行業點評｜2018年，中西部核心城市能否延續熱度？

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摘要：在去庫存政策環境下，

全國在2017年迎來了去化的高峰，而且熱度逐步從東部向中西部轉移，不少中西部核心城市也迎來了量價齊升。

中西部重點城市概況

中西部區域2017年成都、武漢、重慶、西安、昆明、貴陽、鄭州、蘭州、烏魯木齊9個城市成交量1.45萬億（商品房口徑），相較2016年有10%增幅；從結構來看，增長體現在商辦增長，住宅從成交金額基本持平，主要和多個城市限購有關，因此投資需求以及一些剛需向商住轉移。

分城市來看， 16年下半年開始，政策調控在中西部區域分為兩個部分：第一個中部地區，主要是武漢和鄭州，第二個部分為西部，調控政策傳導順序由東向西。鄭州最先開始受到一些政策調控的影響，除了鄭州之外，其餘城市整體表現與之前基本持平。

今年一季度以來，幾大城市成交金額較去年一季度有小幅增長，面積有小幅下滑，成交價格有提升（商品房口徑）。分城市來看，多地處於供不應求的態勢，主要是很多房企在今年一季度存在供貨斷檔期，從短期來看，需求還沒有明顯下滑趨勢。

其中成都、重慶、西安、昆明、貴陽等近兩年成交都維持高位，銷售面積持續大於供應，顯示了較好的去庫存效果，目前出清週期都降至10個月以內，個別地方短期缺貨，導致市場一房難求局面出現。在價格方面，目前成都市區內均價達到1.4萬/平方米，在5個城市中最高，其他4個城市2017年房價都有20%-30%漲幅。

核心要點

1、樓市調控政策：仍在逐步加碼，一二手房價格倒掛嚴重

不同城市仍存分化，

熱點城市延續高壓政策。其中成都政策環境最嚴格，在預售證嚴格管理下，全年成交處於低位。重慶在需求端不限購但是供應端限價，由此導致熱點區域一、二手房價格倒掛，一房難求，但近期有部分樓盤出現限價突破現象，後續值得關注。西安仍保持4限政策，但是整體調控基調相對溫和，主要抑制投資需求。昆明在2017年屬於調控最寬鬆城市之一，今年3月份政策加碼，將限售區域擴大至全市且提高二套房首付比例至45%。貴陽目前政策調控力度較弱，未來如果價格存在上漲壓力，不排除會加碼。

2、人才落戶政策：成都和西安政策效果最明顯

2017年成都和西安分別新落戶36萬人和20萬人，尤其是西安18年一季度落戶人口已超去年全年數量。

人才落戶政策對購房的影響在於：1、增加潛在需求；2、使之前想買房的人購房時間點提前。

3、成交和供給呈現逐步外溢

從開發商角度來看，主城區限價和拿地成本提升，迫使開發商在城市週邊佈局過渡，成都2017年遠郊土地成交面積占比達24.2%，相較2016年-2013年平均的15.5%大幅提升，且出現高溢價拿地；

4、需求層面：改善及投資性需求為主導，棚改對部分城市刺激明顯

除了改善型需求，投資性需求的占比在中西部城市依然不低，昆明部分區域投資客占7成（省外4成，省內其他城市3成），而西安和貴陽投資客占比能也達到3-4成。中西部城市中，棚改對貴陽和烏魯木齊刺激比較大，但是其他城市中，如成都，雖然棚改可以優先搖號，但是比例有限，

客戶更多是置換需求和改善型需求主導。

5、各城市集中度快速提升

中西部各城市市場份額方面整體呈現集中趨勢，但城市差異較大，成都、重慶、西安原先市場集中度較低，均不足30%，因此2017年呈現快速上漲的趨勢；貴陽和昆明原先市場集中度已處於高位，因此集中度提升不明顯。目前5大城市的TOP10集中度已經全部超過30%，最高的是貴陽，超過60%。

圖：5城商品住宅供需面積對比