前段時間有一個認識很久的朋友， 作為剛需家庭， 糾結很久終於下定決心趕上了買房的末班車， 置辦了一套房產。 但去年就已經交了首付款， 至今仍未放款， 銀行方面也表示只能繼續排隊， 而且放款時間不確定。
有錢買不到房， 真是讓剛需叫苦連天。 據小P瞭解， 其實這並不是個別現象， 前段時間就有媒體稱目前就深圳一個城市就已經有13家銀行全面停止了個人房貸業務！
深圳十餘家銀行停貸
之前多地銀行對個人房貸按揭利率上浮， 就已經讓購房者夠嗆了， 現在無疑是迎來了第二波“痛擊”。
據《投資者報》披露， 近日從中原地產、融360等多方機構瞭解到， 截至12月14日， 深圳地區已有包括平安銀行、深圳農村商業銀行、民生銀行、南洋銀行、興業銀行、浦發銀行、中信銀行、郵儲銀行、東莞銀行、廣州銀行、華夏銀行、杭州銀行以及華潤銀行共13家銀行暫時停止了受理新增個人房貸按揭業務。
全面停貸， 代表著無一例外。 “貸款申請的資料還可以交， 但是我們今年是一定不會放款了。 ”這是深圳某銀行的一位信貸經理親述。
事實上深圳並非個案。 放眼全國， 上個月35個城市533家銀行中， 共有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業務， 較上月新增14家銀行分(支)行。
為什麼銀行出場陸續開始停貸？
我覺得除了政策因素， 這與近期樓市產生的微妙變化也有很大關係。
從歷史資料看， 2001年以來， 商品房成交均價整體上呈現上漲趨勢。 在2005年之前房價增幅穩步上升， 從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。
隨後在2005-2006年的房地產調控影響下， 上漲趨勢得到遏制， 但隨後的2007年又開始大幅上漲。 在金融危機的影響下， 2008年成交均價曾一度微幅下跌。
但是2009年在救市政策的拉動下， 成交均價出現了23.2%的超高漲幅。 2010年國家實施嚴厲調控政策以來， 成交均價漲幅再次受到壓制， 增幅均低於年度平均值。 2010-2013年， 房價增速基本穩定， 保持在7%左右。
2014年受行業調整及樓市庫存壓力較大的影響，
2017年1-11月份， 全國商品房成交均價7879元/平方米， 同比增長4.4%。 主要原因一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限， 另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。
從國家統計局公佈的70城房價指數來看， 對全國70個城市進行一二三線城市分類， 可以看出三類城市的房價環比增幅走勢基本一致， 即在2016年快速上漲後出現了快速回落， 走勢趨於平穩。
一線城市受制於嚴厲的調控政策和預售審批， 上漲動能枯竭， 步入下跌通道， 已連續4月環比負增長。
二線城市中， 部分熱點城市過熱的樓市已經降溫， 樓市基本穩定。
三線城市此前由於政策總體寬鬆和去庫存等利好， 房價環比增幅超過一線城市和二線城市， 但是目前有趨穩趨勢， 增幅保持在較為合理的範圍。
預計2018年成交均價上漲3%
至於大家所關心的2018年房價走勢，預計全國商品房成交均價同比上漲3%左右。
主要原因:
一是、2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅。
二是、從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現慣性上漲態勢，房價粘性較強，由於2017年多數城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現上漲態勢。
三是、由於價格變化滯後於成交量，預計2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時價格繼續上漲，但漲幅有所收窄。
所以多家銀行同時停貸主要有兩大原因
第一，銀行對未來短期樓市變化有所警覺
監管層對樓市調控的決心如此之大，各大銀行開展房貸業務也不得不自己掂量掂量，從而主動減少了今年個人房貸按揭的額度。
按照以往的套路，年初的確是好貸一點，但明年初可能與以往大不同。大概率目前房貸收緊的情況還會繼續下去，房貸利率還會漲，額度也不會放鬆。
第二，資金緊張
管層對樓市調控的決心如此之大，各大銀行開展房貸業務也不得不自己掂量掂量，從而主動減少了今年個人房貸按揭的額度。
按照以往的套路，年初的確是好貸一點，但明年初可能與以往大不同。大概率目前房貸收緊的情況還會繼續下去，房貸利率還會漲，額度也不會放鬆。
利率上浮傷了誰的心?
目前不僅房貸額度捉襟見肘，房貸利率也不斷上調。首套房最高的有上浮10%、上浮15%已經是非常普遍。
融360統計的深圳市最新房貸利率表
這意味著人們不僅申請房貸更加困難和緩慢，還起房貸來也會更難。不妨讓我們來算一筆賬，假設買一套三百多萬的房子，貸款200萬，按照上浮15%的利率來算，每個月需要比利率上浮前多還912元的貸款，全部利息加起來更是要多還30多萬!
上浮前:
上浮後:
根據以往的經驗，到了年底銀行錢袋子都不會寬鬆，但為何今年表現得更為明顯、更為特殊呢?難道“錢荒”真的來了?從資料上來看，雖然有些表現，但我覺得，銀行沒有房貸額度更多的還是因為樓市調控。
未來我們該去哪裡買房?
本輪調控新出現的"限售"政策很有意思:短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。
但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應--上市交易的二手房源在未來幾年將因為"限售"政策而極大減少。
很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位於已經進行產業佈局的郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現部分郊區的城市化。
背後的信號非常明顯:大家不要在市區裡面買二手房了，快來這些能夠快速進行產業佈局和基礎建設的郊區買新房吧，一起把這裡的郊區城市化搞起來!
與此同時，回應"房地產調控長效機制"、"房子是用來住的，不是用來炒的"出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。
一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性;另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。
相輔相成，天衣無縫。
這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益:大量的基礎設施升級和產業升級，將有效拉動經濟，這是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。
但不容忽視的一點是:郊區城市化也是分階段的。
雖然長期來看核心城市的郊區是值得買的，但區域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區域可能5年內就有產業佈局，而另外一些區域可能要20年甚至更長。
基於房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們並不建議大家選擇短期內沒有明確產業規劃的郊區，比如環京的部分區域。
通過以上的梳理分析，能夠進行快速的產業佈局和基礎建設的郊區，其價格增長的潛力要大於成熟的市中心，但對於缺乏產業規劃和基礎建設的郊區，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的。但是短期尤其是市場過熱後的短期肯定又是領跌。
預計2018年成交均價上漲3%
至於大家所關心的2018年房價走勢，預計全國商品房成交均價同比上漲3%左右。
主要原因:
一是、2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅。
二是、從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現慣性上漲態勢，房價粘性較強，由於2017年多數城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現上漲態勢。
三是、由於價格變化滯後於成交量，預計2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時價格繼續上漲，但漲幅有所收窄。
所以多家銀行同時停貸主要有兩大原因
第一，銀行對未來短期樓市變化有所警覺
監管層對樓市調控的決心如此之大，各大銀行開展房貸業務也不得不自己掂量掂量，從而主動減少了今年個人房貸按揭的額度。
按照以往的套路，年初的確是好貸一點，但明年初可能與以往大不同。大概率目前房貸收緊的情況還會繼續下去，房貸利率還會漲，額度也不會放鬆。
第二，資金緊張
管層對樓市調控的決心如此之大，各大銀行開展房貸業務也不得不自己掂量掂量，從而主動減少了今年個人房貸按揭的額度。
按照以往的套路，年初的確是好貸一點，但明年初可能與以往大不同。大概率目前房貸收緊的情況還會繼續下去，房貸利率還會漲，額度也不會放鬆。
利率上浮傷了誰的心?
目前不僅房貸額度捉襟見肘，房貸利率也不斷上調。首套房最高的有上浮10%、上浮15%已經是非常普遍。
融360統計的深圳市最新房貸利率表
這意味著人們不僅申請房貸更加困難和緩慢，還起房貸來也會更難。不妨讓我們來算一筆賬，假設買一套三百多萬的房子，貸款200萬，按照上浮15%的利率來算，每個月需要比利率上浮前多還912元的貸款，全部利息加起來更是要多還30多萬!
上浮前:
上浮後:
根據以往的經驗，到了年底銀行錢袋子都不會寬鬆，但為何今年表現得更為明顯、更為特殊呢?難道“錢荒”真的來了?從資料上來看，雖然有些表現，但我覺得，銀行沒有房貸額度更多的還是因為樓市調控。
未來我們該去哪裡買房?
本輪調控新出現的"限售"政策很有意思:短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。
但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應--上市交易的二手房源在未來幾年將因為"限售"政策而極大減少。
很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位於已經進行產業佈局的郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現部分郊區的城市化。
背後的信號非常明顯:大家不要在市區裡面買二手房了，快來這些能夠快速進行產業佈局和基礎建設的郊區買新房吧，一起把這裡的郊區城市化搞起來!
與此同時，回應"房地產調控長效機制"、"房子是用來住的，不是用來炒的"出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。
一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性;另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。
相輔相成，天衣無縫。
這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益:大量的基礎設施升級和產業升級，將有效拉動經濟，這是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。
但不容忽視的一點是:郊區城市化也是分階段的。
雖然長期來看核心城市的郊區是值得買的，但區域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區域可能5年內就有產業佈局，而另外一些區域可能要20年甚至更長。
基於房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們並不建議大家選擇短期內沒有明確產業規劃的郊區，比如環京的部分區域。
通過以上的梳理分析，能夠進行快速的產業佈局和基礎建設的郊區，其價格增長的潛力要大於成熟的市中心，但對於缺乏產業規劃和基礎建設的郊區，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的。但是短期尤其是市場過熱後的短期肯定又是領跌。