作者：天風宏觀宋雪濤團隊， 文中觀點不代表見聞立場， 不構成投資建議。
過去一百年， 中國歷史上發生過兩次規模宏大的產業遷移。
第一次是抗日戰爭時期， 為了避免民族工業毀於戰火， 沿海和沿江下游的工廠企業集體內遷。
第二次是1964年到70年代末的三線建設， 當時出於戰備需要將國防科工企業遷往西北西南地區。 之後的改革開放解放了生產要素的自由流動， 也打破了商品市場的地理分割， 在區域地理特徵的支配下， 中國區域經濟發展整體表現出“東強西弱， 南升北降”的特點。
最近幾年隨著產業轉型升級的加快，
中國正在進入產業遷移和產業轉型的協調階段。 過去三年， 一線城市高房價對製造業持續擠出， 促使產業結構向更高附加值的中高端服務業聚集。 目前北上廣深的第三產業占比均已突破60%， 中國一線城市的最終產業發展形態可能類似于紐約和東京， 成為一個服務型和消費型社會。 過去三年， 傳統產業並沒有發生遷移， 而是在出清過程中向低成本、高效率的地區集聚。 過去三年， 中高端製造業（半導體、通信設備、電子元件）向地理縱深發展， 不同程度地出現了從沿海向中部區域的核心城市遷移的特徵。
產業遷移促使中部核心二線城市崛起， 形成以新興製造為核心的產業鏈基礎， 比如合肥的中科系， 鄭州的富士康系， 武漢的光谷系， 西安、成都、貴陽的半導體、電子、光電產業等。
產業遷移必然帶來勞動力、資本、稅收、基建等方方面面的提升， 進而對人口流動、房價、區域消費等產生深遠影響。 中國正在發生的產業大遷移類似於美國上世紀70年代的製造業南遷和南部“陽光地帶”崛起。 中國中西部核心地區依託特定的工業基礎和日益通達的高速交通網絡， 承接東部的產業遷移， 使得就業當地語系化和人口流動率下降成為長期趨勢， 並帶動本地房價和消費基數的成長， 從而吸引更多人口和相關產業鏈遷移至本地，
我們在《你的家鄉這三年：轉型中的地方產業》中， 從省份的視角觀察了中國各省產業結構的變化。 這次， 我們從產業的角度觀察中國各產業在地理分佈上的變化， 資料依然是16041家包括A、H、美股、新三板的中國上市公司。
一、傳統製造：不是轉移而是出清， 區域集中度提升， 強者恒強
我們首先觀察了汽車製造、化肥與農用化工、多元化工、鋼鐵、煤炭、化纖、紡織等傳統製造業， 整體來看， 這些行業經歷的不是遷移， 而是出清。 一方面， 傳統製造的區域集中度提升， 向著具有成本和效率優勢的地區集聚， 強者恒強。 另一方面， 那種“低端製造從沿海向內陸轉移”的說法是一種想當然的錯誤推斷，
汽車製造仍然是一個傳統產業， 中國汽車製造的中心仍然在上海， 上海的汽車製造上市企業收入占全國將近一半， 其他區域的汽車製造集中度也進一步提升。 北部區域從東三省（主要是長春、瀋陽）向河北、北京集聚， 中部區域向湖北、重慶集聚， 南部區域向廣東集聚。 目前汽車製造已經躍升至湖北第一大產業（東風）， 也是河北（長城）、廣東（廣汽）的支柱產業之一。 新能源車屬於新興製造， 中國新能源車產業即將改變全球汽車零部件行業的成本結構和供應格局，
化工（化肥與農用化工、多元化工）整體上是由南向北聚集。 東部沿海的山東、河北、江蘇， 以及西部的青海是化肥與農用化工的主要生產地， 集中度進一步提升。多元化工集中分佈在山東、湖南、長三角地區，也展現出區域集中度提升，強者恒強的特點。
鋼鐵的產能分佈很明顯受到了去產能和環保限產的影響，環京一帶的河北、山西、山東和成本較高的西南、華南地區經歷了產能出清，鋼鐵行業整體向生產效率較高的江蘇（沙鋼）和中部腹地（馬鋼、華菱、新餘鋼鐵）聚集。煤炭經歷了和鋼鐵類似的去產能，從環京一帶向以煤炭為支柱的內蒙古、山西集聚。
化纖也出現了明顯的區域集中度提升。東三省的化纖向遼寧集聚，遼寧是東三省重要的化纖生產基地，化纖也是其十大產業之一。中東部地區，山東、江蘇、河南、安徽等地區的化纖產出占比下降，產出向占比最高的浙江集聚。化纖是浙江前五大產業，強者恒強的特徵明顯。紡織也是向優勢地區如浙江、江蘇、河北等集聚。長三角地區在化工化纖、紡織等領域的產業鏈完備，具有全面優勢。
二、服務業：一線城市高房價下的製造業空心化和消費型社會
雖然前面提到“中國汽車製造的中心仍然是上海，汽車製造也是廣東的支柱產業之一”，但整體上看，一線城市的產業結構已經表現出製造業的空心化和中高端服務業的集中化。2014-16年，北京占比上升最快的產業是建築工程、互聯網、金融；廣東占比上升最快的是房地產、保險、互聯網；上海占比上升最快的是房地產和互聯網。2017年，北上深三個城市的服務業產出占比均超過了60%，其中北京的服務業產出占比已經達到了81%，上海和深圳分別是69%和61%。一線城市上市公司收入占比最高的服務業主要是金融、房地產、互聯網、電信服務等。
一線城市的高服務業占比和高房價是一個硬幣的兩面，優質的教育醫療資源吸引了高學歷高收入的人才聚集，高收入推升了房價，抬高了產業成本（投資成本和經營成本），對低附加值的中低端製造業形成擠出，促使產業結構向更高附加值的知識密集型製造和中高端服務業聚集。
2014年，華為將手機業務從深圳遷至東莞，2016年又將企業資料中心遷至東莞，原因是深圳房價太高了，高成本促使華為向東莞轉移。華為代表了中國通信設備製造的最高水準，尚不能承受高房價的擠壓，反映出中國一線城市在高房價壓力下的服務業集中化和製造業空心化的趨勢。中國一線城市的最終產業發展形態可能類似于紐約和東京，成為一個服務型和消費型社會，紐約和東京的服務業占比GDP分別為71.5%和88.8%。
三、新興製造業：向地理縱深發展，中西部核心二線崛起
華為從深圳部分遷往東莞並非個例。過去三年，中國的新興製造業（半導體、通信設備、電子元件）都不同程度地出現了從一線（北京、上海、廣東）向中部核心城市聚集的現象。當然，這些產業並不都像華為一樣是遷移過去的，有些產業本身就在中部地區有深厚的基礎，但結果都一樣，就是中國的中高端製造業正在中部區域的核心城市崛起。
過去三年，半導體製造和通信製造從環京、上海、廣東向中部腹地以及江蘇聚集。半導體是江西的支柱產業，南昌是國家半導體照明工程產業化基地之一。陝西是國家半導體材料與器件研發和生產的重要基地，擁有全球最大的太陽能單晶矽棒和矽片製造商隆基股份。江蘇的半導體產業始於上世紀六十年代初，有國營第七四二廠、蘇州半導體廠、常州半導體廠、南京半導體廠等，形成了從IC設計到晶片製造到封裝測試再到材料配套的半導體產業完整鏈條。
通信設備行業整體向受國家政策支持的、產業技術資源優勢的地區集聚。湖北是重要的通信設備生產基地，擁有國家級光電子產業基地“武漢光穀”。江蘇擁有中國光電通信領域最大的集成商亨通光電。山東大力發展新型電力電子器件、半導體照明、高頻頻率器件、光通信器件等新型電子元器件產品，歌爾股份是全球微電聲領域領導廠商。浙江在“十二五”期間，已經形成千億級電子元器件和材料產業集群。合肥是晶片、半導體、電子元件生產基地，09年京東方就在合肥上了6代線，去年京東方的10.5代線也在合肥投產。
新興製造的集聚方向和地方政策、工業基礎、區位優勢的匹配度高度相關，例如合肥的中科系、武漢的光穀系、鄭州的富士康系、以及成都西安的科研和半導體產業等。合肥重點扶持晶片、半導體、人工智慧等核心基礎產業，以及軟體、5G等核心資訊技術。武漢重點扶持光纖通信產業，東湖高新區（“中國光穀”）是國家光電子產業基地。鄭州圍繞著富士康作配套，搭建電子製造的產業鏈集群，建設五千億級電子資訊產業基地。西安將半導體產業列為重點發展的高新技術產業，打造千億級半導體產業集群。貴陽重點扶持電子元件產業，大力推動與英特爾、戴爾等國際龍頭企業的合作。
新興產業在中部核心二線城市的不斷集聚，又促使這些地區進一步開放人才引進政策和落戶政策以吸引人才配套，這些政策起初是小步慢走，但最近開始愈演愈烈，演變成二線城市的搶人大戰。比如成都、西安、鄭州、長沙放鬆了針對大學生、高級技能人才、投資納稅者的落戶條件，西安、成都、鄭州、合肥推出了針對高端人才的引進補貼政策，武漢、長沙推出了青年創業基金等。
同時，中部核心二線城市的新興產業崛起離不開四縱四橫的高鐵網路佈局，每日經過鄭州的高鐵班次有409次，武漢327次，合肥237次，西安214次，從各省“十三五”規劃中也可以看到未來五年中西部各省的高鐵通車里程繼續排名靠前。
四、產業遷移對房價、人口流動和區域消費影響深遠
產業遷移影響的不僅僅是中國製造的地理分佈，也對中國的人口流動、區域消費力和房地產市場產生了深遠影響。
產業遷移的第一個影響體現在了房價上。過去三年，那些承接了高附加值產業遷入的中西部核心二線城市，房價增速更高。我們列舉了七個中西部核心二線城市和七個東部沿海二線城市在2014-17年的房價漲幅，中西部核心二線城市的整體漲幅更高。沿著這個趨勢，未來有高附加值產業遷入優勢的中西部核心二線城市的房價漲幅可能與一線和東部二線城市的房價漲幅持續分化。
產業遷移的第二個影響體現在了流動人口下降和就業當地語系化這兩個變化上。中國勞動力流向的基本格局都是從中西部地區向東部和沿海地區流動。從2014年開始，中國的流動人口數量開始下滑，這表明越來越多的人選擇留在本地就業。東部和沿海地區的產業升級部分彌補了勞動人口下降的不足，中西部地區承接了來自東部和沿海地區的中高端產業遷移和勞動人口回流，中西部核心二線城市的經濟增長進一步吸引勞動力當地語系化就業。
產業遷移的第三個影響體現在了二線城市群的整體消費提升上。人口回流和就業當地語系化的直接結果是中部二線城市群的消費主體擴大了，並且隨著高附加產業在這些地區的占比提升，居民收入和消費能力也在慢慢提高，消費主體的擴大和消費能力的提升是我們觀察到二線及以下城市的服務業和零售業發展迅速的原因之一。2013年至今，雖然中國社會消費品零售增速逐年下降，但中部核心二線城市的社零增速從2016年以來是回升的。
五、中國產業大遷移的美國範本
今天中國製造業向縱深地帶遷移，中西部地區核心城市吸納新興產業、爭奪人才的這個過程，幾乎是美國上世紀70年代的製造業南遷和南部崛起的歷史重演。
二戰後，美國傳統工業增速放緩，產能過剩，逐漸失去了昔日的光彩。為了增強競爭力，位於東北部和中央北部的傳統工業部門開始在新的技術條件下進行自動化和資訊化技術改造，傳統工業部門容納的勞動力越來越少，相對過剩的勞動人口大大增加，這使得人口的大規模遷移成為可能。
美國的南部和西部具有豐富的自然資源和廣闊的空間地帶，是發展新興工業的理想地區。上世紀70年代開始，美國南部地區開始承接東北部及五大湖區製造業帶的產業和人口遷移。人口流動和產業遷移帶動了美國南部地區的經濟和房價水準增長。隨著人口的遷移和新興產業的佈局，昔日被貼上貧困落後、種族歧視、人口外流等標籤的南部地區，逐漸成為了美國三大工業區之一的南部工業區，後來被稱為美國的“陽光地帶”。
70年代後美國南部地區逐漸建成的高速公路網為南部工業區的崛起提供了良好的基礎設施保障。20世紀80年代，美國高速公路網基本建成，占當時全球高速公路總里程的一半。另外，大西洋沿岸的波士頓-紐約-華盛頓-傑克遜維爾-邁阿密鐵路線路，中部平原的芝加哥-聖路易斯-孟菲斯-新奧爾良鐵路線路，東北-西南方向的紐約-費城-亞特蘭大-新奧爾良鐵路，布法羅-孟菲斯-休士頓鐵路，都明顯改善了南部製造業帶的對外交通條件。鐵路網和全美高速公路網的建成提升了南部工業區的對外運輸能力，基礎設施的互聯互通使得要素和產品流動成本下降，帶動製造業向南部地區遷移。
真正讓南部工業區崛起的並不是傳統工業，而是新興工業，比如電子、石油化工、飛機製造、核工業、航空航太等。新興工業在“陽光地帶”落地生根並發展，其中發展較快的是西南部的加利福尼亞州和南部的德克薩斯州，這一地帶形成了諸多以新興產業為主的新工業中心，例如休士頓、達拉斯、亞特蘭大、三藩市、洛杉磯等。
依託知識、技術發展的新興工業如電子、航空航太（飛機、導彈、人造衛星）、核工業、半導體等要求高科技素質的勞動者，核電技術和超高壓輸電技術的應用又可使工業擺脫能源地域限制，因而在美國西部、南部一些科學、教育中心形成了電腦資訊產業的生產基地。位於加利福尼亞州的三藩市附近聖克拉拉谷地“矽谷”，集中了斯坦福大學等眾多高等學校及八千多家高技術公司，生產全美1/3的半導體積體電路，也是世界電子工業的巨頭。合肥的中科系、武漢的光谷系、西安的軍工電子系，均與之相似。
美國西部、南部地區石油、天然氣資源豐富，使這一地帶採油業和化學工業發展迅速。德克薩斯州的休士頓享有“世界石油之都”的稱號，是全國最大的石油加工、石油化學、基本化學工業中心，內陸的達拉斯——沃斯堡被稱為美國的“石油首府”。新原料、燃料的開發和利用，也帶動了其它工業部門的發展，如飛機製造、汽車工業、造船工業和一些輕工業。
二戰期間，美國聯邦政府就將740億美元軍事撥款的60%傾注到這一地區，建立了強大的軍火工業以及航空、原子能和電子等相關工業。二戰後，南部工業區的核武器、導彈、軍機製造、造船（航空母艦、核潛艇）、坦克製造等軍工業的發展都領先北部地方。另外與前蘇聯的空間技術競賽也促使政府大量撥款於南部的航太中心和衛星發射場（如休士頓的航太中心），從而使新興工業在西部、南部迅速發展。西部的洛杉磯（加利福尼亞州），南部的達拉斯—沃斯堡，都是著名的飛機製造中心。
所以，美國南部地區的產業發展，絕不是東北部地區傳統工業的簡單轉移，而是勞動力遷移結合各地特有資源稟賦後的再創業、再出發。與美國南部地區的崛起相似，中國中西部經濟帶的工業發展，也離不開豐富的能源原材料資源和國防科工基礎。我們在報告《你的家鄉這三年：轉型中的地方產業》中指出：“中西部經濟帶和中部地區平行，分佈了中國重要的農業資源、能源原材料資源。更重要的是，這個地區繼承了上世紀六十年代‘三線建設’留下的大量工業製造基礎和國防科工資源。如成都主要接收輕工業與電子工業，貴陽主要接收光電工業等”。
今天中國正在進入區域發展再平衡、產業佈局優化、產業鏈集聚的新階段，這也是產業遷移和產業轉型的彼此協調的過程。這一過程不是簡單的把舊產業從東轉到西，實際上舊產業並沒有轉移，只是在出清過程中向高效率低成本地區集聚。真正發生了產業遷移的是新興產業裡的中高端製造，這也是各地再創業的過程。
產業遷移的發生是多方面的結果，土地和勞動力成本的比較優勢並不是產業遷移的必要因素。基礎設施、工業基礎、科研教育政策等特定資源稟賦更加重要，一旦時機配合，產業佈局的再平衡就會出現。中國產業大遷移，始于製造業，必然帶來勞動力、資本、稅收、基建等方方面面的變化，進而對人口流動、房價、區域消費等產生深遠影響。70年代美國開始從北到南的產業大遷移後，美國的新興製造業、消費零售和服務業在80年代前後出現了爆發式增長。隨著中國新興產業持續向地理縱深發展，未來十年的中國在消費、服務、中高端製造上的潛力不可估量。
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集中度進一步提升。多元化工集中分佈在山東、湖南、長三角地區，也展現出區域集中度提升，強者恒強的特點。鋼鐵的產能分佈很明顯受到了去產能和環保限產的影響，環京一帶的河北、山西、山東和成本較高的西南、華南地區經歷了產能出清，鋼鐵行業整體向生產效率較高的江蘇（沙鋼）和中部腹地（馬鋼、華菱、新餘鋼鐵）聚集。煤炭經歷了和鋼鐵類似的去產能，從環京一帶向以煤炭為支柱的內蒙古、山西集聚。
化纖也出現了明顯的區域集中度提升。東三省的化纖向遼寧集聚，遼寧是東三省重要的化纖生產基地，化纖也是其十大產業之一。中東部地區，山東、江蘇、河南、安徽等地區的化纖產出占比下降，產出向占比最高的浙江集聚。化纖是浙江前五大產業，強者恒強的特徵明顯。紡織也是向優勢地區如浙江、江蘇、河北等集聚。長三角地區在化工化纖、紡織等領域的產業鏈完備，具有全面優勢。
二、服務業：一線城市高房價下的製造業空心化和消費型社會
雖然前面提到“中國汽車製造的中心仍然是上海，汽車製造也是廣東的支柱產業之一”，但整體上看，一線城市的產業結構已經表現出製造業的空心化和中高端服務業的集中化。2014-16年，北京占比上升最快的產業是建築工程、互聯網、金融；廣東占比上升最快的是房地產、保險、互聯網；上海占比上升最快的是房地產和互聯網。2017年，北上深三個城市的服務業產出占比均超過了60%，其中北京的服務業產出占比已經達到了81%，上海和深圳分別是69%和61%。一線城市上市公司收入占比最高的服務業主要是金融、房地產、互聯網、電信服務等。
一線城市的高服務業占比和高房價是一個硬幣的兩面，優質的教育醫療資源吸引了高學歷高收入的人才聚集，高收入推升了房價，抬高了產業成本（投資成本和經營成本），對低附加值的中低端製造業形成擠出，促使產業結構向更高附加值的知識密集型製造和中高端服務業聚集。
2014年，華為將手機業務從深圳遷至東莞，2016年又將企業資料中心遷至東莞，原因是深圳房價太高了，高成本促使華為向東莞轉移。華為代表了中國通信設備製造的最高水準，尚不能承受高房價的擠壓，反映出中國一線城市在高房價壓力下的服務業集中化和製造業空心化的趨勢。中國一線城市的最終產業發展形態可能類似于紐約和東京，成為一個服務型和消費型社會，紐約和東京的服務業占比GDP分別為71.5%和88.8%。
三、新興製造業：向地理縱深發展，中西部核心二線崛起
華為從深圳部分遷往東莞並非個例。過去三年，中國的新興製造業（半導體、通信設備、電子元件）都不同程度地出現了從一線（北京、上海、廣東）向中部核心城市聚集的現象。當然，這些產業並不都像華為一樣是遷移過去的，有些產業本身就在中部地區有深厚的基礎，但結果都一樣，就是中國的中高端製造業正在中部區域的核心城市崛起。
過去三年，半導體製造和通信製造從環京、上海、廣東向中部腹地以及江蘇聚集。半導體是江西的支柱產業，南昌是國家半導體照明工程產業化基地之一。陝西是國家半導體材料與器件研發和生產的重要基地，擁有全球最大的太陽能單晶矽棒和矽片製造商隆基股份。江蘇的半導體產業始於上世紀六十年代初，有國營第七四二廠、蘇州半導體廠、常州半導體廠、南京半導體廠等，形成了從IC設計到晶片製造到封裝測試再到材料配套的半導體產業完整鏈條。
通信設備行業整體向受國家政策支持的、產業技術資源優勢的地區集聚。湖北是重要的通信設備生產基地，擁有國家級光電子產業基地“武漢光穀”。江蘇擁有中國光電通信領域最大的集成商亨通光電。山東大力發展新型電力電子器件、半導體照明、高頻頻率器件、光通信器件等新型電子元器件產品，歌爾股份是全球微電聲領域領導廠商。浙江在“十二五”期間，已經形成千億級電子元器件和材料產業集群。合肥是晶片、半導體、電子元件生產基地，09年京東方就在合肥上了6代線，去年京東方的10.5代線也在合肥投產。
新興製造的集聚方向和地方政策、工業基礎、區位優勢的匹配度高度相關，例如合肥的中科系、武漢的光穀系、鄭州的富士康系、以及成都西安的科研和半導體產業等。合肥重點扶持晶片、半導體、人工智慧等核心基礎產業，以及軟體、5G等核心資訊技術。武漢重點扶持光纖通信產業，東湖高新區（“中國光穀”）是國家光電子產業基地。鄭州圍繞著富士康作配套，搭建電子製造的產業鏈集群，建設五千億級電子資訊產業基地。西安將半導體產業列為重點發展的高新技術產業，打造千億級半導體產業集群。貴陽重點扶持電子元件產業，大力推動與英特爾、戴爾等國際龍頭企業的合作。
新興產業在中部核心二線城市的不斷集聚，又促使這些地區進一步開放人才引進政策和落戶政策以吸引人才配套，這些政策起初是小步慢走，但最近開始愈演愈烈，演變成二線城市的搶人大戰。比如成都、西安、鄭州、長沙放鬆了針對大學生、高級技能人才、投資納稅者的落戶條件，西安、成都、鄭州、合肥推出了針對高端人才的引進補貼政策，武漢、長沙推出了青年創業基金等。
同時，中部核心二線城市的新興產業崛起離不開四縱四橫的高鐵網路佈局，每日經過鄭州的高鐵班次有409次，武漢327次，合肥237次，西安214次，從各省“十三五”規劃中也可以看到未來五年中西部各省的高鐵通車里程繼續排名靠前。
四、產業遷移對房價、人口流動和區域消費影響深遠
產業遷移影響的不僅僅是中國製造的地理分佈，也對中國的人口流動、區域消費力和房地產市場產生了深遠影響。
產業遷移的第一個影響體現在了房價上。過去三年，那些承接了高附加值產業遷入的中西部核心二線城市，房價增速更高。我們列舉了七個中西部核心二線城市和七個東部沿海二線城市在2014-17年的房價漲幅，中西部核心二線城市的整體漲幅更高。沿著這個趨勢，未來有高附加值產業遷入優勢的中西部核心二線城市的房價漲幅可能與一線和東部二線城市的房價漲幅持續分化。
產業遷移的第二個影響體現在了流動人口下降和就業當地語系化這兩個變化上。中國勞動力流向的基本格局都是從中西部地區向東部和沿海地區流動。從2014年開始，中國的流動人口數量開始下滑，這表明越來越多的人選擇留在本地就業。東部和沿海地區的產業升級部分彌補了勞動人口下降的不足，中西部地區承接了來自東部和沿海地區的中高端產業遷移和勞動人口回流，中西部核心二線城市的經濟增長進一步吸引勞動力當地語系化就業。
產業遷移的第三個影響體現在了二線城市群的整體消費提升上。人口回流和就業當地語系化的直接結果是中部二線城市群的消費主體擴大了，並且隨著高附加產業在這些地區的占比提升，居民收入和消費能力也在慢慢提高，消費主體的擴大和消費能力的提升是我們觀察到二線及以下城市的服務業和零售業發展迅速的原因之一。2013年至今，雖然中國社會消費品零售增速逐年下降，但中部核心二線城市的社零增速從2016年以來是回升的。
五、中國產業大遷移的美國範本
今天中國製造業向縱深地帶遷移，中西部地區核心城市吸納新興產業、爭奪人才的這個過程，幾乎是美國上世紀70年代的製造業南遷和南部崛起的歷史重演。
二戰後，美國傳統工業增速放緩，產能過剩，逐漸失去了昔日的光彩。為了增強競爭力，位於東北部和中央北部的傳統工業部門開始在新的技術條件下進行自動化和資訊化技術改造，傳統工業部門容納的勞動力越來越少，相對過剩的勞動人口大大增加，這使得人口的大規模遷移成為可能。
美國的南部和西部具有豐富的自然資源和廣闊的空間地帶，是發展新興工業的理想地區。上世紀70年代開始，美國南部地區開始承接東北部及五大湖區製造業帶的產業和人口遷移。人口流動和產業遷移帶動了美國南部地區的經濟和房價水準增長。隨著人口的遷移和新興產業的佈局，昔日被貼上貧困落後、種族歧視、人口外流等標籤的南部地區，逐漸成為了美國三大工業區之一的南部工業區，後來被稱為美國的“陽光地帶”。
70年代後美國南部地區逐漸建成的高速公路網為南部工業區的崛起提供了良好的基礎設施保障。20世紀80年代，美國高速公路網基本建成，占當時全球高速公路總里程的一半。另外，大西洋沿岸的波士頓-紐約-華盛頓-傑克遜維爾-邁阿密鐵路線路，中部平原的芝加哥-聖路易斯-孟菲斯-新奧爾良鐵路線路，東北-西南方向的紐約-費城-亞特蘭大-新奧爾良鐵路，布法羅-孟菲斯-休士頓鐵路，都明顯改善了南部製造業帶的對外交通條件。鐵路網和全美高速公路網的建成提升了南部工業區的對外運輸能力，基礎設施的互聯互通使得要素和產品流動成本下降，帶動製造業向南部地區遷移。
真正讓南部工業區崛起的並不是傳統工業，而是新興工業，比如電子、石油化工、飛機製造、核工業、航空航太等。新興工業在“陽光地帶”落地生根並發展，其中發展較快的是西南部的加利福尼亞州和南部的德克薩斯州，這一地帶形成了諸多以新興產業為主的新工業中心，例如休士頓、達拉斯、亞特蘭大、三藩市、洛杉磯等。
依託知識、技術發展的新興工業如電子、航空航太（飛機、導彈、人造衛星）、核工業、半導體等要求高科技素質的勞動者，核電技術和超高壓輸電技術的應用又可使工業擺脫能源地域限制，因而在美國西部、南部一些科學、教育中心形成了電腦資訊產業的生產基地。位於加利福尼亞州的三藩市附近聖克拉拉谷地“矽谷”，集中了斯坦福大學等眾多高等學校及八千多家高技術公司，生產全美1/3的半導體積體電路，也是世界電子工業的巨頭。合肥的中科系、武漢的光谷系、西安的軍工電子系，均與之相似。
美國西部、南部地區石油、天然氣資源豐富，使這一地帶採油業和化學工業發展迅速。德克薩斯州的休士頓享有“世界石油之都”的稱號，是全國最大的石油加工、石油化學、基本化學工業中心，內陸的達拉斯——沃斯堡被稱為美國的“石油首府”。新原料、燃料的開發和利用，也帶動了其它工業部門的發展，如飛機製造、汽車工業、造船工業和一些輕工業。
二戰期間，美國聯邦政府就將740億美元軍事撥款的60%傾注到這一地區，建立了強大的軍火工業以及航空、原子能和電子等相關工業。二戰後，南部工業區的核武器、導彈、軍機製造、造船（航空母艦、核潛艇）、坦克製造等軍工業的發展都領先北部地方。另外與前蘇聯的空間技術競賽也促使政府大量撥款於南部的航太中心和衛星發射場（如休士頓的航太中心），從而使新興工業在西部、南部迅速發展。西部的洛杉磯（加利福尼亞州），南部的達拉斯—沃斯堡，都是著名的飛機製造中心。
所以，美國南部地區的產業發展，絕不是東北部地區傳統工業的簡單轉移，而是勞動力遷移結合各地特有資源稟賦後的再創業、再出發。與美國南部地區的崛起相似，中國中西部經濟帶的工業發展，也離不開豐富的能源原材料資源和國防科工基礎。我們在報告《你的家鄉這三年：轉型中的地方產業》中指出：“中西部經濟帶和中部地區平行，分佈了中國重要的農業資源、能源原材料資源。更重要的是，這個地區繼承了上世紀六十年代‘三線建設’留下的大量工業製造基礎和國防科工資源。如成都主要接收輕工業與電子工業，貴陽主要接收光電工業等”。
今天中國正在進入區域發展再平衡、產業佈局優化、產業鏈集聚的新階段，這也是產業遷移和產業轉型的彼此協調的過程。這一過程不是簡單的把舊產業從東轉到西，實際上舊產業並沒有轉移，只是在出清過程中向高效率低成本地區集聚。真正發生了產業遷移的是新興產業裡的中高端製造，這也是各地再創業的過程。
產業遷移的發生是多方面的結果，土地和勞動力成本的比較優勢並不是產業遷移的必要因素。基礎設施、工業基礎、科研教育政策等特定資源稟賦更加重要，一旦時機配合，產業佈局的再平衡就會出現。中國產業大遷移，始于製造業，必然帶來勞動力、資本、稅收、基建等方方面面的變化，進而對人口流動、房價、區域消費等產生深遠影響。70年代美國開始從北到南的產業大遷移後，美國的新興製造業、消費零售和服務業在80年代前後出現了爆發式增長。隨著中國新興產業持續向地理縱深發展，未來十年的中國在消費、服務、中高端製造上的潛力不可估量。
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