撰文 | 潮哥
這幾天， 樓市大消息不斷。 廣州上浮購房利率， 西安變相放鬆限購， 而今天香港樓市又傳來令人瞠目的資料。
2月3日， 據香港大公報消息披露，
各類單位中， 實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位， 去年的升幅與整體相若， 即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區實用面積431平方英尺(A類單位， 約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等。 （約人民幣11萬/平方米左右）
有學者認為如情勢不變， 今年樓價會再升15%。
簡直是漲瘋了。
內地的中心城市雖然也一直保持著上漲趨勢， 但連續上漲21個月的城市還未出現， 要真有， 政府早就通過行政手段給摁住了， 也就香港這個特別行政區才有可能出現連續上漲21個月。
很多人都在期盼著內地房地產稅儘快落地， 這樣房價就能跌了。 看看如今的香港就能明白， 房地產稅對房價抑制作用其實不大。
香港可是房地產稅重稅區。 香港是自由貿易港， 回歸之前， 就以發達地區的身份加入了WTO， WTO締約國之間大多數商品是免稅的， 只有特定的商品收不高於百分之五的關稅！香港的免稅， 是指， 除了煙、烈酒和動力用的燃油（汽油、柴油等）之外， 香港不對其他進口物品徵收關稅。
所以， 香港的許多東西， 比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內地都要便宜許多， 香港也因此成為了購物天堂， 每天都有許多內地人去香港購物。
這麼多東西都是免稅， 那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上徵稅獲得。 香港關於房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業稅。
雖然房價也曾大跌過， 但從香港房價漲幅史來看， 整體是呈現階梯式上漲， 屢創新高， 已經位列世界第一， 倫敦房價世界第二。
個例說服力不足。 那再看美國。 美國也是徵收房地產稅， 但最新資料顯示，
這還只是印花稅， 還有其他各種稅種。 如此重的稅， 都沒能阻擋香港房價上漲。
香港本輪上漲的邏輯是什麼？主要有兩個：
1、香港本輪房價上漲的背景， 是內地進入強調控週期。
由於內地樓市政策干預過強， 高淨值人群更看好香港樓市的發展，
香港恒生指數走勢
2、土地稀缺， 這是香港房價長盛難衰的關鍵因素。
香港陸地面積約1104平方公里， 常住人口有737萬人， 人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。
香港地產大亨、中原地產創始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發展的土地，占比不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。
也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。
以上資訊表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。
但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。
香港不願意過分增加土地供應量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產行業的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產行業，比內地城市高得多。特區政府也在憂心當樓市逆轉時，會對金融體系及經濟造成大衝擊。
如此看來，不管是香港還是內地城市，都在承受著房價高企和置業難的兩難境地，可謂是難兄難弟。
人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。香港地產大亨、中原地產創始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發展的土地，占比不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。
也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。
以上資訊表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。
但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。
香港不願意過分增加土地供應量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產行業的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產行業，比內地城市高得多。特區政府也在憂心當樓市逆轉時，會對金融體系及經濟造成大衝擊。
如此看來，不管是香港還是內地城市，都在承受著房價高企和置業難的兩難境地，可謂是難兄難弟。