中華建設網訊 長租公寓的出現， 給解決年輕人的居住問題增加了新途徑。 從一些租客的體驗來看， 長租公寓的管理和服務， 比原先的租房省心、安心多了。 而租售同權， 它的核心是租房者與購房者能“享受同等的公共服務權利”， 更是給予了部分剛需較強的期待。
從制度設計上來看地， “租售同權”出臺能夠有效解除附在住房上的諸如教育、醫療、退休金等特殊福利， 能夠在一定程度上遏制學區房泡沫的進一步膨脹， 讓房子回歸它正常的居住屬性。 而這些政策所釋放出來的社會紅利， 才應該是長租公寓賴以生存、發展的根本所在。
租售同權落地 說易行難
長租公寓若要持續發展， 除了自身品牌的打造、多樣化發展之外， 還需政府儘快出臺統一的租賃市場行業標準， 明確管理機構職責及標準， 加快住房租賃行業立法， 加速租售同權政策的落地。
然而一方面， 核心城市是否能夠長期堅持執行租賃用地供應和長期讓利， 尚待觀察。 另一方面， 由於城市公共資源有限和分佈不均， 所有的租售同權政策都有較高門檻， 如廣州規定政策對象僅為“具有本市戶籍的適齡少年兒童、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”等， 加之執行落地難度大， 使得租售實際難同權。
租購同權已經顛覆了人們對於租房生活的全部既有認知。 租購同權不止限於上學等。 比如廣州政策還包含公積金租房提取額度限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資 2 倍的 30%， 提高至不超過上年度本市職工月平均工資 2 倍的 40%；出租房稅收享受優惠，
租購同權涉及到的公共福利不僅僅是入學， 業扶持、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面， 享受公共服務等領域， 均有可能實現租購同權。
租購同權實施可能會影響學區房價格。 因為涉及上學這一塊的權利， 某種意義上可以靠租房實現， 雖然實現難度依然存在。 人們會逐漸接受租房的居住模式， 進而有利於緩解房價的上漲壓力。
真正的租購同權應是租金價格穩定下的同權， 不能以房租快速上漲為代價。 但是在一二線城市， 租賃住房增加， 租金價格可能會受影響， 租金投資回報率降低， 但買賣交易供不應求、房產價格上漲， 投資回報還會持續穩定上漲。
租購同權絕非“速效藥”
租購同權如果能得到有效實施， 對於租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，
房企開始切租房領域蛋糕， 長租公寓、自持住宅之風漸長， 但實際上這塊開發商並沒有找到明確的盈利模式， 因為按照現在的經濟模型， 應該並不掙錢甚至是賠錢的。
租購同權配套政策也應及時跟上， 保證租金價格穩定合理。 一方面， 培育和推動租賃市場發展， 鼓勵專業租賃經營企業發展， 為市場提供更多的租賃房源供應， 從而穩定房租；與此同時， 加大教育資源投入， 推動教育資源的均衡化， 緩解教育資源嚴重供不應求的矛盾， 從而讓租房客的子女真正能夠實現就近入學，且能享受到同品質的教育等公共服務。
租購並舉需打牢四大基礎
以“租購並舉”為主要特徵的房地產面臨的是中國房地產市場環境的改變，當務之急應該摸清中國房地產的家底，在此基礎上中央和地方政府才能對房地產市場的“購、租”方面做出精准的政策安排。
加快房地產資訊統計。我國當前的房地產登記作為不動產的內容之一，雖然已經在積極推進，但由於我國房地產的類型比較繁雜，在登記過程中出現諸如有房產證無土地證，或者兩證全無，還有一些是屬於無任何相關手續，由政府相關部門批准企業自建房屋，還有很多小產權房等。
這些複雜的歷史遺留問題一定程度上阻礙房地產資訊登記的推進。因此，需要國家、省級層面出臺相關措施，對破解各類歷史遺留問題給出相應指導意見，相關部門分門別類地對其進行全面清理。只有建立起完備的存量住房資訊資料，才能切實加強各地房地產宏觀調控的精准性。
完善房地產稅收政策。要從根本上還原房地產本來屬性，即房子是用來住的，不是用來炒的，就需要加快實施增加持有多套住房成本的稅收政策。
在實踐中我們可以採用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。只有採取稅收調控這種市場化手段才能迫使市場釋放多餘房子，才能避免房屋空置浪費和房價上漲預期。
此外，通過對面積大、價值高、套數多的個人住房徵收房產稅進行適當調節，將徵收的收入將用於保障性住房建設，來解決低收入家庭住房困難等民生問題，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距，更加體現出房產稅在調節收入分配、促進社會公平方面的重要作用。
加快我國土地政策改革。我國當前高度計劃性的土地供給與市場化的人口大遷移之間存在嚴重矛盾，城市土地的增長根本沒有跟上人口的流動，這一現象大城市比中小城市更為嚴重，這也是導致房價高企的重要原因之一。
因此，加快我國當前土地政策改革，實行土地隨人口流動的供給政策是當務之急。可以借鑒重慶的地票制度，讓農民帶著流動的土地進城。當然在實施過程中要加強對地票交易的監管，保護農民利益。
同時，對於土地招拍制度也應該進行規範，價高者得地的模式可以休也，可以學習重慶土地市場供給經驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發商競標抬價和持地待漲行為。加強對各地地價動態監測，及時掌握地價異常變動。加強對國有房地產開發企業的約束，防止其頻頻成為地王，產生惡劣社會影響。
抓緊解決房地產市場懸而未決的問題。要建設房地產市場完備的長效機制，必須加快解決房地產領域一些懸而未決的問題，以利於對房地產市場形成合理預期。當前，應抓緊解決小產權房和70年房地產到期存續期問題。存在于城市周邊的大量小產權房，尤其是高房價城市周邊，這種既成事實的小產權房顯然難以都一拆了事，必須拿出徹底的解決方法。而70年產權到期和一些商住50年到期後應該如何續權也應該有明確的制度安排。
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租購並舉需打牢四大基礎
以“租購並舉”為主要特徵的房地產面臨的是中國房地產市場環境的改變，當務之急應該摸清中國房地產的家底，在此基礎上中央和地方政府才能對房地產市場的“購、租”方面做出精准的政策安排。
加快房地產資訊統計。我國當前的房地產登記作為不動產的內容之一，雖然已經在積極推進，但由於我國房地產的類型比較繁雜，在登記過程中出現諸如有房產證無土地證，或者兩證全無，還有一些是屬於無任何相關手續，由政府相關部門批准企業自建房屋，還有很多小產權房等。
這些複雜的歷史遺留問題一定程度上阻礙房地產資訊登記的推進。因此，需要國家、省級層面出臺相關措施，對破解各類歷史遺留問題給出相應指導意見，相關部門分門別類地對其進行全面清理。只有建立起完備的存量住房資訊資料，才能切實加強各地房地產宏觀調控的精准性。
完善房地產稅收政策。要從根本上還原房地產本來屬性，即房子是用來住的，不是用來炒的，就需要加快實施增加持有多套住房成本的稅收政策。
在實踐中我們可以採用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。只有採取稅收調控這種市場化手段才能迫使市場釋放多餘房子，才能避免房屋空置浪費和房價上漲預期。
此外，通過對面積大、價值高、套數多的個人住房徵收房產稅進行適當調節，將徵收的收入將用於保障性住房建設，來解決低收入家庭住房困難等民生問題，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距，更加體現出房產稅在調節收入分配、促進社會公平方面的重要作用。
加快我國土地政策改革。我國當前高度計劃性的土地供給與市場化的人口大遷移之間存在嚴重矛盾，城市土地的增長根本沒有跟上人口的流動，這一現象大城市比中小城市更為嚴重，這也是導致房價高企的重要原因之一。
因此，加快我國當前土地政策改革，實行土地隨人口流動的供給政策是當務之急。可以借鑒重慶的地票制度，讓農民帶著流動的土地進城。當然在實施過程中要加強對地票交易的監管，保護農民利益。
同時，對於土地招拍制度也應該進行規範，價高者得地的模式可以休也，可以學習重慶土地市場供給經驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發商競標抬價和持地待漲行為。加強對各地地價動態監測，及時掌握地價異常變動。加強對國有房地產開發企業的約束，防止其頻頻成為地王，產生惡劣社會影響。
抓緊解決房地產市場懸而未決的問題。要建設房地產市場完備的長效機制，必須加快解決房地產領域一些懸而未決的問題，以利於對房地產市場形成合理預期。當前，應抓緊解決小產權房和70年房地產到期存續期問題。存在于城市周邊的大量小產權房，尤其是高房價城市周邊，這種既成事實的小產權房顯然難以都一拆了事，必須拿出徹底的解決方法。而70年產權到期和一些商住50年到期後應該如何續權也應該有明確的制度安排。
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