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摘要：從發達國家住房租賃市場發展的經驗來看，
私人與機構並重， 租賃保障體系完善。 德國住房租賃市場比較發達， 規模較大。 根據德國聯邦統計局2014年資料顯示， 德國租賃需求人口約為55%。 其中， 首都柏林租賃人口達86%， 漢堡租賃人口達77%， 高於主要發達國家30%-50%的水準。
德國住房租賃市場是歐洲最大、最成熟的市場， 同時， 其國內房租與房價保持較低水準。 從租賃住房的供應主體看， 私人與市場化機構供應成為主體。 其中， 私人供應占比約為39%， 機構供應占比約為40%， 住房合作社供應占比約為9%， 福利房占比約為12%。 德國的租賃保障體系較為完善， 主要體現在以下三個方面：
圖：德國部分地區住房擁有率
首先， 嚴格限定房租。 《租金水準法》規定， 德國各州政府制定住房租賃市場的“價格參照表”。 該表具有法律效力， 若出租人的房租超過“合理價格”的20%， 將構成犯罪;超過50%， 將面臨牢獄之災。 同時， 房租上漲必須滿足連續15個月內沒有漲價， 且漲幅不得超過10%， 3年之內， 不允許房租漲幅超過20%。
最後， 保障租賃支付。 德國政府會根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼， 保障其租賃支付能力。 若承租人實際繳納租金超過中低收入家庭可承受租金（一般為家庭收入的25%）， 差額部分由德國政府進行補貼， 聯邦政府與地方政府各承擔50%， 住房補貼不得作為購房款使用。
合同儲蓄、詳盡稅制抑投機。 德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式， 即居民要得到金融機構的購房貸款， 必須在該銀行存儲相應款項。 一般是存款額達到貸款金額的40%至50%時， 銀行將合同金額付給儲戶。 且貸款只能用於購建、維修和租賃住房。 審慎的合同儲蓄模式讓次級貸款需求幾無存活空間， 從而降低違約風險。
德國與房地產相關的稅收包括所得稅、資本收益稅、土地稅與土地交易稅。 投資房地產與出租房屋獲得的收入都要按一定稅率納稅。 德國法律規定， 持有住房超過10年免繳資本收益稅， 未超過10年則適用於各種所得稅稅率。 出租房屋的租金收入也要納稅， 目前德國的房屋租金所得稅率為25%。 德國對於逃稅行為的懲罰措施相當嚴厲， 較高的稅率和嚴格的監管使投機者難以從房地產中謀取暴利。
新加坡政府主導供應， 差異化准入。 新加坡在住房供應方面以政府行政干預為主， 市場調節為輔。 其推行的組屋政策為其住房供應的主要政策，
政府推行的組屋由國家發展部的建屋發展局（HDB）統一建造與實施。 HDB作為獨立性非營利機構， 實行綜合平衡預算， 經營虧損部分由政府兜底， 其主要任務是為新加坡居民提供買的起、住的起的房子。
HDB提供的房型主要有一房式（35m2）、二房式（45m2）、三房式（65-75m2）、四房式（100m2）、五房式（110-130m2）、公寓式等。 2016年， 新加坡房屋自有率高達90.9%， 82%的居民居住在組屋內。 在所有住宅中， HDB提供了超過90%的住宅。 在申請組屋准入方面， 新加坡實行嚴格且差異化的政策， 申請組屋者家庭月收入不得高於8000新元， 大家庭不得高於12000新元， 對於高收入家庭HDB不負責提供組屋。
圖 :新加坡房屋自有率
圖：HDB 房屋占比
中央公積金制度完備。新加坡的中央公積金制度為組屋建設提供了大量資金來源。新加坡于1955年建立中央公積金制度，由中央公積金局專門負責公積金的管理與運營，其主要特徵是政府立法強制個人儲蓄。
土地供應高效。新加坡土地分國家所有與個人所有兩種，其中國有土地占土地總數的90%左右。1967年，新加坡政府通過了《土地徵用法令》，規定政府有權徵用私人土地用於住房建設，並有權調整被徵用土地的價格，同時，政府可在任何地方徵用土地建造組屋，上述法律的通過與實施保障了組屋建設用地的供應，國家嚴格把控土地資源使得這一體系穩定且高效。
另一方面，政府在建設組屋的過程中不斷提高土地利用效率，進入21世紀後政府既在城市邊緣地區建設擁有良好自然景觀的組屋，又在成熟老城區建設高層密度組屋。
日本機構主導租賃住房供應。日本住房租賃市場的供應主體大致分為兩類：一類為租賃仲介，另一類為房地產開發商。截至2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃類住房共有1852萬套，占比約30%，而在歷年的新屋開工中，租賃類住房占比穩定在40%左右。2016年，新開工住房中租賃類數量達41.85萬套，占全年新屋開工總量的43%。租賃類住房中，歸屬於私人企業的占比高達79%，歸屬於政府的占比為10%，而歸屬於UR（UrbanRenaissance，獨立行政法人都市再生機構）和社會企業的占比僅為5%，可見日本住宅租賃市場是以機構為主導的市場。
圖：日本新屋開工及構成
圖：日本租賃市場供給結構
典型公司：大東建托
從建到租的一站式資管服務。在以私人企業供給為主導的日本住房租賃市場上，大東建托是日本規模最大的租賃住宅資產管理公司，從模式上看大東建托屬於分散式房源管理。大東建托成立於1974年，以房屋租賃起家。2009年，公司整合自身建築板塊與租賃板塊業務，打造全新租賃管理信託體系。
目前，公司的模式從建築業務延伸至以包租為主的資管服務，配套房屋修繕及仲介服務，形成一站式服務。公司與房屋所有者簽署長期代租合同（多數在30年以上），支付其固定租金（大多每5年對租金重新評估一次）並承擔後續全部的運營管理，為土地所有者提供一站式服務，覆蓋房地產、財務貸款、公寓運營、物業和信託等多項業務，形成了委託承建+包租的業務閉環。
該模式下，大東建托不擁有房屋產權，但公司前期的開發設計和高效的建造為後續房屋包租業務奠定了房源基礎，並且，前期的建設開發構成了大東建托的主要利潤來源。
圖：大東建托商業模式
謹慎選擇市場，線上線下相結合拓寬獲客管道。大東建托在進入市場前執行嚴格的篩選，標準如下：1）不進入供大於需的市場，2）不進入獲客管道匱乏的市場。為滿足以上兩條標準，公司前期進行大量的市場調研。
公司將日本精細劃分為4600個區域，並在每個內區分三類需求主體：家庭、年輕夫婦和單身群體，同時全公司配備超過450名專業人士，以一年兩次的頻率評估各個區域與各類需求。在獲客方面，公司自身成立線上線下仲介結構Housecom，還聯合協力廠商仲介公司加大拓客力度。
公司通過社區建設打造品牌影響力，提升公司知名度，將完善住戶體驗當作一項企業社會責任（CSR）來踐行，不僅能留住老住戶，而且能吸引新住戶，使入住率維持在一個相對較高水準。
美國自持物業重資產運營的REITs模式為主。美國住房租賃需求穩定，2017年全美租賃住房占比約為36%，租賃住房的供給由三部分構成：一是私人與房地產開發商提供的市場化租房，占比約為81%。二是保障性的聯邦政府資助住房，占比約為12%。三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優惠的租賃住房，占比約為7%。在占比最大的租賃市場供應主體中，租賃機構普遍採取通過REITs自持物業的重資產運營模式。
美國的REITs發展較早，目前已成為商業地產投資的主流，並成為全球REITs發展的典範。在發展的過程中，先後出現UPREITs與DOWNREITs，產品靈活性不斷增強，大大改善了不動產的流動性，豐富了投資產品的種類。
圖：美國租賃住房占比
典型公司：EQR
兩階段發展鑄行業巨頭，深耕核心市場。EquityResidential（EQR）是美國最大的上市公寓運營商，也是典型的公寓REITs運營商，標普500指數成員，公司主營公寓運營業務，通過收購與自建方式持有房源，定位美國住宅租賃市場的高端人群提供高品質服務。公司的發展大致經歷了從高速擴張邁向深耕核心市場兩個階段。
1993年-2002年為公司高速擴張階段，公司自1993年上市後規模迅速擴大，在美國租賃公寓市場整體資產回報率較高的背景下，EQR通過多元化的融資順勢進行了大規模並購，2002年公司旗下公寓規模達23萬套。
2002年之後，公司開始剝離非核心資產並收縮業務板塊覆蓋的區域，聚焦租賃需求大、成長性高的市場，並將這些區域作為核心市場進行深耕。公司核心市場主要分佈於美國6大沿海區域：波士頓、紐約、華盛頓、洛杉磯、三藩市和西雅圖，通過聚焦核心市場公司實現了租金收入及物業升值收益的最大化。2017年12月，公司市值約為236億美元，公寓入住率高達95%。
圖：EQR公寓同店入住率
精細化、高品質、全流程服務提高投資回報率。EQR對客戶群體進行細分，區分不同層次的需求，將主要人群定位于青年群體。對客戶群進行細分後公司提供包含花園式洋房在內的三類產品，滿足不同層次人群的需求，實現精細化服務。公司自上世紀90年代引入資訊系統，實現了資訊管理的線上化，租戶可以方便地通過公司官網搜尋公寓、申請入住、簽訂租約、支付租金等，實現為租客提供從租房到入住的一站式服務。
同時，公司與汽車租賃服務公司、傢俱租賃公司合作為租戶提供搬家、傢俱供應等租前服務，提高了租戶的入住率，實現全流程服務。除此之外，公司與社交網站合作提升公寓的社交屬性，實施租賃獎勵措施，完善公寓配套（健身房、洗衣房等），通過一系列措施為租戶提供高品質服務。高品質、精細化、全流程的服務保證了公司較高的入住率與投資回報率。
我國長租公寓發展前景展望多主體競逐，合作或成常態。當前我國長租公寓的發展還處於初步階段，整體來看，我國租賃市場的模式仍以C2C為主。在當前B2C模式中大部分機構採取不持有物業的輕資產運營模式，租賃市場中機構滲透率不足2%，長租公寓目前仍未實現規模化與品牌化。伴隨政策鼓勵發展住房租賃市場，多主體紛紛涉足，未來將呈現多主體供給、多模式並存的局面。從供給端看，長租公寓產業鏈上兩個關鍵環節為房源與客戶的獲取，同時，連接房源與客戶的平臺同樣居於重要地位。
當前各主體憑藉自身比較優勢切入長租公寓領域。具體來看，對於自持物業運營的房企而言，其優勢在於房源的獲取更為便利，物業管理經驗豐富，當前土地、金融政策傾向利好房企的住房租賃業務。對於金融機構而言，其優勢在於雄厚的資金實力，在為供需兩端提供金融支援方面有天然的優勢。
對於互利網公司而言，在當前互聯網+興起的大潮下消費越來越場景化，諸如阿裡、騰訊、京東互聯網巨頭積累了大量的線上資源，擁有巨大的流量入口優勢，同時，互聯網公司擁有豐富的互聯網平臺建設經驗。未來，房企、互聯網公司、金融機構存在巨大的合作空間。
從已有的模式看，已經出現銀企、銀政合作以及互聯網公司與政府、房地產仲介服務機構合作的實踐。未來，長租公寓的運營模式將逐步由C2C向B2C過渡，供應主體中規模化機構的占比將逐步提升，長租公寓市場多方合作或成常態。
市場細分，增值服務是關鍵。當前國內長租公寓發展的現狀以及國外住房租賃市場的發展經驗表明，長租公寓的目標客戶群體多聚焦在青年群體。從需求端看，長租公寓的市場定位主要滿足有長租需求且有一定支付能力的群體。高校畢業生、異地就業人士等均有長租需求，不同長租需求群體對居住條件的要求亦不相同。
在細分市場的前提下，長租公寓在滿足基本居住需求的同時更加注重提升公寓的居住體驗，完善租前、租後服務，提升社交屬性等均成為公寓運營方提高入住率的有效方式。未來，除租金差外，增值服務的提供將成為長租公寓發展的關鍵。
金融支持力度加大，利好供需兩端。當前國內類REITs產品密集獲批，多家金融機構積極佈局住房租賃市場，利好供需兩端。受制於法律、稅制等因素，現階段國內發行的類REITs產品債權屬性較多。REITs、CMBS產品的獲批能夠拓寬供給主體的融資管道，對房企而言，資產證券化產品的推出為其退出奠定了基礎，為重資產“減重”。
目前，銀行等金融機構積極佈局住房租賃市場，與政府、房企開展合作簽署戰略合作協定，積極創新租賃信貸產品，能夠有效刺激個人租賃消費。可以預期，未來將有更多的銀行及金融機構參與到住房租賃市場中來，利好供需兩端。
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圖：HDB 房屋占比
中央公積金制度完備。新加坡的中央公積金制度為組屋建設提供了大量資金來源。新加坡于1955年建立中央公積金制度，由中央公積金局專門負責公積金的管理與運營，其主要特徵是政府立法強制個人儲蓄。
土地供應高效。新加坡土地分國家所有與個人所有兩種，其中國有土地占土地總數的90%左右。1967年，新加坡政府通過了《土地徵用法令》，規定政府有權徵用私人土地用於住房建設，並有權調整被徵用土地的價格，同時，政府可在任何地方徵用土地建造組屋，上述法律的通過與實施保障了組屋建設用地的供應，國家嚴格把控土地資源使得這一體系穩定且高效。
另一方面，政府在建設組屋的過程中不斷提高土地利用效率，進入21世紀後政府既在城市邊緣地區建設擁有良好自然景觀的組屋，又在成熟老城區建設高層密度組屋。
日本機構主導租賃住房供應。日本住房租賃市場的供應主體大致分為兩類：一類為租賃仲介，另一類為房地產開發商。截至2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃類住房共有1852萬套，占比約30%，而在歷年的新屋開工中，租賃類住房占比穩定在40%左右。2016年，新開工住房中租賃類數量達41.85萬套，占全年新屋開工總量的43%。租賃類住房中，歸屬於私人企業的占比高達79%，歸屬於政府的占比為10%，而歸屬於UR（UrbanRenaissance，獨立行政法人都市再生機構）和社會企業的占比僅為5%，可見日本住宅租賃市場是以機構為主導的市場。
圖：日本新屋開工及構成
圖：日本租賃市場供給結構
典型公司：大東建托
從建到租的一站式資管服務。在以私人企業供給為主導的日本住房租賃市場上，大東建托是日本規模最大的租賃住宅資產管理公司，從模式上看大東建托屬於分散式房源管理。大東建托成立於1974年，以房屋租賃起家。2009年，公司整合自身建築板塊與租賃板塊業務，打造全新租賃管理信託體系。
目前，公司的模式從建築業務延伸至以包租為主的資管服務，配套房屋修繕及仲介服務，形成一站式服務。公司與房屋所有者簽署長期代租合同（多數在30年以上），支付其固定租金（大多每5年對租金重新評估一次）並承擔後續全部的運營管理，為土地所有者提供一站式服務，覆蓋房地產、財務貸款、公寓運營、物業和信託等多項業務，形成了委託承建+包租的業務閉環。
該模式下，大東建托不擁有房屋產權，但公司前期的開發設計和高效的建造為後續房屋包租業務奠定了房源基礎，並且，前期的建設開發構成了大東建托的主要利潤來源。
圖：大東建托商業模式
謹慎選擇市場，線上線下相結合拓寬獲客管道。大東建托在進入市場前執行嚴格的篩選，標準如下：1）不進入供大於需的市場，2）不進入獲客管道匱乏的市場。為滿足以上兩條標準，公司前期進行大量的市場調研。
公司將日本精細劃分為4600個區域，並在每個內區分三類需求主體：家庭、年輕夫婦和單身群體，同時全公司配備超過450名專業人士，以一年兩次的頻率評估各個區域與各類需求。在獲客方面，公司自身成立線上線下仲介結構Housecom，還聯合協力廠商仲介公司加大拓客力度。
公司通過社區建設打造品牌影響力，提升公司知名度，將完善住戶體驗當作一項企業社會責任（CSR）來踐行，不僅能留住老住戶，而且能吸引新住戶，使入住率維持在一個相對較高水準。
美國自持物業重資產運營的REITs模式為主。美國住房租賃需求穩定，2017年全美租賃住房占比約為36%，租賃住房的供給由三部分構成：一是私人與房地產開發商提供的市場化租房，占比約為81%。二是保障性的聯邦政府資助住房，占比約為12%。三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優惠的租賃住房，占比約為7%。在占比最大的租賃市場供應主體中，租賃機構普遍採取通過REITs自持物業的重資產運營模式。
美國的REITs發展較早，目前已成為商業地產投資的主流，並成為全球REITs發展的典範。在發展的過程中，先後出現UPREITs與DOWNREITs，產品靈活性不斷增強，大大改善了不動產的流動性，豐富了投資產品的種類。
圖：美國租賃住房占比
典型公司：EQR
兩階段發展鑄行業巨頭，深耕核心市場。EquityResidential（EQR）是美國最大的上市公寓運營商，也是典型的公寓REITs運營商，標普500指數成員，公司主營公寓運營業務，通過收購與自建方式持有房源，定位美國住宅租賃市場的高端人群提供高品質服務。公司的發展大致經歷了從高速擴張邁向深耕核心市場兩個階段。
1993年-2002年為公司高速擴張階段，公司自1993年上市後規模迅速擴大，在美國租賃公寓市場整體資產回報率較高的背景下，EQR通過多元化的融資順勢進行了大規模並購，2002年公司旗下公寓規模達23萬套。
2002年之後，公司開始剝離非核心資產並收縮業務板塊覆蓋的區域，聚焦租賃需求大、成長性高的市場，並將這些區域作為核心市場進行深耕。公司核心市場主要分佈於美國6大沿海區域：波士頓、紐約、華盛頓、洛杉磯、三藩市和西雅圖，通過聚焦核心市場公司實現了租金收入及物業升值收益的最大化。2017年12月，公司市值約為236億美元，公寓入住率高達95%。
圖：EQR公寓同店入住率
精細化、高品質、全流程服務提高投資回報率。EQR對客戶群體進行細分，區分不同層次的需求，將主要人群定位于青年群體。對客戶群進行細分後公司提供包含花園式洋房在內的三類產品，滿足不同層次人群的需求，實現精細化服務。公司自上世紀90年代引入資訊系統，實現了資訊管理的線上化，租戶可以方便地通過公司官網搜尋公寓、申請入住、簽訂租約、支付租金等，實現為租客提供從租房到入住的一站式服務。
同時，公司與汽車租賃服務公司、傢俱租賃公司合作為租戶提供搬家、傢俱供應等租前服務，提高了租戶的入住率，實現全流程服務。除此之外，公司與社交網站合作提升公寓的社交屬性，實施租賃獎勵措施，完善公寓配套（健身房、洗衣房等），通過一系列措施為租戶提供高品質服務。高品質、精細化、全流程的服務保證了公司較高的入住率與投資回報率。
我國長租公寓發展前景展望多主體競逐，合作或成常態。當前我國長租公寓的發展還處於初步階段，整體來看，我國租賃市場的模式仍以C2C為主。在當前B2C模式中大部分機構採取不持有物業的輕資產運營模式，租賃市場中機構滲透率不足2%，長租公寓目前仍未實現規模化與品牌化。伴隨政策鼓勵發展住房租賃市場，多主體紛紛涉足，未來將呈現多主體供給、多模式並存的局面。從供給端看，長租公寓產業鏈上兩個關鍵環節為房源與客戶的獲取，同時，連接房源與客戶的平臺同樣居於重要地位。
當前各主體憑藉自身比較優勢切入長租公寓領域。具體來看，對於自持物業運營的房企而言，其優勢在於房源的獲取更為便利，物業管理經驗豐富，當前土地、金融政策傾向利好房企的住房租賃業務。對於金融機構而言，其優勢在於雄厚的資金實力，在為供需兩端提供金融支援方面有天然的優勢。
對於互利網公司而言，在當前互聯網+興起的大潮下消費越來越場景化，諸如阿裡、騰訊、京東互聯網巨頭積累了大量的線上資源，擁有巨大的流量入口優勢，同時，互聯網公司擁有豐富的互聯網平臺建設經驗。未來，房企、互聯網公司、金融機構存在巨大的合作空間。
從已有的模式看，已經出現銀企、銀政合作以及互聯網公司與政府、房地產仲介服務機構合作的實踐。未來，長租公寓的運營模式將逐步由C2C向B2C過渡，供應主體中規模化機構的占比將逐步提升，長租公寓市場多方合作或成常態。
市場細分，增值服務是關鍵。當前國內長租公寓發展的現狀以及國外住房租賃市場的發展經驗表明，長租公寓的目標客戶群體多聚焦在青年群體。從需求端看，長租公寓的市場定位主要滿足有長租需求且有一定支付能力的群體。高校畢業生、異地就業人士等均有長租需求，不同長租需求群體對居住條件的要求亦不相同。
在細分市場的前提下，長租公寓在滿足基本居住需求的同時更加注重提升公寓的居住體驗，完善租前、租後服務，提升社交屬性等均成為公寓運營方提高入住率的有效方式。未來，除租金差外，增值服務的提供將成為長租公寓發展的關鍵。
金融支持力度加大，利好供需兩端。當前國內類REITs產品密集獲批，多家金融機構積極佈局住房租賃市場，利好供需兩端。受制於法律、稅制等因素，現階段國內發行的類REITs產品債權屬性較多。REITs、CMBS產品的獲批能夠拓寬供給主體的融資管道，對房企而言，資產證券化產品的推出為其退出奠定了基礎，為重資產“減重”。
目前，銀行等金融機構積極佈局住房租賃市場，與政府、房企開展合作簽署戰略合作協定，積極創新租賃信貸產品，能夠有效刺激個人租賃消費。可以預期，未來將有更多的銀行及金融機構參與到住房租賃市場中來，利好供需兩端。
點擊閱讀原文，瞭解詳情