近日， 南開大學發佈了一份《中國城市家庭住房消費調查報告(2017)》， 對全國70個城市的樓市進行了評估， 提出了以下幾點核心觀點：
1、居民購房兩年內住房價格可能下跌幅度最大的10個城市是洛陽、溫州、深圳、北海、牡丹江、錦州、貴陽、海口、西安和濟寧。
2、2017年前3季度住房價格超預期風險最大的10個城市為廈門、三亞、海口、蚌埠、廣州、長沙、韶關、湛江、唐山和北海；2016年住房價格超預期風險最大的城市為無錫、鄭州、北京、合肥、上海；2015年住房價格超預期風險最大的城市為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州。
房價超預期風險城市每年波動性較大， 主要取決於房價漲幅比， 從列出的城市名單可以看出， 都是今年房價漲幅比較大的城市。
相比於風險， 房價可能跌幅最大的城市名單更吸引眼球， 相信許多剛需也都在翹首盼望自己所在的城市房價能夠跌到自己能力承受範圍內。
為何是這10個城市？報告給出的理由是根據其統計的住房價格下跌風險指數排名。
本號對於這份報告所列舉的10個可能大跌的城市名單， 個別贊同， 大多都有異議， 特別是對深圳、西安這類高級別城市也在其中， 深表懷疑。
在如今的強調控背景下， 供需都被壓制， 短期房價出現波動正常， 但大漲與大跌在高級別的城市不會上演， 因為房價已經不再是單純的市場問題， 而是與政策相關， 政府決不允許高級別城市房價大起大落， 因為這類城市牽一髮而動全身。
深圳素來就有“樓市風向標”的稱號， 一旦房價暴跌， 便會引起熱點城市連鎖反應，
因此， 從政府層面來看， 所謂的深圳、西安有大跌都是偽命題。 當然， 其他諸如牡丹江、錦州之類， 人口流失存在暴跌的可能， 由於其城市級別低、影響力小， 也允許其暴跌。
下面， 從人口和土地供應角度來看看， 這所謂的10個可能大跌的城市會不會大跌。
看人口與土地供應資料之前， 先來看這10各城市過去一年房價變化情況。
資料來源於中國房價行情網
從圖中可以看到， 海口、西安、洛陽、北海四個城市今年房價上漲的非常厲害， 海口與西安一年內房價翻了一番。 深圳雖然承受著巨大的調控壓力， 但房價仍上漲了20%。
10個城市中， 錦州最搶眼。 錦州過去一年房價相當穩定， 小幅下跌了1%， 因此對於這份報告將錦州列入最可能大跌的城市之一， 我覺得是個不可思議的存在。 但看完人口數據後， 就不奇怪了。
資料根據各城市統計局資料計算而得， 其中北海資料缺失。
上圖是幾個城市過去六年小學生人數變化情況。 之所以採用小學生人數， 是因為常住人口與地方政府政績掛鉤， 準確度失真。 以深圳為例， 官方公佈的2016年常住人口1190.84萬， 而市高層領導在公開場合多次表明， 深圳的實際管控人口已經超過2000萬。 小學在校生能夠相對準確地反映出人口變化。
從資料能夠看到， 過去六年深圳的人口增長非常不錯。 根據之前統計過的熱點城市人口資料能夠知道，在所有熱點城市中，深圳的人口增速也是位居前列。
濟甯、西安、海口、溫州人口增長得都還行。人口增長，必然帶動購房需求上漲。因此，單從人口增長角度著眼，深圳、濟甯、西安、海口、溫州都不具備大跌基礎。
黑龍江牡丹江、遼寧錦州，過去六年人口大幅流失，沒有了人口支撐，城市級別又不夠，房價確實有大跌風險。其實不只是錦州、牡丹江，整個東三省人口都在流失，之前我曾統計過東北三省所有城市的資料，發現過去六年人口增長的城市只有瀋陽。
再接著看過去幾年的土地成交情況。
資料來源於中國指數研究院
上圖是來自中國指數研究院統計的幾個城市近三年住宅土地成交情況，其中錦州、牡丹江、濟寧、洛陽不在統計之列。
在人口部分，我們已經初步判定房價沒有大跌基礎的城市有深圳、濟甯、西安、海口、溫州；存在大跌可能的城市有牡丹江、錦州。
從住宅土地成交資料可以看到，在中央強調地方需要增加土地供應量的背景下，西安、貴陽、溫州等城市的土地供應量逐年增加。
這三個城市今年房價漲幅都比較高，有投資客的因素，但從人口指標也能看到，更多的是剛性需求，尤其是西安。所以，綜合來看西安、貴陽和溫州，房價有調整的可能，但絕不會大跌。而且像西安這種人口增量好的高級別城市，長遠仍是看好。
海口、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了許多，原因卻各不相同。
北海住宅土地成交少，根本原因是北海的住在庫存量大，開發商拿地較謹慎，摘牌不積極。北海常住人口164萬，記者從重慶國土資源房屋評估和經紀協會網站獲悉，為進一步鞏固房地產開發銷售仲介行為專項治理工作成效，規範房地產市場秩序，防範化解市場矛盾隱患，維護市場健康平穩發展，重慶市國土房管局發佈關於加強房地產市場監管保持市場穩定的通知，要求加大房地產市場違法違規行為的監督檢查力度，主要包括三個方面：加強對商品房銷售行為的監管、加強對房地產經紀行為的監管、加強對房屋租賃行為的監管。
監管商品房銷售行為
根據通知要求，我市各房地產管理部門要加強和完善房地產市場訊息系統建設，積極推進商品房銷售認購環節納入合同網簽管理工作。
戴德梁行：大連寫字樓租金提升 零售市場持續放量
全球知名房地產服務商戴德梁行1日在遼寧大連最新發佈的2017年第四季度資料包告顯示，2017年第四季度，大連市甲級寫字樓市場總存量為85萬平方米，寫字樓市場成交活躍。
據戴德梁行方面介紹，本季度，大連甲級寫字樓租金水準環比提升1.1%至每月每平方米107.6元人民幣。其中東港商圈由於目前供應有限，項目品質較高且周邊生態環境較好，租金高於全市平均水準約10%，領跑全市四大商圈，為每月每平方米117.8元，預計未來將會成為企業尋覓辦公位址的熱點區域。人民路商圈雖樓齡較高且設施相對陳舊，但基於該商圈特殊的地理位置及客戶基礎，該商圈的租金一直保持穩定態勢，為每月每平方米90.86元。
戴德梁行大連及瀋陽公司總經理張琦表示，在經歷了2014至2016年度的稀缺供應，2017年整體市場供應充足。縱觀2017年全年成交表現，近幾年寫字樓市場累積的客戶需求得以釋放，實現了約7萬平方米的淨吸納，可謂供需兩旺。
據戴德梁行大連公司資料顯示，本季度大連零售市場新增兩個商業項目，分別是位於西安路商圈的中央大道和位於華南商圈的百斯德綠天地，共帶來50萬平方米的新增供應，至此，大連市優質零售市場總存量為296萬平方米。商業的持續放量，致使全市空置率環比提升一倍之多，至21.9%。
戴德梁行方面稱，本季度大連市零售業市場租金水準繼續保持穩定態勢，截止到2017年年末，大連全市優質購物中心首層平均租金約為每月每平方米662.3元。大連零售市場短期內沒有新增供應入市。隨著現有可租賃空間逐漸被市場消化，未來幾年全市優質零售市場平均空置率將逐漸下降。2020年預計有位於華南商圈的萬象匯入市，屆時大連市零售市場的總存量將突破300萬平方米。
近年來，許多購物中心提高了體驗類商業項目，甚至重新裝修、豐富業態，未來更會逐漸發展為主題式購物中心。主題式零售業態的打造不純粹是為了吸引消費者，更是培養他們的生活方式，甚至改變他們的消費習慣。
據戴德梁行大連公司資料顯示，2017年全年大連土地市場依舊延續去年穩中向好的穩定態勢，其中成交土地面積同比提高近18個百分點，同時樓面價同比提高15個百分點至3,789元/平方米。預計2018年大連土地一級市場成交將回暖，以剛需、剛改產品為主的甘區地塊預計會繼續獲得追捧，優質地塊可能會重現溢價爭搶現象。
根據之前統計過的熱點城市人口資料能夠知道，在所有熱點城市中，深圳的人口增速也是位居前列。濟甯、西安、海口、溫州人口增長得都還行。人口增長，必然帶動購房需求上漲。因此，單從人口增長角度著眼，深圳、濟甯、西安、海口、溫州都不具備大跌基礎。
黑龍江牡丹江、遼寧錦州，過去六年人口大幅流失，沒有了人口支撐，城市級別又不夠，房價確實有大跌風險。其實不只是錦州、牡丹江，整個東三省人口都在流失，之前我曾統計過東北三省所有城市的資料，發現過去六年人口增長的城市只有瀋陽。
再接著看過去幾年的土地成交情況。
資料來源於中國指數研究院
上圖是來自中國指數研究院統計的幾個城市近三年住宅土地成交情況，其中錦州、牡丹江、濟寧、洛陽不在統計之列。
在人口部分，我們已經初步判定房價沒有大跌基礎的城市有深圳、濟甯、西安、海口、溫州；存在大跌可能的城市有牡丹江、錦州。
從住宅土地成交資料可以看到，在中央強調地方需要增加土地供應量的背景下，西安、貴陽、溫州等城市的土地供應量逐年增加。
這三個城市今年房價漲幅都比較高，有投資客的因素，但從人口指標也能看到，更多的是剛性需求，尤其是西安。所以，綜合來看西安、貴陽和溫州，房價有調整的可能，但絕不會大跌。而且像西安這種人口增量好的高級別城市，長遠仍是看好。
海口、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了許多，原因卻各不相同。
北海住宅土地成交少，根本原因是北海的住在庫存量大，開發商拿地較謹慎，摘牌不積極。北海常住人口164萬，記者從重慶國土資源房屋評估和經紀協會網站獲悉，為進一步鞏固房地產開發銷售仲介行為專項治理工作成效，規範房地產市場秩序，防範化解市場矛盾隱患，維護市場健康平穩發展，重慶市國土房管局發佈關於加強房地產市場監管保持市場穩定的通知，要求加大房地產市場違法違規行為的監督檢查力度，主要包括三個方面：加強對商品房銷售行為的監管、加強對房地產經紀行為的監管、加強對房屋租賃行為的監管。
監管商品房銷售行為
根據通知要求，我市各房地產管理部門要加強和完善房地產市場訊息系統建設，積極推進商品房銷售認購環節納入合同網簽管理工作。
戴德梁行：大連寫字樓租金提升 零售市場持續放量
全球知名房地產服務商戴德梁行1日在遼寧大連最新發佈的2017年第四季度資料包告顯示，2017年第四季度，大連市甲級寫字樓市場總存量為85萬平方米，寫字樓市場成交活躍。
據戴德梁行方面介紹，本季度，大連甲級寫字樓租金水準環比提升1.1%至每月每平方米107.6元人民幣。其中東港商圈由於目前供應有限，項目品質較高且周邊生態環境較好，租金高於全市平均水準約10%，領跑全市四大商圈，為每月每平方米117.8元，預計未來將會成為企業尋覓辦公位址的熱點區域。人民路商圈雖樓齡較高且設施相對陳舊，但基於該商圈特殊的地理位置及客戶基礎，該商圈的租金一直保持穩定態勢，為每月每平方米90.86元。
戴德梁行大連及瀋陽公司總經理張琦表示，在經歷了2014至2016年度的稀缺供應，2017年整體市場供應充足。縱觀2017年全年成交表現，近幾年寫字樓市場累積的客戶需求得以釋放，實現了約7萬平方米的淨吸納，可謂供需兩旺。
據戴德梁行大連公司資料顯示，本季度大連零售市場新增兩個商業項目，分別是位於西安路商圈的中央大道和位於華南商圈的百斯德綠天地，共帶來50萬平方米的新增供應，至此，大連市優質零售市場總存量為296萬平方米。商業的持續放量，致使全市空置率環比提升一倍之多，至21.9%。
戴德梁行方面稱，本季度大連市零售業市場租金水準繼續保持穩定態勢，截止到2017年年末，大連全市優質購物中心首層平均租金約為每月每平方米662.3元。大連零售市場短期內沒有新增供應入市。隨著現有可租賃空間逐漸被市場消化，未來幾年全市優質零售市場平均空置率將逐漸下降。2020年預計有位於華南商圈的萬象匯入市，屆時大連市零售市場的總存量將突破300萬平方米。
近年來，許多購物中心提高了體驗類商業項目，甚至重新裝修、豐富業態，未來更會逐漸發展為主題式購物中心。主題式零售業態的打造不純粹是為了吸引消費者，更是培養他們的生活方式，甚至改變他們的消費習慣。
據戴德梁行大連公司資料顯示，2017年全年大連土地市場依舊延續去年穩中向好的穩定態勢，其中成交土地面積同比提高近18個百分點，同時樓面價同比提高15個百分點至3,789元/平方米。預計2018年大連土地一級市場成交將回暖，以剛需、剛改產品為主的甘區地塊預計會繼續獲得追捧，優質地塊可能會重現溢價爭搶現象。