陳芳華
譚慶德
門診問題
如何有效解決社區安全隱患
門診專家
北京大成律師事務所律師陳芳華及青島大學法學院副教授譚慶德。
社區安全隱患有哪些
社區樓道裡堆積的雜物讓不少業主鬧心， 對此， 譚慶德認為， 這屬於消防方面的安全隱患。 從總體來看， 社區安全隱患主要體現在三個方面：
第一， 消防方面的隱患。 像前述樓道堆放雜物， 有不少是易燃易爆物品。 在不少社區，
第二， 人身安全方面的隱患。 首先， 社區門禁形同虛設。 很多社區都設置了門禁管理系統， 進入社區的人需刷門禁卡方能入內， 但多數社區的門禁大開， 形同虛設；即使有社區要求登記， 也只是保安在門衛室象徵性地登記姓名、電話。 其次，
第三， 基本設施維修管理方面的隱患。 許多社區都有水景景觀， 也會在水景景觀旁邊設置告示牌， 或加裝護欄， 但有些水景景觀的水面幾乎與地面持平， 存在安全隱患。 此外， 現在的社區大多配有健身器材， 這些場所的健身器械， 有的老舊需要更換， 有的被人為損壞， 卻得不到及時維修， 因為沒有貼警示告示， 導致器械傷人也是隱患之一。
造成安全隱患的主要原因
陳芳華認為， 造成社區安全隱患的原因主要在於社區物業缺乏責任心，
另據《辦法》規定， 住宅專項維修資金應該遵循“業主決策、政府監督”的管理原則， 住宅專項維修資金是全體社區業主共有的財產， 所有權和使用權均屬全體業主， 應由業委會負責收取和管理， 以保障廣大業主的權益。 儘管有些地方的住宅專項維修資金使用管理辦法明確規定使用維修資金應報業委會批准， 但現實情況卻是：目前全國有不少社區還未成立業委會， 從而喪失了對維修資金的管理權利。而按照《物業管理條例》要求，社區要申請使用住房維修資金，必須要經2/3以上業主同意，有些還要報主管部門批准，這也是目前較少使用住宅專項維修資金的一個重要因素。即使成立了業委會，在辦理維修資金支取手續的過程中，也可能因法規的不完善出現業委會、物業因“使用人和審批人不分”而導致業委會或物業公司有關負責人侵佔住宅專項維修資金的情況，或者出現由於業委會和物業公司不專業而導致住宅專項維修資金無效使用的情況。況且，以業委會目前的法律地位，決定了它沒有能力擔當住宅專項維修資金的收取重任。
對此，譚慶德表示，資訊不對稱也加大了業主使用專項維修資金的難度。根據“專款專用，按幢設賬、核算到戶”的原則，維修項目完成後，業委會應根據竣工決算進行維修資金的具體分攤，並計入各產權人明細帳戶中。住宅專項維修資金是屬於業主的共有資金，但目前這一帳目的管理情況，許多業主或業委會都不知情。部分物業公司進行維修的時候，也很少公佈維修所需的實際價格，業主也沒有一個完整管道獲知自己的維修資金使用了多少。
如何有效解決社區安全隱患問題
譚慶德認為，徹底解決社區安全隱患首先需要提高社區物業的責任心，相關部門應通過組織各種學習、宣傳以提高各有關人員思想認識。在社區管理方面要加強監督，經常檢查其是否在消防通道上設置禁止停車的標誌，是否配備齊全應有的消防設施，注意消防通道是否順暢，看火災自動報警系統、自動滅火系統、消火栓系統、防煙排煙系統以及應急廣播和應急照明等安全設施是否完善。建築高度超過100米的高層建築，要建立避難層，這是為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層，通過避難層的防煙樓梯應在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經避難層方能上下，使得人們遇到危險時能夠安全逃生。譚慶德認為，社區的公共安全隱患，在很大程度上與社區的規劃有關，凡事預則立，因此要多在社區規劃時就做好人車分流等工作。另外，社區內的限速標誌要加以明確提示，保安應該對這方面加強管理；對社區的基本設施應及時維護，在下雨時，容易滑倒的地方設防滑墊，健身器材損壞的應及時更換；社區內的小池塘應加設欄杆；保安在晚上應加強巡邏等等。另外，社區物業要對業主加強安全方面的宣傳，使人們認識到安全的重要性並提高自身的修養素質，嚴格做到消防通道不停車，車輛進出社區要慢行，經過社區內幼稚園的時候要注意避讓學生，等等。
陳芳華認為，當前，要加強城市住宅社區物業企業管理，引入市場競爭機制，培育物業管理市場的微觀經濟主體。缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅社區物業管理成效差的重要原因。因此，解決物業管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規的前提下，改變市場競爭程度不夠的現狀，以競爭促進物業管理服務品質提高。可以考慮推行物業管理企業資質等級申報評審制度，提高物業管理企業的准入門檻，例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評。引進市場競爭機制，明確物業管理招投標的基本要求和操作程式，以使參與者有章可循。
除了加強管理，相關部門還應考慮完善相應的法律法規，加強行業監管，明確規定業主、業委會及社區物業管理企業各方權利義務。儘快完善我國物業管理法律體系，是理順目前物業管理領域各種關係、處理好各種糾紛的根本途徑。陳芳華建議：第一，涉及物業管理的法律法規應由國家直接立法。第二，在涉及物業管理領域的一系列法律法規中，應對住宅社區管理中房地產開發商的許可權、業主的權益、業委會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定。第三，要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治，在相關法規的調整下，業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同，在合同法的框架下厘清業主與物業管理企業之間的權利義務關係。唯有如此，社區物業管理才能走上健康發展的軌道。
從而喪失了對維修資金的管理權利。而按照《物業管理條例》要求，社區要申請使用住房維修資金，必須要經2/3以上業主同意，有些還要報主管部門批准，這也是目前較少使用住宅專項維修資金的一個重要因素。即使成立了業委會，在辦理維修資金支取手續的過程中，也可能因法規的不完善出現業委會、物業因“使用人和審批人不分”而導致業委會或物業公司有關負責人侵佔住宅專項維修資金的情況，或者出現由於業委會和物業公司不專業而導致住宅專項維修資金無效使用的情況。況且，以業委會目前的法律地位，決定了它沒有能力擔當住宅專項維修資金的收取重任。
對此，譚慶德表示，資訊不對稱也加大了業主使用專項維修資金的難度。根據“專款專用，按幢設賬、核算到戶”的原則，維修項目完成後，業委會應根據竣工決算進行維修資金的具體分攤，並計入各產權人明細帳戶中。住宅專項維修資金是屬於業主的共有資金，但目前這一帳目的管理情況，許多業主或業委會都不知情。部分物業公司進行維修的時候，也很少公佈維修所需的實際價格，業主也沒有一個完整管道獲知自己的維修資金使用了多少。
如何有效解決社區安全隱患問題
譚慶德認為，徹底解決社區安全隱患首先需要提高社區物業的責任心，相關部門應通過組織各種學習、宣傳以提高各有關人員思想認識。在社區管理方面要加強監督，經常檢查其是否在消防通道上設置禁止停車的標誌，是否配備齊全應有的消防設施，注意消防通道是否順暢，看火災自動報警系統、自動滅火系統、消火栓系統、防煙排煙系統以及應急廣播和應急照明等安全設施是否完善。建築高度超過100米的高層建築，要建立避難層，這是為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層，通過避難層的防煙樓梯應在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經避難層方能上下，使得人們遇到危險時能夠安全逃生。譚慶德認為，社區的公共安全隱患，在很大程度上與社區的規劃有關，凡事預則立，因此要多在社區規劃時就做好人車分流等工作。另外，社區內的限速標誌要加以明確提示，保安應該對這方面加強管理；對社區的基本設施應及時維護，在下雨時，容易滑倒的地方設防滑墊，健身器材損壞的應及時更換；社區內的小池塘應加設欄杆；保安在晚上應加強巡邏等等。另外，社區物業要對業主加強安全方面的宣傳，使人們認識到安全的重要性並提高自身的修養素質，嚴格做到消防通道不停車，車輛進出社區要慢行，經過社區內幼稚園的時候要注意避讓學生，等等。
陳芳華認為，當前，要加強城市住宅社區物業企業管理，引入市場競爭機制，培育物業管理市場的微觀經濟主體。缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅社區物業管理成效差的重要原因。因此，解決物業管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規的前提下，改變市場競爭程度不夠的現狀，以競爭促進物業管理服務品質提高。可以考慮推行物業管理企業資質等級申報評審制度，提高物業管理企業的准入門檻，例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評。引進市場競爭機制，明確物業管理招投標的基本要求和操作程式，以使參與者有章可循。
除了加強管理，相關部門還應考慮完善相應的法律法規，加強行業監管，明確規定業主、業委會及社區物業管理企業各方權利義務。儘快完善我國物業管理法律體系，是理順目前物業管理領域各種關係、處理好各種糾紛的根本途徑。陳芳華建議：第一，涉及物業管理的法律法規應由國家直接立法。第二，在涉及物業管理領域的一系列法律法規中，應對住宅社區管理中房地產開發商的許可權、業主的權益、業委會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定。第三，要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治，在相關法規的調整下，業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同，在合同法的框架下厘清業主與物業管理企業之間的權利義務關係。唯有如此，社區物業管理才能走上健康發展的軌道。