作為世界第一經濟大國， 美國向來因“遍地黃金”引來各國投資， 中國投資者也不例外。 根據Real Capital Analytics的最新資料， 儘管在住宅市場上的投資仍舊國際領先， 但在商業地產方面， 中國2017年在美投資被新加坡超越， 6年來首次讓出亞洲第一美地產投資者的稱號， 不禁令人大吃一驚。
▲經濟危機後美國房價指數飆升
| 新加坡的成功“逆襲”
最新資料顯示， 自2012年來， 新加坡買家在美商業地產投資者首次超過中國投資者。 這意味著， 新加坡去年超越中國成為亞洲最大的美國商業地產投資國。 毫無疑問， 新加坡投資者開始在海外分散投資。 僅在去年， 新加坡在全球商業地產上的投資就增長了約40%， 達到了284億美元的新紀錄。
▲新加坡投資者熱衷美國商業地產
新加坡是紐約、倫敦、香港之後的第四大經濟中心。 2008年全球金融危機爆發之後， 美聯儲實施量化寬鬆政策， 導致大量外資湧入新加坡， 推動新加坡房價持續飆升， 一躍成為亞洲房價第二高的城市。 因此， 新加投資者開始將目光轉向更為“實惠”的市場， 美國就被其鎖定。 無論是商業地產還是住宅房產， 投資美國不動產仍舊是一種國際化的潮流。
| 是“圈套”還是絕佳時機？
NAR報告顯示， 中國投資者仍是美國住宅市場國際買家的領頭羊。 眾所周知， 美國30年來最大規模的稅改已於2017年12月21日已獲參眾兩院正式通過， 未來10年美國將減稅近1.5萬億美元。 根據這一稅改， 個人稅改革計畫將從原先的7檔個人所得稅稅率簡化為15%、25%和35%三檔。 單獨申報人的個稅免征額上限由原先的$6350上升到$12700， 共同申報人的個稅免征額上限由原先的$12700上升到$25400。 也就是說如果收入在$25400以下的家庭， 不！用！交！稅！
此前， 每年收入超過20萬美元的個人及家庭年收入超25萬美元的投資者須向政府繳納3.8%的淨投資所得稅。 根據特朗普稅改計畫， 淨投資所得稅將取消。 高淨值人群在美進行大額投資的負擔將減弱。 此外， 在取消了大部分稅收扣除項目後，
▲稅改前後美國個人所得稅水準
而且據美國聯邦住房監督辦公室指數（OFHEO）和Corelogic房價指數顯示， 美國房地產從2012年期迎來了連續6年的繁榮， 美國地產價格自2012年低點已持續回升超過 37%，
光大證券此前發佈一份報告認為， 美國樓市總體並無過熱風險， 仍有上行空間， 理由包括當前美國房貸總體上風險無虞、美國國內的千禧一代需求開始釋放以及加上海外需求仍然旺盛等。
報告指出， 與上輪次債危機不同， 美國本輪樓市總值上漲依靠資產淨值增加， 而非杠杆驅動。 不同於2000年至2006年的房屋貸款和資產淨值同時快速增長， 2011年末， 美樓市資產總值進入增長通道， 資產淨值從2011年開始大幅上升， 而房貸餘額自2007年開始下滑後穩定於相對淨值較低的位置。
也因為本輪樓市總值增長主要是由房屋淨值上升驅動，房貸占大頭的居民杠杆率下降至2000 年以來的最低位。正說明美樓市杠杆率下降，地產泡沫風險較低。與此同時，隨著工資的提高，經濟環境的改善，美國千禧一代的購房需求開始增加，千禧一代購房占總購房的比例逐年提高，2013年為28%，2014年為31%，2015年為32%，2016年達到35%。
美國銀行2017年4月份的一份調查報告顯示，86%千禧一代都認為擁有房產實際上比租賃房產更划算，這意味著很多年輕人對於擁有房產興趣極高。未來隨著千禧一代的工資水準上升，他們將有更多能力去實現購房意願，並引領美國自有住房率回升。
此外，海外買家對美國房產的需求料將繼續旺盛。近幾年海外買家在美國房地產市場的購房總額已經占到了銷售總額的8%左右，並且在2017年3月底之前的12個月比上年同期上漲了49%，達到了1530億美元。
因此，隨著美國經濟好轉，進入加息週期，海外買家的熱情還將持續，對美國房產的需求或將進一步增加，這也將支撐美國樓市的價格進一步增長。因此美國房市也將迎來新一輪的熱潮。可以說，讓國際投資者”瘋狂“美國不動產並不是“圈套”，而是投資新機遇！
也因為本輪樓市總值增長主要是由房屋淨值上升驅動，房貸占大頭的居民杠杆率下降至2000 年以來的最低位。正說明美樓市杠杆率下降，地產泡沫風險較低。與此同時，隨著工資的提高，經濟環境的改善，美國千禧一代的購房需求開始增加，千禧一代購房占總購房的比例逐年提高，2013年為28%，2014年為31%，2015年為32%，2016年達到35%。
美國銀行2017年4月份的一份調查報告顯示，86%千禧一代都認為擁有房產實際上比租賃房產更划算，這意味著很多年輕人對於擁有房產興趣極高。未來隨著千禧一代的工資水準上升，他們將有更多能力去實現購房意願，並引領美國自有住房率回升。
此外，海外買家對美國房產的需求料將繼續旺盛。近幾年海外買家在美國房地產市場的購房總額已經占到了銷售總額的8%左右，並且在2017年3月底之前的12個月比上年同期上漲了49%，達到了1530億美元。
因此，隨著美國經濟好轉，進入加息週期，海外買家的熱情還將持續，對美國房產的需求或將進一步增加，這也將支撐美國樓市的價格進一步增長。因此美國房市也將迎來新一輪的熱潮。可以說，讓國際投資者”瘋狂“美國不動產並不是“圈套”，而是投資新機遇！