華說
看多和看空中國樓市的， 又有新說法了。
看多的這一面，
“中國房地產市場一天比一天畸形， 已經違背了基本的常識”和“房價已經高的離譜了”， 是潘石屹得出的結論。 那麼， 他是如何得出這一結論的？潘石屹在言談中提到了一個衡量的指標， 那便是“房價背後的更深層次的東西，
我們必須承認， 二十年後的中國房地產市場一天比一天畸形， 已經違背了基本的常識。 先不談房價， 先談房價背後的更深層次的東西， 它就是租金回報率。 租金回報率就是用房子的年租金除以房子的總價， 它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標， 沒有其他任何一個指標能代替它。 也有人用租售比來表達， 這兩者是同樣的經濟含義。
以北京為例， 現在辦公樓的租金回報率大約是3%， 住宅的租金回報率不足1%。 一定有人會說， 我算錯了， 他們常常會用自己的故事來說服我：十年前我買了一套房子， 房價是多少， 現在租出去了，
正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。 目前銀行的貸款基準利率是5%， 所以租金回報率就應該是6%或7%。 長期來看， 當租金回報率低於銀行貸款利率時， 說明房價太高了、會跌， 反之就說明房價太低了、會漲。 這就是房地產市場的常識。
這樣來看， 中國的房價已經高的離譜了。 之前有位領導告訴我， 中國的租金回報率一直很低， 跟世界不同步， 這也許是中國房地產市場的特點吧。
邏輯是淺顯的， 因為房屋的租金回報率低於銀行貸款利率——以北京為例， 現在辦公樓的租金回報率大約是3%， 住宅的租金回報率不足1%， 銀行的貸款基準利率則是5%， 所以房價太高了！這裡有一個小問題， 目前銀行的貸款基準利率是5%， 而潘石屹認為租金回報率“應該是銀行貸款利率再加1%到2%”， 基準利率是央行制定的官方利率， 不代表市場利率， 潘石屹認為應該再加1%到2%， 則市場利率應該是6%或7%。 那麼， 租金回報率要比對的， 不是5%的基準利率， 而是6%或7%的市場利率。 倘若市場利率與基準利率一致， 即為5%， 則所謂的租金回報率要在銀行貸款利率上再加1%到2%是沒有道理的。
不管上述的小瑕疵， 單說租金回報率（年租金/房屋總價）低於銀行貸款利率（指市場利率）是否就意味著房價太高了？錯！因為房產的投資收益， 有兩部分：一是出租帶來的租金收入， 二是房產本身的升值。 房產的投資回報率， 不僅要看租金回報， 同時要看房產的升值與否。 單看租金回報率當然要遠低於市場利率， 但如果加上房產升值的部分， 中國的房產投資回報率與市場利率不算脫節的， 那所謂的“房價太高了”也就無從得出。
房價不是現有租值的體現， 而是預期租值的折現。 租金回報率遠低於市場利率意味著什麼？意味著市場預期租金會上漲， 或者房產會升值，或者有通貨膨脹，或者三者的合併。以北京為例，過年之後，房租快速上漲不是一個很明顯的例子麼？！而在全面限價的局限下，據說各地房價出現了“穩中有跌”，真是如此麼？那是有形之手直接摁住價格之後的數字遊戲，然而，真實的市價和統計局的數字是兩碼事。
價格的變動，反映的是成本和需求的變化。潘石屹也講到了高房價背後的成本：
我們先從房子的成本來看，高房價的背後是這麼幾大塊：
第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了。地價越高，房地產的稅就越高，政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。
第二塊是利息，銀行拿走了。房價上去了，銀行利息就越來越多，利息之外，銀行還用各種金融產品變著花樣地來分得更大的蛋糕。
第三塊是利潤，房地產開發商拿走了。房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。
建安成本只占一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業。別人在吃肉，這幾十個相關行業也只能喝點湯。
這些成本，未來將會怎樣變化呢？ 一、二線城市的土地資源越來越緊張，同時推向市場的節奏由政府掌控，地價見高而不見低，則“土地成本和稅金”這塊成本未來將是上升的；樓市調控之下，針對開放商的貸款額度從緊，而且利率攀升，則“利息支出”這塊成本也是增加的；做生意就是為了賺錢，在市場競爭下，面對需求開發商自然能收則收；環保政策趨緊，建材的產出成本上升，加上人工成本的上漲，“建安成本”這一塊無疑也會上升。
成本如此，需求又如何？君不見，而今，在西安，在校大學生憑學生證、身份證可直接落戶；在南京，40歲以內本科生及以上學歷可直接落戶；在武漢，40歲以內本科生、專科生都可直接落戶……自去年以來，一線、二線城市為引進人才各出奇招，優惠政策層出不窮，除了可以直接落戶，還有各種名目的人才獎勵補貼，購房補貼等等，輿論稱之為“搶人大戰”。別的地方不說，這些大搶其人的城市，隨著人口的流入，其購房需求將上升還是下降？不言自明矣。
不是說房價不可能下降，只是說以潘石屹提出的論據，按照經濟“常識”推論，不僅得不出“房價太高了，會跌”這樣的結論，而且恰恰相反，房價會上漲！那麼，房價有可能下跌麼？有的。譬如說，正在制定中的房產稅，如果力度夠猛，是有可能打跌房價的。因為中國的很多住宅，是空置著的，自己既不住，也不對外出租。如果房產稅足夠剛猛，是很有可能形成“羊群效應”，引發恐慌性拋售。這對經濟當然有害，但影響不是全域性的。
“正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。” 看著這段話，忽然想到，潘石屹先生是以持有物業租賃為主的房產商，以小人之心度君子之腹，他大概是有意無意、自覺不自覺地將心中的潛意識說出來了。
2018/4/18
或者房產會升值，或者有通貨膨脹，或者三者的合併。以北京為例，過年之後，房租快速上漲不是一個很明顯的例子麼？！而在全面限價的局限下，據說各地房價出現了“穩中有跌”，真是如此麼？那是有形之手直接摁住價格之後的數字遊戲，然而，真實的市價和統計局的數字是兩碼事。價格的變動，反映的是成本和需求的變化。潘石屹也講到了高房價背後的成本：
我們先從房子的成本來看，高房價的背後是這麼幾大塊：
第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了。地價越高，房地產的稅就越高，政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。
第二塊是利息，銀行拿走了。房價上去了，銀行利息就越來越多，利息之外，銀行還用各種金融產品變著花樣地來分得更大的蛋糕。
第三塊是利潤，房地產開發商拿走了。房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。
建安成本只占一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業。別人在吃肉，這幾十個相關行業也只能喝點湯。
這些成本，未來將會怎樣變化呢？ 一、二線城市的土地資源越來越緊張，同時推向市場的節奏由政府掌控，地價見高而不見低，則“土地成本和稅金”這塊成本未來將是上升的；樓市調控之下，針對開放商的貸款額度從緊，而且利率攀升，則“利息支出”這塊成本也是增加的；做生意就是為了賺錢，在市場競爭下，面對需求開發商自然能收則收；環保政策趨緊，建材的產出成本上升，加上人工成本的上漲，“建安成本”這一塊無疑也會上升。
成本如此，需求又如何？君不見，而今，在西安，在校大學生憑學生證、身份證可直接落戶；在南京，40歲以內本科生及以上學歷可直接落戶；在武漢，40歲以內本科生、專科生都可直接落戶……自去年以來，一線、二線城市為引進人才各出奇招，優惠政策層出不窮，除了可以直接落戶，還有各種名目的人才獎勵補貼，購房補貼等等，輿論稱之為“搶人大戰”。別的地方不說，這些大搶其人的城市，隨著人口的流入，其購房需求將上升還是下降？不言自明矣。
不是說房價不可能下降，只是說以潘石屹提出的論據，按照經濟“常識”推論，不僅得不出“房價太高了，會跌”這樣的結論，而且恰恰相反，房價會上漲！那麼，房價有可能下跌麼？有的。譬如說，正在制定中的房產稅，如果力度夠猛，是有可能打跌房價的。因為中國的很多住宅，是空置著的，自己既不住，也不對外出租。如果房產稅足夠剛猛，是很有可能形成“羊群效應”，引發恐慌性拋售。這對經濟當然有害，但影響不是全域性的。
“正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。” 看著這段話，忽然想到，潘石屹先生是以持有物業租賃為主的房產商，以小人之心度君子之腹，他大概是有意無意、自覺不自覺地將心中的潛意識說出來了。
2018/4/18