按照國家“房子是用來住的、不是用來炒的”要求， 萊蕪市緊密結合實際， 因地施策， 採取一系列促進房地產市場平穩健康發展的措施， 及時調控政策， 落實住房信貸和稅收政策， 穩定市場， 引導房產市場理性回歸， 取得積極效果， 商品房庫存得到有效化減。
房地產市場運行特點
（一）住宅交易市場活躍
2017年全市商品銷售面積96.65萬平方米， 同比增長84.25%， 商品房銷售額50.31億元， 同比增長100.71%。 其中， 住宅銷售面積89.96萬平方米， 同比增長78.65%， 銷售額45.81億元， 同比增長93.69%。
2018年1-2月份全市商品銷售面積14.99萬平方米， 同比增長31.8%， 商品房銷售額7.7億元， 同比增長45.9%。 其中， 住宅銷售面積14.17萬平方米， 同比增長29.9%， 銷售額7.17億元， 同比增長45.8%。 從占比來看， 住宅銷售面積和銷售額分別占全部的94.5%和93.1%， 占比均過九成。
（二）去庫存成效明顯
1-2月份， 全市商品房待售面積44.56萬平方米， 同比下降9.2%， 其中， 商品住宅待售面積35.1萬平方米， 同比下降0.4%。
（三）區域間發展不平衡
一是商品房銷售區域不平衡
2017年全市商品房銷售主要集中在高新區和萊城區， 銷售面積分別為45.7萬平方米和32.1萬平方米， 占全市銷售的47.3%和33.2%。 鋼城區和農高區銷售面積較小， 分別為0.9和0.5萬平方米， 占全市銷售的0.9%和0.5%。
二是商品房均價區域不平衡
2017年萊城區、鋼城區、高新區、雪野旅遊區、經濟開發區、農高區商品房均價分別為5554元/平方米、3430元/平方米、4958元/平方米、7127元/平方米、4691元/平方米、3431元/平方米， 均價最高的雪野旅遊區和均價最低的鋼城區差價為3697元/平方米。
（四）土地升 值明顯
近年來， 隨著城鎮化建設的開發不斷加快， 恒大、碧桂園等大型房企相繼進入萊蕪， 土地市場的競爭也越來越激烈， 土地成交價格不斷創歷史新高。 2017年全市住宅類建設用地掛牌成交22宗， 同比增加8宗， 面積1260.83畝， 同比增長49.9%， 土地成交價格20億元， 同比增長174%。 地價成交價格的上漲明顯提高了市場預期。
（五）市場供給“三大”先行指標持續看漲
“三大”供給先行指標運行良好， 全市新建商品房開發實際到位資金65.55億元， 同比增長8.19%；新建商品房開發土地購置面積31.23萬平方米， 同比增長107.84%；新建商品房新開工建設面積130.1萬平方米， 同比增長22.18%。
三項指標是反映一個地方房地產市場後勁及活躍程度的重要風向性監測指標， 指標趨向持續看漲， 表明開發商對當前全市房地產市場形勢看好， 商品房開發投資建設的熱情較強。
二、商品房去庫存政策措施
（一）實施購房券制度鼓勵農民進城購房
截止到2017年底累計已有 871戶農民家庭獲得購房補貼資格， 其中累計580戶已領取了補貼券。 天霖苑、世紀城(動態 圖庫 戶型)、萊鋼金鼎花園西區、東海花園， 領取補貼券分別為83戶、78戶、60戶、42戶， 銷售面積分別為1.12萬平方米、1.07萬平方米、0.89萬平方米、0.73萬平方米。
（二）全面落實國家、省支持居民合理住房消費的稅收、信貸政策， 積極發揮住房公積金支持職工住房消費的作用
（三）因地施策，實施差別化政策
鋼城區商品房交易量逐年下滑，庫存量大，去庫存週期長，房地產業發展進入瓶頸期階段。為儘快改變局面，鋼城區印發《關於促進房地產市場平穩健康發展的意見》，將人才引進與商品房去庫存相結合，鼓勵各類人才就地購房。
一是落實招才引智優惠政策。對全日制研究生以上學歷、本科畢業生到本地創業或與當地企業簽訂3年以上勞動合同的，分別發放10萬元、5萬元購房券。
二是鼓勵區內現有人才就地購房。對符合條件的人才，按照就高不就低的原則，發放5萬元購房券。
三是實施優質生源購房優惠政策。就中考成績全市排名前1000名的優質生源，選擇在本區就學的，發放5萬元購房券。通過政策實施對國潤華府、親和家園等待售面積較大的項目起到積極帶動作用。
三、商品房去庫存需要重點關注問題
（一）商品房去庫存區域差異大
全市商品房去庫存成效明顯，但是區域差異大，不平衡問題凸顯。分區域看，萊城區、鋼城區、高新區、雪野旅遊區、經濟開發區、農高區商品房待售面積分別為11.15萬平方米、8.13萬平方米、13.54萬平方米、11.04萬平方米、0.17萬平方米、0.53萬平方米。萊城區、高新區庫存化減比例大，同比分別下降27.3%和23.95%，雪野旅遊區、經濟開發區和農高區目前庫存與去年同期相比基本持平，而鋼城區庫存不降反升，同比增長125.8%。
（二）商品房庫存結構不合理
一是全市住宅庫存消化週期相對偏短，但非住宅庫存消化週期較長。萊蕪外來流動人口少，且居民購房仍以以剛性需求和改善性需求為主，全市待售別墅（高檔公寓）房去存不暢，比重上升。2017年全市別墅（高檔公寓）待售面積8.01萬平方米，占全部待售面積的比重為18%，同比提高2.7個百分點。商業營業用房市場需求偏小，全市待售商業營業用房去存不暢，同期減存4.87萬平方米，目前待售面積9.75萬平方米，去存壓力同樣較大。通過同期對比全市三家主要的待售別墅（高檔公寓）開發企業和四家主要的待售商業營業用房開發企業去存情況來看，去存形勢也不樂觀，待售壓力依然較大。
（三）房地產市場不規範
一是證件不齊全甚至小產權開發等現象仍存在。部分“城中村”開發建設專案不具備辦理有關證件的條件，還存在小產權開發、私下房屋買賣、出租、抵押等現象，其價格低於 正規商品房，擾亂房地產市場，為房地產市場的健康發展埋下隱患。
二是房屋竣工面積偏少。2017年全市住宅竣工面積為41.5萬平方米，僅占住宅建施工面積的11.3%。竣工面積相比於施工面積明顯偏小，導致整個商品房開發建設的戰線週期過長，直接影響消費者的購房體驗和購房預期，尤其對那些期待儘快滿足住房需求的用戶而言，作用更為明顯。房屋竣工面積體量持續性偏小，也會增加交房延期引發糾紛的可能性。特別是當前仍有個別開發樓盤存在停工滯售或者建設進度一再延遲，引發了矛盾糾紛，已成為當地政府的負擔。
四、對策建議
（一）商品房去庫存因地制宜，精准化去庫存
在信貸、稅收、土地等政策落地執行過程中，應因地制宜，區別對待，實現精准去庫存。在庫存量大、去化週期長的區域，要主動暫停土地供應；在非住宅類庫存較高、去化週期較長的區域，要暫停商業用地的出讓，減少城市商業中心的規劃，從供給端加大房地產去庫存力度。
（二）提升城市、房地產開發建設品質
隨著住房消費結構的快速升級，居民改善性需求成為商品房消費的中堅力量，位置優越、環境優美、交通便利、品質精細、品位高端的房地產項目有較大的需求潛力。一是改善人居環境。優化生態環境和人文環境，完善生公共交通、教育、醫療、體育、養老等生活配套設施，加強供水、供電、供熱、供氣、通訊等基礎設施建設配套。二是鼓勵房地產企業大力發展新型環保、節能建造方式，推廣裝配式建築和成品住房，開發建設綠色、低碳、節能環保建築，提升住房品質。積極引進信譽好、實力強、知名度高的品牌開發企業，確保房地產開發品質、防範市場風險。
（三）實施差別化購房政策
中高收入人群由市場供應商品房；低收入群體由政府提供保障房；貧困群體由政府托底。通過新建、改建、收購、長期租賃等方式，保證城鎮低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭的住房要求。對於公租房、廉租房，公開准入標準、審核程式、審核結果，實行動態調整。
（三）因地施策，實施差別化政策
鋼城區商品房交易量逐年下滑，庫存量大，去庫存週期長，房地產業發展進入瓶頸期階段。為儘快改變局面，鋼城區印發《關於促進房地產市場平穩健康發展的意見》，將人才引進與商品房去庫存相結合，鼓勵各類人才就地購房。
一是落實招才引智優惠政策。對全日制研究生以上學歷、本科畢業生到本地創業或與當地企業簽訂3年以上勞動合同的，分別發放10萬元、5萬元購房券。
二是鼓勵區內現有人才就地購房。對符合條件的人才，按照就高不就低的原則，發放5萬元購房券。
三是實施優質生源購房優惠政策。就中考成績全市排名前1000名的優質生源，選擇在本區就學的，發放5萬元購房券。通過政策實施對國潤華府、親和家園等待售面積較大的項目起到積極帶動作用。
三、商品房去庫存需要重點關注問題
（一）商品房去庫存區域差異大
全市商品房去庫存成效明顯，但是區域差異大，不平衡問題凸顯。分區域看，萊城區、鋼城區、高新區、雪野旅遊區、經濟開發區、農高區商品房待售面積分別為11.15萬平方米、8.13萬平方米、13.54萬平方米、11.04萬平方米、0.17萬平方米、0.53萬平方米。萊城區、高新區庫存化減比例大，同比分別下降27.3%和23.95%，雪野旅遊區、經濟開發區和農高區目前庫存與去年同期相比基本持平，而鋼城區庫存不降反升，同比增長125.8%。
（二）商品房庫存結構不合理
一是全市住宅庫存消化週期相對偏短，但非住宅庫存消化週期較長。萊蕪外來流動人口少，且居民購房仍以以剛性需求和改善性需求為主，全市待售別墅（高檔公寓）房去存不暢，比重上升。2017年全市別墅（高檔公寓）待售面積8.01萬平方米，占全部待售面積的比重為18%，同比提高2.7個百分點。商業營業用房市場需求偏小，全市待售商業營業用房去存不暢，同期減存4.87萬平方米，目前待售面積9.75萬平方米，去存壓力同樣較大。通過同期對比全市三家主要的待售別墅（高檔公寓）開發企業和四家主要的待售商業營業用房開發企業去存情況來看，去存形勢也不樂觀，待售壓力依然較大。
（三）房地產市場不規範
一是證件不齊全甚至小產權開發等現象仍存在。部分“城中村”開發建設專案不具備辦理有關證件的條件，還存在小產權開發、私下房屋買賣、出租、抵押等現象，其價格低於 正規商品房，擾亂房地產市場，為房地產市場的健康發展埋下隱患。
二是房屋竣工面積偏少。2017年全市住宅竣工面積為41.5萬平方米，僅占住宅建施工面積的11.3%。竣工面積相比於施工面積明顯偏小，導致整個商品房開發建設的戰線週期過長，直接影響消費者的購房體驗和購房預期，尤其對那些期待儘快滿足住房需求的用戶而言，作用更為明顯。房屋竣工面積體量持續性偏小，也會增加交房延期引發糾紛的可能性。特別是當前仍有個別開發樓盤存在停工滯售或者建設進度一再延遲，引發了矛盾糾紛，已成為當地政府的負擔。
四、對策建議
（一）商品房去庫存因地制宜，精准化去庫存
在信貸、稅收、土地等政策落地執行過程中，應因地制宜，區別對待，實現精准去庫存。在庫存量大、去化週期長的區域，要主動暫停土地供應；在非住宅類庫存較高、去化週期較長的區域，要暫停商業用地的出讓，減少城市商業中心的規劃，從供給端加大房地產去庫存力度。
（二）提升城市、房地產開發建設品質
隨著住房消費結構的快速升級，居民改善性需求成為商品房消費的中堅力量，位置優越、環境優美、交通便利、品質精細、品位高端的房地產項目有較大的需求潛力。一是改善人居環境。優化生態環境和人文環境，完善生公共交通、教育、醫療、體育、養老等生活配套設施，加強供水、供電、供熱、供氣、通訊等基礎設施建設配套。二是鼓勵房地產企業大力發展新型環保、節能建造方式，推廣裝配式建築和成品住房，開發建設綠色、低碳、節能環保建築，提升住房品質。積極引進信譽好、實力強、知名度高的品牌開發企業，確保房地產開發品質、防範市場風險。
（三）實施差別化購房政策
中高收入人群由市場供應商品房；低收入群體由政府提供保障房；貧困群體由政府托底。通過新建、改建、收購、長期租賃等方式，保證城鎮低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭的住房要求。對於公租房、廉租房，公開准入標準、審核程式、審核結果，實行動態調整。