文/劉曉博
是的， 你沒有看錯， 一套房子的售價7.8元人民幣。
房子坐落在義大利在地中海中的島嶼——薩丁島的中部， 小鎮的名字是“奧洛拉伊”。 下圖就是它的位置：
過去半個世紀， 這個小鎮上的年輕人不斷遷往大城市， 再加新生人口少， 小鎮居民從2250人減少至1300人， 很多房屋被廢棄。
上圖是奧洛拉伊小鎮的全景， 下麵兩張圖是媒體披露的街道、房屋狀況。
從圖片來看， 所謂的“一套房”很有可能是“一棟獨立屋”。
不管是一套房還是一棟樓， 7.8元人民幣的售價都是非常便宜的， 即便是算上16萬元的翻新費用。 要知道， 在歐洲房屋的產權一般是永久的。 而薩丁島， 是全球著名的旅遊勝地， 無論人文歷史還是自然風光都堪稱一流。
那麼問題來了：到底是什麼原因造成了“奧洛拉伊”小鎮的超低房價？
其實很簡單， 就是“人口通縮”。
根據最新統計， 截至2017年1月1日， 義大利總人口為6057萬， 自2007年以來連續9年負增長。
目前義大利每年的新生兒只有48.6萬人， 每年減少0.8萬人；而每年死亡人口， 則達到了60.8萬人；此外， 每年還有11.5萬義大利人移居國外。
每年48.6萬人的新生人口實在是非常可憐， 要知道僅深圳一個城市每年常住人口的新生兒就達到24萬人。 也就是說， 義大利全國每年新生兒數量只有深圳一個城市的2倍。
“人口通縮”必然帶來老齡化， 義大利65歲以上人口超過1350萬， 占全國總人口的22.3%。
此外， “人口通縮”的另外一個必然結果是：小城鎮進入“人口流失—稅收下降—公共服務品質下降—人口流失”的惡性循環， 最終大量消失！
在義大利的鄰國西班牙， 最新統計顯示：全國8125個市鎮中有4995個人口不足千人。 這近5000個小鎮正掙扎在死亡的邊緣， 很有可能在未來數十年裡逐步消失！其實， 這種“小鎮悲劇”在日本也正廣泛上演。
或許有人會問：在人口通縮的情況下， 義大利的大城市房價情況如何？
由此可見， 人口減少、城鎮化見頂等不會影響大城市的房價， 只會讓小城鎮消亡、小城鎮的房價出現“無底線”的下跌。
幾年前， 國內很多媒體都報導過甘肅玉門老城的房價， 二手商品住宅最低價一度跌破過每平米100元。 最近幾年雖然有所上升， 但仍然價格低得令人大跌眼鏡！究其原因， 就是資源枯竭之後人口嚴重流失（去了玉門新城等地）。
如今的中國， 雖然尚未出現人口通縮， 但年青一代生育欲望下降已經是不爭的事實。 2017年是中國“全面二孩”的第二年， 新出生人口只有1723萬人， 如果這個生育水準數十年不變化， 而中國人平均壽命都達到80歲， 則中國未來幾十年人口的頂點也不會超過13.78億人。
很明顯， 中國的人口很有可能已經見頂，即便沒有見頂、距離“頂部”也已經不遠，未來人口將緩慢下降。在人口總量不斷減少的情況下，義大利、西班牙、日本等國家出現的“小城鎮大量死亡”的現象早晚會在中國出現！
所以買房子一定要遠離“不在大城市圈裡的小城鎮”，尤其是中西部遠離中心城市的低級別城鎮。
記住一點：如果想讓你的房子升值，你一定要跟有錢、有權的人做鄰居。他們會幫助你解決一切問題，比如讓垃圾填埋場遠離、讓地鐵線路越來越多、讓學位不斷改善。而且你要想明白，你所在的省市裡，最有權最有錢的人生活在哪裡，最有經濟活力的區域是哪裡。
中國的人口很有可能已經見頂，即便沒有見頂、距離“頂部”也已經不遠，未來人口將緩慢下降。在人口總量不斷減少的情況下，義大利、西班牙、日本等國家出現的“小城鎮大量死亡”的現象早晚會在中國出現！所以買房子一定要遠離“不在大城市圈裡的小城鎮”，尤其是中西部遠離中心城市的低級別城鎮。
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