摘要
2、隨著地產調控力度持續加大、調控範圍不斷擴容， 地產市場調控效果逐漸顯現， 整體樓市價格趨穩。 2018年2月70城新建商品住宅價格指數顯示，
3、商品房銷售面積增速高於商品住宅， 表明商業營用房和寫字樓銷售好於住宅；但商品房銷售金額增速低於商品住宅， 表明商品住宅銷售價格上漲幅度高於商業營用房和寫字樓。
4、銷售面積與銷售金額增速出現背離， 顯示銷售均價有較為明顯的提升；30個大中城市與全國銷售面積增速相背離， 表明三四線城市商品房銷售繼續火爆， 30個熱點城市則不盡如人意。
5、從區域來看， 東部及中部地區商品房銷售面積增速受到抑制， 尤其是重點城市聚集的東部地區；與此相反， 三四線城市商品房銷售較熱， 東北部及西部地區相應增速均有所上升。
6、當前全國商品房庫存已降至2014年10月左右水準，
兩會之後地產調控再次啟動，
第五輪地產調控已來？
據不完全統計， 自兩會結束至今， 共計超過15個省份及城市相繼出臺了房地產調控政策。 事實上， 自2016年9月新一輪房地產集中調控開始， 經歷了2017年3月的第二輪調控、2017年中旬的第三輪調控以及2017年國慶前夕的第四輪調控， 這次可以說是迎來了房地產市場的第五輪集中調控。
√ 海南：嚴格限制投機性購房， 非本省戶籍居民家庭限購１套
√ 杭州：公證搖號售房， 無房家庭優先
杭州市房地產市場持續健康發展協調小組下發《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》， 要求自2018年4月4日起， 市區範圍內符合條件的新申領預售許可商品住房專案， 應採取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。 《通知》指出， 房地產開發企業是商品住房銷售工作的實施主體， 應一次性公開銷售所有准售房源， 並對“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房家庭”）給予傾斜。 《通知》明確， 意向客戶登記數量超過准售房源數量的商品住房項目， 房地產開發企業應聯繫公證機構， 採取公證搖號方式產生選房家庭和選房順序號， 並按序售房。 《通知》要求， 房地產開發企業設置意向登記條件應符合相關規定，
√ 深圳：“三價合一”正式落地， “陰陽合同”現象將被杜絕
3月28日晚間， 人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發佈通知， 規定商業銀行辦理房屋貸款業務， 要以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。
√ 長沙：限購區域實行差別化調控，優先滿足首套剛需購房群體
長沙市住建委下發《關於實施差別化購房措施的通知》，長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施，將優先滿足首套剛需購房群體，為首套剛需群體開闢購房“綠色通道”。據介紹，首套剛需群體可優先選購的，分別是實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目(不含定向限價房)，以及新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房。《通知》明確，新建商品住房專案開盤前，積累的首套剛需購房群體數量少於或等於上述兩種類型的可售房源數，按首套剛需購房群體登記時間先後順序銷售；開盤前積累的首套剛需購房群體數量大於上述兩種類型的可售房源數，在全部登記的首套剛需購房群體中進行搖號銷售。《通知》明確，首套剛需購房群體，是指長沙市戶籍的無房家庭和個人，自簽訂徵收協議之日起1年內的被徵收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。另外，《通知》下發施行之後，離婚且不滿1年的市民不包括在首套剛需購房群體之內。《通知》還規定，開發企業不得對首套剛需購房群體購房另行設置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。長沙市房屋交易管理中心將加強對房屋銷售的指導和網簽備案管理，長沙市住建執法局將聯合相關部門加大對違法違規行為的聯合執法查處力度。
價格：一二線城市房價上漲勢頭有所抑制，
三線城市微漲
隨著地產調控力度持續加大、調控範圍不斷擴容，地產市場調控效果逐漸顯現，整體樓市價格趨穩。2018年2月70城新建商品住宅價格指數顯示，2月全國房價平穩運行、熱點城市繼續降溫仍是主基調。
√ 各線房價同比走勢一致，較上年同期小幅回升
從同比來看，整體房價漲幅水準與各線城市走勢較為一致，都較上年同期有所回升。其中70城整體2月房價同比上漲5.8%，前值5.4%；一線城市同比下跌0.1%，1月同比下跌0.3%；二線城市同比上漲4.3%，前值4.1%；三線城市同比上漲7%，前值6.5%。
圖1：70個大中城市新建商品住宅價格指數:當月同比（%）
從具體城市來看，2018年2月70各大中城市新建商品住宅價格指數當月同比漲幅居前10位的城市依次分別是北海、瀋陽、昆明、西安、貴陽、哈爾濱、南充、大連、徐州、金華，其中除排在第9、10位的徐州和金華兩市，其餘8市在1月同樣位居前10；而同比漲幅靠後的10座城市由低到高分別為深圳、福州、南京、無錫、上海、杭州、鄭州、合肥、北京、泉州，其中除排名第10位的泉州以外，其餘9座城市同樣在1月榜上有名。
圖2：70城新建商品住宅價格指數當月同比前後10名（%）
√三線城市環比漲幅與上月持平以外，其餘各線環比漲幅都有所回落
環比來看，2月70城新建商品住宅價格指數環比上漲0.2%，前值0.3%；其中，除三線城市環比漲幅與上月持平以外，其餘各線環比漲幅都有所回落。尤其是一線城市，資料顯示北京、上海、廣州、深圳四座一線城市新建商品住宅價格指數已連續兩個月環比負增長，並且連續9個月環比沒有出現正增長。
圖3：70個大中城市新建商品住宅價格指數:環比（%）
從具體城市來看，2018年2月70各大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅居前10位的城市依次分別是南充、烏魯木齊、大連、徐州、三亞、大理、錦州、哈爾濱、西寧、秦皇島，其中大連、三亞兩市連續上月同樣漲幅居前；而環比漲幅靠後的10座城市由低到高分別為深圳、無錫、廣州、合肥、北京、常德、襄陽、丹東、南昌、上海，其中廣州、上海兩市上月同樣漲幅靠後。
圖4：70城新建商品住宅價格指數環比前後10名（%）
銷售：銷售面積同比繼續增長，
增速連續7個月下滑
自2016年10月開始的房地產全面調控，導致2017年銷售面積同比增速從高位不斷回落。2018年1-2月全國商品房銷售面積同比繼續保持增長，但增速已連續7個月出現下滑。
根據國家統計局最新資料顯示，2018年1-2月商品房銷售面積累計同比4.1%，連續7個月漲幅回落；其中，商品住宅累計同比2.3%，同樣連續7個月回落，辦公樓累計同比12%，連續4個月回落，商業營用房累計同比14.6%，連續7個月回落。
√銷售面積與銷售金額增速出現背離，30大中城市銷售落後全國
由於商品住宅銷售面積占商品房總體的絕大部分，因此商品房銷售面積同比增速的下滑主要是受到商品住宅銷售面積漲幅回落的影響。同時，商品房銷售面積增速高於商品住宅，表明商業營用房和寫字樓銷售好於住宅；但商品房銷售金額增速低於商品住宅，表明商品住宅銷售價格上漲幅度高於商業營用房和寫字樓。
圖5：商品房銷售面積:累計同比（%）
圖6：商品房銷售額:累計同比（%）
另外，本次銷售面積累計同比增速由2017年末的7.7%降至4.1%與銷售金額累計同比增速由2017年末的13.7%升至15.3%，兩者出現背離，顯示整體的銷售均價有較為明顯的提升。
圖7：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）
30個大中城市1-2月商品房銷售面積同比下降12.23%，與全國銷售面積4.1%的增速相背離，表明三四線城市商品房銷售繼續火爆，30個熱點城市則不盡如人意。
圖8：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）
√ 受返鄉置業及地產調控影響，東部、中部銷售不如東北部、西部地區
從區域來看，由於地產調控政策多集中於東部及中部地區，並且受到春節假期市場交易遇冷影響，因此1-2月商品房銷售面積增速受到抑制，尤其是重點城市聚集的東部地區，1-2月商品房銷售面積由正轉負，為-5.5%，前值2.9%；
與此相反，受益於去庫存以及返鄉置業，三四線城市商品房銷售較熱，東北部及西部地區相應增速均有所上升。
圖9：商品房銷售面積:累計同比：分地區（%）
庫存：待售面積降幅繼續擴大，去庫存壓力總體處於低位
國家統計局資料顯示，2018年2月底全國商品房待售面積5.85億平方米,同比下降17.1%，降幅進一步擴大；其中，全國商品住宅待售面積3.01億平方米,同比下降26%，辦公樓待售面積漲幅由正轉負。從歷史水準來看，當前全國商品房庫存已降至2014年10月左右水準，商品住宅庫存也已降至2013年10月左右水準。
圖10：商品房待售面積
另外，根據易居研究院最新資料顯示，截至2018年3月底，受監測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。從歷史資料來看，當前全國百城庫存規模相當於2013年3月的水準。當前三類城市均呈現環比和同比的下滑態勢。截至3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。從具體城市來看，2018年3月，100個城市中有25個城市庫存出現同比增長現象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。剩餘75個城市庫存則出現同比下滑態勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。
圖11：十大城市商品房存銷比(面積)
2018年3月份，100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米，對比供應資料，3月樓市呈現供小於求的態勢。從去化週期來看，2018年3月份，100個城市新建商品住宅存銷比為10.5個月，該數值相比2月份10.6個月有所下滑。一季度全國100城住宅庫存繼續表現出住宅庫存不足的特徵。
目前，大多數城市去庫存壓力已處於低位。預計未來各城市根據自身的庫存去化水準繼續推行“因城施策、一城一策”的精准化調控的基調不會改變，庫存去化過快的城市或許會進一步收緊調控政策。
圖12：不同城市的住宅出清週期情況
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從2009年9月1日開始，北京到目前一直執行“三價合一”政策，上海、重慶等城市也已實施。所謂“三價合一”是指二手房買賣時成交價、評估價以及網簽價三者統一。由於涉及到稅費問題，網簽價往往會做低，而評估價則涉及銀行貸款，為了多貸款，往往會比成交價高。相關人士指出，這一政策對市場影響主要是二手房購房者只能在降低杠杆或者減少稅費兩者選擇一個，對於需要多貸款的購房者來說，就必須按照高額納稅，一定程度上，降低減少非理性的加杠杆行為。√ 長沙：限購區域實行差別化調控，優先滿足首套剛需購房群體
長沙市住建委下發《關於實施差別化購房措施的通知》，長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施，將優先滿足首套剛需購房群體，為首套剛需群體開闢購房“綠色通道”。據介紹，首套剛需群體可優先選購的，分別是實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目(不含定向限價房)，以及新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房。《通知》明確，新建商品住房專案開盤前，積累的首套剛需購房群體數量少於或等於上述兩種類型的可售房源數，按首套剛需購房群體登記時間先後順序銷售；開盤前積累的首套剛需購房群體數量大於上述兩種類型的可售房源數，在全部登記的首套剛需購房群體中進行搖號銷售。《通知》明確，首套剛需購房群體，是指長沙市戶籍的無房家庭和個人，自簽訂徵收協議之日起1年內的被徵收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。另外，《通知》下發施行之後，離婚且不滿1年的市民不包括在首套剛需購房群體之內。《通知》還規定，開發企業不得對首套剛需購房群體購房另行設置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。長沙市房屋交易管理中心將加強對房屋銷售的指導和網簽備案管理，長沙市住建執法局將聯合相關部門加大對違法違規行為的聯合執法查處力度。
價格：一二線城市房價上漲勢頭有所抑制，
三線城市微漲
隨著地產調控力度持續加大、調控範圍不斷擴容，地產市場調控效果逐漸顯現，整體樓市價格趨穩。2018年2月70城新建商品住宅價格指數顯示，2月全國房價平穩運行、熱點城市繼續降溫仍是主基調。
√ 各線房價同比走勢一致，較上年同期小幅回升
從同比來看，整體房價漲幅水準與各線城市走勢較為一致，都較上年同期有所回升。其中70城整體2月房價同比上漲5.8%，前值5.4%；一線城市同比下跌0.1%，1月同比下跌0.3%；二線城市同比上漲4.3%，前值4.1%；三線城市同比上漲7%，前值6.5%。
圖1：70個大中城市新建商品住宅價格指數:當月同比（%）
從具體城市來看，2018年2月70各大中城市新建商品住宅價格指數當月同比漲幅居前10位的城市依次分別是北海、瀋陽、昆明、西安、貴陽、哈爾濱、南充、大連、徐州、金華，其中除排在第9、10位的徐州和金華兩市，其餘8市在1月同樣位居前10；而同比漲幅靠後的10座城市由低到高分別為深圳、福州、南京、無錫、上海、杭州、鄭州、合肥、北京、泉州，其中除排名第10位的泉州以外，其餘9座城市同樣在1月榜上有名。
圖2：70城新建商品住宅價格指數當月同比前後10名（%）
√三線城市環比漲幅與上月持平以外，其餘各線環比漲幅都有所回落
環比來看，2月70城新建商品住宅價格指數環比上漲0.2%，前值0.3%；其中，除三線城市環比漲幅與上月持平以外，其餘各線環比漲幅都有所回落。尤其是一線城市，資料顯示北京、上海、廣州、深圳四座一線城市新建商品住宅價格指數已連續兩個月環比負增長，並且連續9個月環比沒有出現正增長。
圖3：70個大中城市新建商品住宅價格指數:環比（%）
從具體城市來看，2018年2月70各大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅居前10位的城市依次分別是南充、烏魯木齊、大連、徐州、三亞、大理、錦州、哈爾濱、西寧、秦皇島，其中大連、三亞兩市連續上月同樣漲幅居前；而環比漲幅靠後的10座城市由低到高分別為深圳、無錫、廣州、合肥、北京、常德、襄陽、丹東、南昌、上海，其中廣州、上海兩市上月同樣漲幅靠後。
圖4：70城新建商品住宅價格指數環比前後10名（%）
銷售：銷售面積同比繼續增長，
增速連續7個月下滑
自2016年10月開始的房地產全面調控，導致2017年銷售面積同比增速從高位不斷回落。2018年1-2月全國商品房銷售面積同比繼續保持增長，但增速已連續7個月出現下滑。
根據國家統計局最新資料顯示，2018年1-2月商品房銷售面積累計同比4.1%，連續7個月漲幅回落；其中，商品住宅累計同比2.3%，同樣連續7個月回落，辦公樓累計同比12%，連續4個月回落，商業營用房累計同比14.6%，連續7個月回落。
√銷售面積與銷售金額增速出現背離，30大中城市銷售落後全國
由於商品住宅銷售面積占商品房總體的絕大部分，因此商品房銷售面積同比增速的下滑主要是受到商品住宅銷售面積漲幅回落的影響。同時，商品房銷售面積增速高於商品住宅，表明商業營用房和寫字樓銷售好於住宅；但商品房銷售金額增速低於商品住宅，表明商品住宅銷售價格上漲幅度高於商業營用房和寫字樓。
圖5：商品房銷售面積:累計同比（%）
圖6：商品房銷售額:累計同比（%）
另外，本次銷售面積累計同比增速由2017年末的7.7%降至4.1%與銷售金額累計同比增速由2017年末的13.7%升至15.3%，兩者出現背離，顯示整體的銷售均價有較為明顯的提升。
圖7：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）
30個大中城市1-2月商品房銷售面積同比下降12.23%，與全國銷售面積4.1%的增速相背離，表明三四線城市商品房銷售繼續火爆，30個熱點城市則不盡如人意。
圖8：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）
√ 受返鄉置業及地產調控影響，東部、中部銷售不如東北部、西部地區
從區域來看，由於地產調控政策多集中於東部及中部地區，並且受到春節假期市場交易遇冷影響，因此1-2月商品房銷售面積增速受到抑制，尤其是重點城市聚集的東部地區，1-2月商品房銷售面積由正轉負，為-5.5%，前值2.9%；
與此相反，受益於去庫存以及返鄉置業，三四線城市商品房銷售較熱，東北部及西部地區相應增速均有所上升。
圖9：商品房銷售面積:累計同比：分地區（%）
庫存：待售面積降幅繼續擴大，去庫存壓力總體處於低位
國家統計局資料顯示，2018年2月底全國商品房待售面積5.85億平方米,同比下降17.1%，降幅進一步擴大；其中，全國商品住宅待售面積3.01億平方米,同比下降26%，辦公樓待售面積漲幅由正轉負。從歷史水準來看，當前全國商品房庫存已降至2014年10月左右水準，商品住宅庫存也已降至2013年10月左右水準。
圖10：商品房待售面積
另外，根據易居研究院最新資料顯示，截至2018年3月底，受監測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。從歷史資料來看，當前全國百城庫存規模相當於2013年3月的水準。當前三類城市均呈現環比和同比的下滑態勢。截至3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。從具體城市來看，2018年3月，100個城市中有25個城市庫存出現同比增長現象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。剩餘75個城市庫存則出現同比下滑態勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。
圖11：十大城市商品房存銷比(面積)
2018年3月份，100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米，對比供應資料，3月樓市呈現供小於求的態勢。從去化週期來看，2018年3月份，100個城市新建商品住宅存銷比為10.5個月，該數值相比2月份10.6個月有所下滑。一季度全國100城住宅庫存繼續表現出住宅庫存不足的特徵。
目前，大多數城市去庫存壓力已處於低位。預計未來各城市根據自身的庫存去化水準繼續推行“因城施策、一城一策”的精准化調控的基調不會改變，庫存去化過快的城市或許會進一步收緊調控政策。
圖12：不同城市的住宅出清週期情況
免責聲明：
本報告由海銀財富管理有限公司製作。本報告中的資訊均來源於已公開的資料及資訊，但海銀財富管理有限公司（以下簡稱“海銀財富”）對這些資料和資訊的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的資訊、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述證券買賣的出價或征價。該資訊、意見並未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦。