春節回鄉見聞系列一：棚改進程中的三四線樓市正在經歷哪些變化？

中國指數研究院連續四年開展春節返鄉樓市見聞系列活動， 組織300多名分析師“回家鄉、探樓市、看變化”， 以研究人的視角、資料人的思辨、房產人的聚焦，

筆觸出一個個故鄉城鎮的多樣形象和潛在機遇， 根據分析師對當地房地產市場的多樣化回饋將形成系列的回鄉探樓市研究， 立足市場發展的驅動因素進行分類分析。 本次研究中， 我們選取不同視角來觀察城市變化， 下文為系列研究之一：棚改進程中的三四線樓市正在經歷哪些變化？

2017年全國商品房銷售面積再獲新突破， 三四線城市的超預期繁榮功不可沒， 市場份額提升至64.3%， 創歷史新高。 而2017年三四線市場行情的最直觀動力就來源於高規模的貨幣化棚改。 棚戶區改造作為一項重要的保障住有所居的民生工程， 在改善居民居住環境、推進我國新型城鎮化發展、提升三四線城市房地產市場發展水準等方面發揮了重要作用。

棚戶區改造於2014年進入深化階段， 基於當時對房地產市場庫存高企的考慮， 棚戶區改造借力PSL專項資金（央行設立專項用於棚戶區改造的抵押補充貸款）的支持， 安置手段從實物安置轉向以貨幣化安置為主， 有效達到了創造剛需、去庫存的目的。

2015年起棚戶區改造進入高峰期， 據住建部資料顯示， 2015年全國計畫棚改580萬套， 2016-2017年年均600萬套， 實際均已超額完成目標。 棚改貨幣化安置比例也逐年提升， 2016年達48.5%， 較2015年提高18.6個百分點， 2017年貨幣化安置比例將繼續提升至50%以上。 高體量的棚改及高比例的貨幣化安置比例給房地產市場注入大規模需求。

圖：2009年以來我國計畫棚改目標套數和棚改支出

以部分中指院分析師返鄉調研的城市來看， 湖北省黃岡市黃州區近幾年棚改力度較大， “髒亂差”的市場居住環境得到明顯改善。 黃州區棚改實施過程中鼓勵貨幣化安置， 市房管局搭建服務平臺， 積極引導開發企業房源入庫， 被徵收人在平臺購房可享受優惠，

居民置業熱情高漲。 2017年黃州區商品住宅共成交1.1萬套， 同比增長19.4%， 銷售面積137萬平方米， 同比增長23.3%。 成交高位運行有效消化市場庫存， 至2017年12月， 黃州區商品住宅庫存面積76萬平方米， 庫存消化時間約6.6個月， 成功告別“庫存”時代。

2016-2018年為千年古城紹興的拆遷大年， 立足“大紹興”城市總體規劃， 越城區、袍江經開區、柯橋區邊界及高鐵沿線區域是拆遷的四大重點區塊， 其中越城區是重中之重， 拆改總量超過去10年總和， 其中超過80%的拆遷採用貨幣安置方式補償。 高規模拆遷帶來大量置業需求入市， 項目去化提速， 2017年紹興市區未售商品住宅面積僅71萬平方米， 現房去化週期明顯縮短。

浙江省借力棚改推動房地產市場發展的還有寧波奉化，

寧波奉化2015年前市場需求不濟， 庫存高企， 2016-2017年的高規模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體， 在市場購房群體中占比過半， 推動了當地房地產市場的回暖， 恒大、綠城等品牌房企紛紛入駐， 當地住宅項目品質得以明顯改善。

具備品質專案開發能力的大型房企在2017年集中向三四線城市開拓。 在熱點城市全方位調控的市場環境下， 房企在一二線拿地難度劇增， 房地產市場強者恒強的態勢愈演愈烈， 為了保證自身規模擴張， 品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進， 有棚改計畫的城市獲重點關注。

品牌房企的入駐使得市場供應多樣化且專案品質明顯提升， 有效解決了三四線房地產市場單一的供應結構與多樣化需求間的矛盾問題， 刺激積累的改善性需求積極入市。品牌房企入駐三四線城市一方面提升了當地房地產市場活力，優化產品供應結構，另一方面也催生城市內生的改善需求，助力當地房地產市場的行情。

唐山早在2008年前後就經歷了大規模棚改，成為唐山樓市發展的催化劑，然而在過度開發的過程中受制于樓市的下行，多家房企資金鏈斷裂，房地產市場進入漫長的蕭條期。2017年唐山房地產市場得到重點關注，政府積極推動房企並購、處理爛尾專案救市，萬科、恒大、華潤等龍頭房企紛紛合作項目收購，推動唐山樓市進入大品牌時代，產品品質及居住環境整體得到明顯提升。

另外，根據我院分析師的調研，有很多城市房地產市場也表現出類似特點。如安徽省阜陽市作為安徽省人口最多的地級市，房地產市場空間巨大。2017年，阜陽市國土資源局累計發佈144批次土地征遷公示，征遷土地面積3119萬平方米，大規模棚改疊加交通、教育、醫療等惠民工程的建設，吸引碧桂園、恒大、富力等品牌房企強勢入駐。江蘇省徐州市作為蘇北區域的中心城市，人口、經濟規模突出，近幾年大規模的棚改和地鐵修建致使徐州部分多區域短期內交通受阻，但絲毫沒有阻擋大型房企的進駐熱情，2016年以來恒大、融創、中海、綠地等全國品質房企在徐州大規模拿地，明顯改善了徐州的住宅產品供應結構。2017年徐州商品住宅成交面積創新高，庫存總量水準降至歷史低位。

刺激積累的改善性需求積極入市。品牌房企入駐三四線城市一方面提升了當地房地產市場活力，優化產品供應結構，另一方面也催生城市內生的改善需求，助力當地房地產市場的行情。

唐山早在2008年前後就經歷了大規模棚改，成為唐山樓市發展的催化劑，然而在過度開發的過程中受制于樓市的下行，多家房企資金鏈斷裂，房地產市場進入漫長的蕭條期。2017年唐山房地產市場得到重點關注，政府積極推動房企並購、處理爛尾專案救市，萬科、恒大、華潤等龍頭房企紛紛合作項目收購，推動唐山樓市進入大品牌時代，產品品質及居住環境整體得到明顯提升。

另外，根據我院分析師的調研，有很多城市房地產市場也表現出類似特點。如安徽省阜陽市作為安徽省人口最多的地級市，房地產市場空間巨大。2017年，阜陽市國土資源局累計發佈144批次土地征遷公示，征遷土地面積3119萬平方米，大規模棚改疊加交通、教育、醫療等惠民工程的建設，吸引碧桂園、恒大、富力等品牌房企強勢入駐。江蘇省徐州市作為蘇北區域的中心城市，人口、經濟規模突出，近幾年大規模的棚改和地鐵修建致使徐州部分多區域短期內交通受阻，但絲毫沒有阻擋大型房企的進駐熱情，2016年以來恒大、融創、中海、綠地等全國品質房企在徐州大規模拿地，明顯改善了徐州的住宅產品供應結構。2017年徐州商品住宅成交面積創新高，庫存總量水準降至歷史低位。