當下隨著限購政策的升級， 公寓因其不限購、不限貸等優勢， 俘獲了越來越多的投資者的心， 除了新潮的概念， 還與其自住、投資兩相宜有關。
近年來， 公寓憑藉可住、可商、可辦公、總價低， 且功能齊全， 在青年群體中廣受追捧， 特別是雙層的LOFT公寓， 更是迅速成為樓市的網紅物業， 年輕人買公寓就跟趕潮似的。
今年1月， 鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億元融資引發市場關注， 加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。 近日， 主打“白領租房”的互聯網長租公寓運營商——蛋殼公寓也正式對外宣佈完成1億美元的B輪融資。
公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。 公寓式住宅最早是舶來品， 相對於其他產品，
對於投資者來說， 公寓最方便的回報形式就是出租。 據鏈家去年年底發佈的《租賃崛起》報告顯示， 目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億元， 預計到2025年， 中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元， 到2030年將會超過4萬億元。 有投資人曾表示， 公寓租賃行業可能是中國目前最大幾個新興行業之一， 其升值潛力普遍被投資界看好。
租賃市場的未來前景， 為公寓市場的投資價值提供了廣闊空間。 與此同時， 共用經濟的崛起， 讓短租為公寓出租市場釋放了更多價值。 Airbnb、小豬短租等短租民宿公司， 通過鼓勵房東將房屋進行短租改造提供給遊客，
由於很多公寓位於交通優勢明顯的地區或是市中心核心商圈， 因此無論是地段還是配套設施都相對比較齊全， 出租率也不低。 這類房屋不管是作為小年輕的過渡房還是作為剛需一族的自住房， 都是不錯的選擇。
公寓投資有套路雖然單身人士眼下為了居住買了這種不限購的小戶型， 但是未來勢必要選擇出售和出租， 如果是出租就要考慮到目標租戶。 商住房的目標租戶顯然更廣， 它可以租給普通人居住， 也可以租來辦公， 而辦公租房的租金計算方式跟住宅不同， 租金收入高於居住租房。
投資者在選擇公寓時， 要明確公寓大多是商用物業性質， 與住宅性質的物業有著明顯的區別。
其優點在於公寓本質上屬於商業地產， 所以它可以用來自住， 又可以用來註冊公司辦公， 這是它最大的優勢。
在購房時， 單身公寓首付比例要求不低於50%， 且不能使用公積金貸款， 只能使用10年限期商貸。 單身公寓並不能用來落戶， 即便周邊有較好的教育資源， 也不能享受。
選擇地段是關鍵地段是整個房地產投資的首要因素， 在公寓投資方面仍舊是不二法則。 作為一種商務投資產品， 周邊的配套對公寓的價格和租金水準影響極大， 而其配套更取決於地段的選擇。 越是中心地段， 配套更完善， 公寓價更高。
買房， 歸根結底還是經濟行為。 單身公寓大都是小戶型或微戶型， 價格方面的特徵是單價高， 但是總價不算太高。 因此， 只有均價和總價都相對合理的單身公寓， 才值得出手。
在均價方面， 倘若跟周邊同類房產保持一致， 或者稍微高一到兩個百分點都是合理的， 畢竟大戶型在均價方面通常會偏低一些;總價方面， 必須要考慮自身的經濟承受能力， 首付之後， 每個月還貸的錢不能超過月收入的五成， 貸款年限應該在5年到10年之間， 不宜太長。
從租售比角度看， 以長期出租為目的來投資公寓， 相對也比較安全。 按照目前房產界通用的界定， 一個區域房產運行狀況良好的租售比一般為1:300~1:200， 即收200到300個月的租金可以收回初期投資。
值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運作，長租公寓可抵押貸款資產證券化。蛋殼公寓執行董事長沈博陽認為，在國家租購並舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。
（作者：趙新江，歡迎關注理財吧（lczzlicaiba）微信公眾號，獲取更多資訊。）
值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運作，長租公寓可抵押貸款資產證券化。蛋殼公寓執行董事長沈博陽認為，在國家租購並舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。
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