距，更被稱作是豪宅中的平民房。而香域中央，由於樓齡相對較新，06年入夥，戶型設計也比較大氣，也有一定的贈送，所以綜合之下，社區表現是三個中最好的一個，價格也就普遍要高些。
從香域中央的年度價格走勢圖來看，整體是呈平穩的上行趨勢，從年初13萬出頭的單價水準，到年底16萬出頭的單價水準，大約有23%的漲幅。就商品房而言，是周邊漲幅最高的一個。
從上述展現的價格曲線來看，金地年初與年底的價格基本沒有發生太大的變化，同時也發現，就2017年來看，8萬這樣的單價水準，也是屬於低位了，如果近期對該社區有意向而又有價格差不多的房源出現，可以重點關注下。
東海國際公寓，同樣是不限購不限貸的商務公寓，高大上的設計風格，也成為深南大道上的一座地標式建築。從價格走勢圖來看，整體是呈上漲的趨勢。從年初最低6萬的單價水準，到年底9.5萬，價格增長了3.5萬，漲幅接近59%，成為香蜜湖片區年度漲幅最大的豪宅。
深圳灣
接著我們來聊聊深圳灣這邊，從普遍的成交走勢圖來看，片區內大部分樓盤在2017年第三季度都出現了價格的飆升。其中表現最為明顯的社區有吉祥龍、太古城、綠海灣以及翡翠海岸。背後很大程度與深圳灣學校有著密不可分的關係。學校在年中時間舉行了一次招生答疑會，會議後逐漸令不少投資客或是家長開始重點關注於此。區域內房價進而開始上漲。
吉祥龍作為深圳灣區入夥較晚的一批樓盤，在樓齡上占了不少優勢。早前一批回遷更名房，由於價格相對較低的緣故，使得吉祥龍成交迎來了一波“春天”。同時社區主打89平的單證戶型，也是灣區主流的上車門檻，吸引了不少改善型購房者者的眼球。
從年初9萬左右的價格水準，到年底13萬+的水準，漲幅約達50%。對比目前像曦灣天馥、翡翠海岸同面積成交單價已達17萬+的水準，吉祥龍接近14萬的單價仍有一定的升值潛力。
太古城，除了本身自帶有大型商業和地鐵上蓋的賣點外，令太古城擁有如此高關注度的原因，在於擁有稀缺性的小戶型。畢竟，若果深圳灣學校未來幾年內真能實現成為名校，那麼名校小戶型便是灣區最為吃香的戶型了，實驗學位房國城花園便是一個活生生的“栗子”。
上圖為太古城北區的價格走勢圖，北區主要以大戶型為主，而且大部分為雙拼戶型，單/雙證戶型價格表現稍有不同，所以會出現圖中一些幅度落差的情況。對比年初84平3房10.85萬單價，年底同戶型15.33萬，漲幅達41%。
而南區則是以小戶型為主，所以整體價格幅度較為平穩，平穩上漲的趨勢，從年初10萬+的價格水準，到年底15萬+的價格水準，漲幅約達50%。在灣區內社區漲幅屬比較突出的。
三湘海尚，作為灣區數一數二的高端豪宅之一，雖說本身上車門檻較高，外加雙拼戶型居多，但總體成交量在深圳灣區來說表現還不錯，排到豪宅成交前2的位置上。從成交走勢圖來看，價格相對也比較穩定，除了9月成交一套複式（特殊戶型），成交單價比較高外，其餘月份均保持在11-12萬/平米之間。
下圖為澳城1618的價格走勢，整體也表現比較平穩，年初與年底基本保持在13萬左右的單價水準。主要受學位有可能變動的因素影響，價格並沒有像中心路兩旁的社區一樣有突破性的上漲。從成交資料來看，澳城1618成交最活躍的戶型為83-89平的三房四房，該戶型也是灣區改善入門的最低門檻。
而在中心路兩旁的翡翠海岸，也就是妥妥的深圳灣學校學位，就拿與澳城同樣的89平戶型來對比，下半年澳城同戶型成交單價最高峰14萬，而翡翠海岸已經達到了16萬接近17萬，整整2萬/每平的差距，算下來也是一部馬薩拉蒂總裁的價錢了。
並且仔細來看，資料是從5月為起點開始，到10月結束，短短半年不到時間，同樣89平3房戶型，成交單價從接近13萬到接近17萬，大約4萬的差距，漲幅約為31%，這個價格短期內還有上行的可能。