本輪房地產板塊行情四大邏輯，演進到哪一步了？

本文來自“雪球網”，發佈者“沙漠中的水手”，文內觀點不代表智通財經觀點。

本輪房地產板塊行情的四大邏輯：

1.行業集中度快速提升

2.地產行業長效機制建設降低行業不確定性

3.庫存處於歷史低位的水準

4.地產公司的估值和業績不匹配

目前邏輯進展得如何?

1.行業集中度提升

這兩年top3、top10、top100的市場份額的確是在快速增加，市場已經認可這個邏輯。站在這個時點需要考慮的是，我和市場對於份額集中度究竟會提升到什麼樣的程度是否存在分歧，並且誰看的更准。我自己是相信孫宏斌的判斷， top10的市場份額能夠達到50%左右，

那麼截止2017年末， top10的市場份額合計為25%左右，因此這剩餘的25%還需要至少2-3年的時間來進行證偽。而對於市場來說，可能預計的top10市場份額最終能夠達到40%左右，這兩個最終份額的不同會造成證偽過程中龍頭房企的業績增速上的差異。即便如此，從25%-40%的份額擴張過程中，龍頭房地產企業的業績都能夠保持一定的增速，集中度提升的邏輯仍然能夠被不斷驗證。

去年內房三大龍頭融創恒大碧桂園的大漲後，今年1月份很多二三線的房企都迎來了強烈的補漲，這些房企近兩年的業績也非常優秀，增速快，同樣是在增加自己的市場份額。龍頭房企1月份的表現較差，主要是因為市場的資金更願意先去找補漲股，而不是直接來“高位”接盤。

可實際上四大龍頭房企的估值仍然便宜，萬科、恒大、碧桂園、融創17年實際PE大概分別為10PE、6.9PE、7.4PE和3.6PE左右，銷售額和份額還能繼續增加且空間不小的共識是存在的，因此四大龍頭的業績和行情仍然會繼續，只是需要一個切換點。

2.地產行業長效機制建設降低行業不確定性

從歷史上來看，大的房地產開發商從來都是擔心政府短期之內各種眼花繚亂的調控政策的，他們想要的是比較穩定的市場環境，只有小的地產開發商才希望從中發現機會進行投機，以達到暴富的可能。

19大之後，長效機制建設就被提上了日程，包括長租房等制度也逐漸開始加大實施力度。

另外，在金融去杠杆的大背景下，最近國內也在限制房地產行業的違規融資，

相信很多小的房地產企業，激進的現金流崩得非常緊的房地產企業，最近日子會越來越難過，而反觀龍頭企業，健康的資產負債表、現金流量表和香港方便、快捷的融資工具使得他們能夠通過並購經營困難的小房企，來達到擴大市場份額的目的，這也是行業集中度快速提升的主要原因之一。

但是，隨著房地產行業去杠杆政策的趨嚴，市場的擔憂情緒也會開始加重，與此同時新聞媒體肯定會不斷的報導出各地有房地產企業資金鏈斷裂從而破產的資訊，這些都會加大市場的擔憂，尤其是負債率比較高的企業。但更讓他們擔心的且一定會發生的事情是，這時候有的房企會加大並購的步伐，

比如融創中國，本身就有著極強的並購能力，隨著並購項目的增多也許會伴隨著融資配股的需求，市場大概率會用腳投票。但本身融創中國這一系列動作都是龍頭企業利用自己的競爭優勢帶來的業績增長。重點關注的應該是銷售去化如何、並購的標的如何、現金流如何。等公司這些正常運營“風波”過去之後，龍頭房企的業績、財務會更加優秀。

3.庫存處於歷史低位的水準

現在的庫存的確是近幾年最低的庫存水準，但是一定要留意需求端的變化，並且必須明確的是需求端也是結構化的，長期來看，以一二線為代表的人口淨流入的區域的需求會是穩定存在的，而三四線以及更多的人口淨流出的區域就要小心了，

這兩年這些區域銷售得如此火爆，更多的是因為棚改政策帶來的大眾情緒的升溫，一旦轉捩點到來，這些區域的房地產銷售會開始走下坡路，並且能預見的是很難再回升。

市場目前對今年的棚改政策，仍然是抱有超預期的態度，認為國家公佈的數字偏保守。

4.地產公司的估值和業績不匹配

因為地產公司的會計準則存在費用前置和營收確認後置導致的業績不匹配現象，尤其是近兩年房企業績增速都非常快的情況下，地產公司的估值和業績不匹配的情況更加嚴重，那麼就會存在“地產呆會計”認為估值過高的問題。不過存在分歧是好事，只要我們對於企業利潤的釋放判斷準確，這就能為我們的投資帶來獲利空間。

對於目前的融創中國，一月份的銷售額並未動搖市場對其銷售能力強局前四的信心，雖然有人說遠不及預期，但更多的是對於融創推盤瞭解不全面的一些人的看法。市場更大的分歧在於融創的利潤率能否達到管理層的指引，一旦這個被驗證，那麼我認為融創的行情走勢就會類似於銷售額被驗證時的表現，可以參考融創8月份中期業績會之後的走勢。(編輯：劉瑞)