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第1004篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP-娟子探樓
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從1月份開始， 咚咚牛浩思（深圳、東莞、惠州）團隊傾力推出“深度”系列樓評， 目前已涉及深圳、東莞、惠州三個城市的部分專案， 後續還會陸續推出， 敬請關注！
本文， 以咚咚牛浩思【深度⑤】地王效應or神話破滅——龍華困局之下金茂府 為主線， 看龍華上塘站這個“地王盤”未來將如何突圍困局。
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說起龍華， 娟子特別有感觸， 這個在之前幾乎被農民房所佔有的片區， 龍華新城的新盤在2009年後如雨後春筍般的破土而出，
2014年11月份， 當時片區的一些二手房陸續在“破三”的路上， 後來2013年的地王“中海錦城”， 在2014年底第一次開盤， 成為第一個破三（折後3.2萬/平）的新盤， 而後續的兩次開盤再次領頭破4、破5。
自2013年以來， 龍華只要有地塊拍出即是深圳的地王， 頻頻刷新了片區價格， 甚至於“麵粉貴過當時的麵包”；2016年6月， 金茂府被電建和金茂聯合體以樓面價約5.68萬/㎡的價格一舉拿下。 此項目就是金茂府， 除了耀眼的樓面價數字外， 還頂著深圳首宗“現房銷售宗地”的頭銜。
高地價和“現房銷售”無疑考驗開發商的資金運用、操盤管理能力。
咚咚牛浩思在金茂府項目的“深度樓評”裡， 做了對專案未來將售價格的預測， 大部分人表示此盤將買到8萬/平以上， 甚至有網友表示， “賣到10萬以上也不為過， 因為去除地價和建安成本買8萬是不賺錢的”；
也有許多網友認為， 龍華還不具有“豪宅”的居住氣質。
龍華新城從梅林關一路向北， 其中的紅山、白石龍等區域已基本完成了住宅地塊開發， 上塘目前是承接新城新住宅供應的作用。 這些年深圳住宅土地市場的爆點多誕生在龍華， 實際上由於居住新地相對多些， 供應集中在上塘及其周邊。
根據對2007-2016年該片區成交的代表性地塊來看，
于片區來說，
在商業方面， 從龍華整體的發展來看， 近年來主要針對於北站周邊的開發投入力度比較大， 不僅專案的建設速度加快， 相關商業、市政配套的規劃和建設也是不斷給龍華人民帶來驚喜。 商業配套尤為明顯。
以北站為核心， 目前佈局有多個Shopping Mall， 包括九方、繽果空間、cococity等， 未來還有龍光玖鑽和招商與華僑城聯手打造的紅山6979街區型mall。 隨著片區人口和商務元素的注入， 北站及周邊商圈的整體商業物業和商業業態也將顯著提升。
這幾個小片區來說， 就上塘有城中村， 目前可開發的地塊已經比較小， 日益高漲的地價， 舊改也並非易事， 據咚咚牛浩思介紹， 目前周邊聚集了5~6個規劃中小型的舊改專案， 已經吸引了如恒大、恒裕、萊蒙、保利等知名開發企業入駐。
項目北側緊鄰建設路， 沿建設路往東， 舊改一字排開， 多為工業區舊改。 周邊聚集了大量的城市更新專案， 但除了鴻榮源已入市動作神速外，其他項目進展較慢。 未來片區的居住供應將主要來源於城市更新項目。改變片區面貌的同時，也為片區帶來更協調的相關配套，及完善路網。
目前，周邊二手房成交主要以需剛產品為主，如水榭春天、中央原著、金享利都會首府等這一批專案基本已成為片區的熱盤，但90平以下的產品價格都已不低。
咚咚牛浩思調查表示：大戶型的成交活躍度一般，成交價的時間滯後性較差。所以，參考價格以掛牌均價為依據，綜合了深圳鏈家和深圳中原的掛牌價格，僅供參考。
北站周邊的大戶二手房
上塘片區及周邊包括龍勝及紅山比較代表性的樓盤，其目前大體的掛牌均價為5.9-6.8萬/㎡之間。 而上塘單個片區的價格大致在5.9萬/㎡左右，但相比電建和金茂16年拿下金茂府地塊後的片區價格，上塘片區的漲幅大約8%左右。
也就是說，這1年半的時間，龍華上塘片區的大戶型價格走勢比較穩定。 而未來1年內的樓市政策調控都不見得有放鬆的跡象，那麼可以預計該片區內的樓盤價格還將維穩。
所以，以大戶為主的金茂府，如果在單價相對較高，總價也高的情況下，在片區來說並沒有太多的優勢。
有網友認為，此專案賣8萬還是不賺錢的，一方面地價和現樓的成本高，另一方面此開發商一直是造豪宅的主；但如果賣得太高，許多人可能會選擇更理想的深圳豪宅區，畢竟龍華更多的是一個居住區。
但除了鴻榮源已入市動作神速外，其他項目進展較慢。 未來片區的居住供應將主要來源於城市更新項目。改變片區面貌的同時，也為片區帶來更協調的相關配套，及完善路網。
目前，周邊二手房成交主要以需剛產品為主，如水榭春天、中央原著、金享利都會首府等這一批專案基本已成為片區的熱盤，但90平以下的產品價格都已不低。
咚咚牛浩思調查表示：大戶型的成交活躍度一般，成交價的時間滯後性較差。所以，參考價格以掛牌均價為依據，綜合了深圳鏈家和深圳中原的掛牌價格，僅供參考。
北站周邊的大戶二手房
上塘片區及周邊包括龍勝及紅山比較代表性的樓盤，其目前大體的掛牌均價為5.9-6.8萬/㎡之間。 而上塘單個片區的價格大致在5.9萬/㎡左右，但相比電建和金茂16年拿下金茂府地塊後的片區價格，上塘片區的漲幅大約8%左右。
也就是說，這1年半的時間，龍華上塘片區的大戶型價格走勢比較穩定。 而未來1年內的樓市政策調控都不見得有放鬆的跡象，那麼可以預計該片區內的樓盤價格還將維穩。
所以，以大戶為主的金茂府，如果在單價相對較高，總價也高的情況下，在片區來說並沒有太多的優勢。
有網友認為，此專案賣8萬還是不賺錢的，一方面地價和現樓的成本高，另一方面此開發商一直是造豪宅的主；但如果賣得太高，許多人可能會選擇更理想的深圳豪宅區，畢竟龍華更多的是一個居住區。