文/城市戰爭 孫不熟
利率沒有你想像中那麼重要。
有媒體報導稱， 四大行從2月1日起， 對廣州地區首套房利率上浮10%， 二套房上浮15%到20%不等。 有讀者問， 加息會降房價嗎？也有人問， 加息買房， 還是降息時買房？
常年關注房地產市場， 看慣了利率的波動， 我的感覺如下：
1、此次加息對市場的觸動大嗎？很小， 可以忽略不計。
一方面， 此前很多城市的首套房貸已經上浮10%了， 廣州此次從“上浮5%”調整為“上浮10%”， 只能視為微調， 或者“補漲”。
另一方面， 從歷史資料來看， 基準利率上浮10%後， 也只有5.39%， 這個資料仍處在歷史低位元水準， 購房者的資金成本其實不高。
2、加息會降房價嗎？能降溫， 但不會降價。
加息增加的是購房者的資金成本， 理論上可以阻擋住一部分對成本敏感的購房者， 暫時減少總需求， 但這只能給市場降溫， 而不能扭轉市場的基本走向。
投資者不考慮“成本”與“收益”的關係， 只考慮“風險”與“收益”， “成本”與“風險”沒有任何關係。 一項資產只要滿足“低風險、高收益”的特徵， 不管它的成本有多高， 都不能扭轉它的行情。 更何況， 房貸利率上漲， 降低的是杠杆率， 這實際上是在降低市場風險， 而不是增加。
單純從成本上講， 打擊消費貸、不允許消費貸進入房地產市場， 要比單純加息猛得多， 但我們看到， 去年是嚴打消費貸的一年， 但很多城市的房價紋絲不動。 更何況， 很多房產投資者的資金成本原本就是基準利率的1.5倍到2倍， 基準利率上浮10%推高的資金成本其實痛癢不大。
滴滴出行製作的廣州“城市星雲圖”， 圖文無關。
3、加息時買房， 還是降息時買房？挖筍比省利息重要
需要注意的是， 此次房貸利率上浮， 並不是真正的加息， 因為央行的基準利率沒變， 只是銀行對購房者的定向加息， 那麼等到央行真正加息時， 購房者的利息成本會更高， 這的確會增加剛需人群的負擔。 不過， 加息或者利率上浮的好處也是顯而易見的，
相比而言， 降息有一個副作用， 那就是房價可能會異動。 經過多年的房地產行情教育， 國民已經形成一種共識， 那就是“降息就等於救市”、“降息就等於房價要漲”。 所以， 降息時， 房價往往會大動， 購房者雖然省了一點資金成本， 但需要付出房價上漲的成本， 後者可比前者高得多， 可謂撿了芝麻丟了西瓜。
所以， 對自住買家來說， 加息時買房才是正確之選， 因為房價平穩時， 開發商的折扣與優惠更多， 二手房市場也更容易挖到筍盤， 一個筍盤讓你省下來的錢， 可比多掏的那點利息成本多得多。
4、2018， 房價會如何走？安全區間的“鳥籠行情”
此次房貸利率上調不是孤例，
但調控不會真正打壓房價， 否則土地流拍的情況會密集出現， 地方政府的土地財政承受不了。 所以， 既不可以漲， 也不允許降， “穩”字當頭， 才是調控的初衷。有專家使用股市裡的名詞，認為接下來的行情會進入“鳥籠行情”，而非“斷崖行情”，即在一個安全的區間內小幅震盪，波瀾不驚，否則就是不正確。
從整個宏觀經濟大勢來看，2018年的流動性熱點更偏向於股市，而不是樓市。網紅經濟學家任澤平說“2018炒股、2019買房”，是有道理的。但對於一個不懂股票的人來說，我會考慮在2018買房，然後等到2019，收割那些在股市裡賺到錢的人。也就只有換個戰場，才有機會打敗股市裡那10％的贏家。
才是調控的初衷。有專家使用股市裡的名詞，認為接下來的行情會進入“鳥籠行情”，而非“斷崖行情”，即在一個安全的區間內小幅震盪，波瀾不驚，否則就是不正確。從整個宏觀經濟大勢來看，2018年的流動性熱點更偏向於股市，而不是樓市。網紅經濟學家任澤平說“2018炒股、2019買房”，是有道理的。但對於一個不懂股票的人來說，我會考慮在2018買房，然後等到2019，收割那些在股市裡賺到錢的人。也就只有換個戰場，才有機會打敗股市裡那10％的贏家。