搖號新政的第一次“壓力測試”
杭州樓盤搖號節奏， 正在加快。
繼上周和家園、未來海領出預售證之後， 幾分鐘前， 杭州住保房管局相關領導，
之前， 杭州的“第一搖”和“第二搖”， 本就能輕鬆買到， 一二手房差價基本忽略不計。 所以， 所有登記時的平靜、理性或井然有序， 都沒有任何參考意義。 它們本來就不代表杭州限價新盤的普遍現狀。
“第三搖”熙華府就不一樣了， 之前高層就各種難買， 一二手房差價又懸殊。 它才是對杭州搖號新政的第一次“壓力測試”。
當然， “千人搖號”也不可能出現， 畢竟單價總價都很高。
洋房預計5萬2的均價， 配以126-185㎡的大戶型， 主力總價高達700萬左右。 即便按揭三成， 首付也要210萬。
“按相關貸款政策來， 不會設置首付門檻。 ”朗詩的負責人表示。 這對自住客是個好消息， 之前熙華府太難買到， 首付8成或全款是常態。
據悉， 本次熙華府， 推出4幢樓共計120套房源。
所有房源， 均為洋房。 其中， 主力戶型為126㎡三房、136㎡四房， 六層樓中樓戶型有180㎡五房和185㎡五房。
所以， 與和家園40%、未來海30%的高傾斜比例不同， 熙華府預計只拿出20%（即24套）給無房戶。
詩熙華府效果圖
據朗詩方面介紹， 從之前蓄客遞交的資料看， 無房戶大約占10%左右。
前期買不到熙華府的家庭， 這次若使用類似“老人房票”等無房戶資格， 可以優先搖一次， 搖不到再和大家一起搖一次。
搖到的概率還是相當大的。
因為是6+1層的洋房， 不存在搖到“頂底層”要不要放棄的糾結。 這類產品，
而且洋房位於社區最南端， 距武林廣場最近， 只有約2.7公里。
一二手價差， 已超2萬/㎡
朗詩·熙華府， 總建築面積約14萬㎡， 由9幢高層跟4幢洋房組成， 共692套房源。 春節前， 9幢高層房源已全部售罄， 僅剩4幢洋房未開盤。
換言之， 這120套洋房， 將是熙華府的收官之作。
評判樓盤是否值得“搖一搖”， 最重要的參考依據， 就是看一二手倒掛程度。
杭州“第一搖”和家園， 正是因為價差不明顯（加上單價高）， 才在登記首日， 收穫了不冷不熱的人氣。
那熙華府倒掛有多明顯？
由於產品差異太大， 周邊老小區價格， 完全不具備參考價值。 所以， 我們把目光， 瞄準了市中心的二手豪宅， 如綠城·蘭園、九龍倉·君璽等。
通過仲介，
3月19日， 綠城蘭園成交了一套大戶型， 單價近7萬2；九龍倉君璽， 最近成交了一套132㎡改善型房源， 單價近6萬1。
蘭園跟熙華府的直線距離約2.5公里， 地段要更市中心不少， 又是綠城， 售價自然更高， 參考性不太准。
相比之下， 距離僅1公里出頭、同樣高標準精裝交付的君璽， 更為準確。
未來，在地鐵5號線上，君璽與熙華府也只差一站。
新房5萬2，二手房6萬1，約9千的價差，看起來還不錯。但大家別忘了，兩者之間，還有一個很大的區別：物業類型不同。
熙華府這批房源是6+1層洋房，而君璽是高層。
大家知道，由於公攤面積、景觀資源的不同，低密度物業，往往賣得更貴。典型例子，就是時下流行的“高低配”。
熙華府本身就是高低配社區
那洋房和普通高層，兩者價差多少，比較合理？
我們找了兩個例子：融創玖樟台，高層均價3萬3，洋房均價3萬9，洋房是高層1.2倍左右；綠地合景璞麗東方，高層均價2萬3，洋房均價2萬七八，也是1.2倍左右。
朗詩熙華府本身，也能驗證這一點：前期高層均價4萬4，乘以1.2，就是現在5萬2的洋房價格。
所以，與這批洋房，對標的二手房價，應是君璽的1.2倍，即7萬3左右。
也就是說，熙華府的一二手價差，理論上超過2萬。
高層全款難買，誰會去搶洋房？
此前被搶購的熙華府高層，就是例證。
熙華府與金麟府，差不多同期亮相，都經歷了市場從正常到癲狂的全過程。
不同的是，金麟府早早清盤，熙華府卻還停留在原先的定價，每開一次盤，價格看起來就更合算一點。
去年，東新路沿線的長木、草庵、沈家三村等城中村拆遷，手握著幾百萬現金的拆遷戶，一窩蜂湧進家附近的熙華府。加上不少老業主，對科技住宅情有獨鍾，置換首選還是朗詩。
買熙華府的難度，一下子從首開時的“一級”提升到“九級”。
住慣市中心的J先生，深有體會。J先生一心想著要在市中心置換改善，去年妻子懷上二胎後，需求更迫切了。
在朋友推薦下，J先生看中了熙華府的138㎡四房，房間數量，600多萬的總價，都在預算範圍內。
但去得太晚，前一期房源臨時開盤，該蓄的客戶早已足夠，托了關係也買不到中意的樓層。J先生心想，那就等下一期吧，接下去還有好幾幢房子。
不曾想，二期開盤後人更多了。即便找了人，也只給J先生排了4樓的房子，還得全款支付。只準備了6成首付的J先生，不得不賣掉股票跟理財，湊齊全款。
J先生還算是幸運的，至少買到了房子。他的朋友，礙于只能湊到6成首付，怎麼都買不到，只能去買了套高房齡的二手房。
現在開始搖號了，不少之前沒希望買到房的按揭客戶，紛紛趕往售樓處瞭解情況。
產品稀缺性強，值得一搖
從武林廣場出發，經環城北路、建國路轉東新路，幾腳油門就到了熙華府。
一路都是地鐵工地，快到德勝路時，向右一轉，突然就進入一片法國梧桐、水杉和沙朴的林蔭大道。路邊的青磚舊廠房，覆滿爬山虎與常春藤，有一種久違的寧靜。
從上海世博園遷來的德中同行館，已基本復原。巨大的交叉竹桁架，撐起長方形的玻璃盒子。
熙華府的售樓處，就藏在一片沙樸林蔭道中。
“這個雙休日，售樓處來的客戶很多。”朗詩的人表示，前期沒買到高層的，還有一直等著洋房的，加起來已有400組左右客戶。
熙華府上一批高層，主力總價560萬；這批洋房主力總價680萬，相差不多，所以高層與洋房基本還算同一個客群。
朗詩負責人告訴我，昨天也去和家園觀摩過登記了。
“從和家園推測，一旦預售證公示，還會蓄到一批新客戶。”該負責人說，不過熙華府幾乎全是自住客，門檻又很高，場面不至於太火爆。
以往，預售證領出當天，馬上會有一大批消息靈通的關係戶湧到售樓處。
但現在關係戶不優先了，他也不知道有多少人會馬上起來。根據規定，無論之前蓄過多少客，搖號前，所有客戶都必須重新登記。
那誰是買這麼高總價豪宅的“無房戶”呢？
有好多種情況，比如我的一位朋友（杭州戶口、老家紹興），去年因為生意資金周轉，賣掉了所有杭州房子。又因為搖號新政，意外變成了重點優待的無房戶。
他明年打算送孩子讀杭州某新辦國際學校，於是萌生了重新在杭州買房的打算。
原計劃，去搖一搖壹號院這些紅盤（回老家方便）。但那要等到6月份，聽了朋友推薦，打算先去試試熙華府。
因為從熙華府去看孩子、回老家也都很方便，又是“三恒”的高科技住宅。
他也跟我說了，目前買房子的擔憂。過於嚴格的限價，加上土地成本越來越高，這兩年杭州住宅的品質不會好，將來交付會有大問題。
熙華府的優點是，地價才1萬8，有較大利潤空間，開發商不會過分減配。
另外，因為是科技住宅，圍護系統如門窗、牆體一定會做得特別好，這部分至少不會偷工減料，秒殺市面上絕大多數豪宅。
另外精裝交付標準也挺不錯，即便交付時工藝有瑕疵，至少也是“貴東西做差了”，而不是“垃圾貨還做爛了”。
總的來說，熙華府因總價太高，搖號還至於太轟動。
但對前期許多沒關係買不到，或拿不出全款的意向客戶，還是一個重大的利好，也第一次真正體現了“公證搖號”新政的福利。
- End -
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文∣江公子
編輯∣二叔
©本文版權歸“層樓”所有
部分圖片來自網路
更為準確。未來，在地鐵5號線上，君璽與熙華府也只差一站。
新房5萬2，二手房6萬1，約9千的價差，看起來還不錯。但大家別忘了，兩者之間，還有一個很大的區別：物業類型不同。
熙華府這批房源是6+1層洋房，而君璽是高層。
大家知道，由於公攤面積、景觀資源的不同，低密度物業，往往賣得更貴。典型例子，就是時下流行的“高低配”。
熙華府本身就是高低配社區
那洋房和普通高層，兩者價差多少，比較合理？
我們找了兩個例子：融創玖樟台，高層均價3萬3，洋房均價3萬9，洋房是高層1.2倍左右；綠地合景璞麗東方，高層均價2萬3，洋房均價2萬七八，也是1.2倍左右。
朗詩熙華府本身，也能驗證這一點：前期高層均價4萬4，乘以1.2，就是現在5萬2的洋房價格。
所以，與這批洋房，對標的二手房價，應是君璽的1.2倍，即7萬3左右。
也就是說，熙華府的一二手價差，理論上超過2萬。
高層全款難買，誰會去搶洋房？
此前被搶購的熙華府高層，就是例證。
熙華府與金麟府，差不多同期亮相，都經歷了市場從正常到癲狂的全過程。
不同的是，金麟府早早清盤，熙華府卻還停留在原先的定價，每開一次盤，價格看起來就更合算一點。
去年，東新路沿線的長木、草庵、沈家三村等城中村拆遷，手握著幾百萬現金的拆遷戶，一窩蜂湧進家附近的熙華府。加上不少老業主，對科技住宅情有獨鍾，置換首選還是朗詩。
買熙華府的難度，一下子從首開時的“一級”提升到“九級”。
住慣市中心的J先生，深有體會。J先生一心想著要在市中心置換改善，去年妻子懷上二胎後，需求更迫切了。
在朋友推薦下，J先生看中了熙華府的138㎡四房，房間數量，600多萬的總價，都在預算範圍內。
但去得太晚，前一期房源臨時開盤，該蓄的客戶早已足夠，托了關係也買不到中意的樓層。J先生心想，那就等下一期吧，接下去還有好幾幢房子。
不曾想，二期開盤後人更多了。即便找了人，也只給J先生排了4樓的房子，還得全款支付。只準備了6成首付的J先生，不得不賣掉股票跟理財，湊齊全款。
J先生還算是幸運的，至少買到了房子。他的朋友，礙于只能湊到6成首付，怎麼都買不到，只能去買了套高房齡的二手房。
現在開始搖號了，不少之前沒希望買到房的按揭客戶，紛紛趕往售樓處瞭解情況。
產品稀缺性強，值得一搖
從武林廣場出發，經環城北路、建國路轉東新路，幾腳油門就到了熙華府。
一路都是地鐵工地，快到德勝路時，向右一轉，突然就進入一片法國梧桐、水杉和沙朴的林蔭大道。路邊的青磚舊廠房，覆滿爬山虎與常春藤，有一種久違的寧靜。
從上海世博園遷來的德中同行館，已基本復原。巨大的交叉竹桁架，撐起長方形的玻璃盒子。
熙華府的售樓處，就藏在一片沙樸林蔭道中。
“這個雙休日，售樓處來的客戶很多。”朗詩的人表示，前期沒買到高層的，還有一直等著洋房的，加起來已有400組左右客戶。
熙華府上一批高層，主力總價560萬；這批洋房主力總價680萬，相差不多，所以高層與洋房基本還算同一個客群。
朗詩負責人告訴我，昨天也去和家園觀摩過登記了。
“從和家園推測，一旦預售證公示，還會蓄到一批新客戶。”該負責人說，不過熙華府幾乎全是自住客，門檻又很高，場面不至於太火爆。
以往，預售證領出當天，馬上會有一大批消息靈通的關係戶湧到售樓處。
但現在關係戶不優先了，他也不知道有多少人會馬上起來。根據規定，無論之前蓄過多少客，搖號前，所有客戶都必須重新登記。
那誰是買這麼高總價豪宅的“無房戶”呢？
有好多種情況，比如我的一位朋友（杭州戶口、老家紹興），去年因為生意資金周轉，賣掉了所有杭州房子。又因為搖號新政，意外變成了重點優待的無房戶。
他明年打算送孩子讀杭州某新辦國際學校，於是萌生了重新在杭州買房的打算。
原計劃，去搖一搖壹號院這些紅盤（回老家方便）。但那要等到6月份，聽了朋友推薦，打算先去試試熙華府。
因為從熙華府去看孩子、回老家也都很方便，又是“三恒”的高科技住宅。
他也跟我說了，目前買房子的擔憂。過於嚴格的限價，加上土地成本越來越高，這兩年杭州住宅的品質不會好，將來交付會有大問題。
熙華府的優點是，地價才1萬8，有較大利潤空間，開發商不會過分減配。
另外，因為是科技住宅，圍護系統如門窗、牆體一定會做得特別好，這部分至少不會偷工減料，秒殺市面上絕大多數豪宅。
另外精裝交付標準也挺不錯，即便交付時工藝有瑕疵，至少也是“貴東西做差了”，而不是“垃圾貨還做爛了”。
總的來說，熙華府因總價太高，搖號還至於太轟動。
但對前期許多沒關係買不到，或拿不出全款的意向客戶，還是一個重大的利好，也第一次真正體現了“公證搖號”新政的福利。
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文∣江公子
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