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銀行能承受多大房價降幅？400名銀行從業者表態了
假如後市房地產行業政策調整加大， 房價能跌多少？銀行能承受多大的房價下跌？
近日， 四大資產管理公司（AMC）之一的東方資產管理公司發佈《中國不良資產市場調查報告》。 該調查回收的有效問卷受訪者總數為391人， 其中來自一線商業銀行從業者201人， 資產管理公司從業者190人。
通過調查近400名金融業一線從業人員， 這份報告給出了一個答案：
報告中稱房地產不良風險開始加速暴露， 46.6%的受訪者認為可能使銀行面臨顯著壓力的房價降幅為20%-30%， 29.2%的受訪者認為是30%-40%。
其中， 商業銀行受訪者的判斷相對樂觀， 約38.3%認為房價降幅超過30%才會給銀行帶來顯著壓力， 略高於持有相同觀點的資產管理公司受訪者比重（32.6%）。
若房地產市場在密集政策下反應過度， 比如房價下跌20%-30%， 或者市場預計房地產稅政策出臺可能造成過大衝擊， 勢必會對整體產業鏈條產生影響， 屆時包括建築業、房地產業在內的行業風險將連環爆發， 強力衝擊銀行的風險底線。
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地產不良加速暴露：負債率已逼近80%
自2017年北京“3·17”嚴格調控開始， 全國超百城發佈了近250次樓市調控政策， 有效遏制了熱點城市的投機需求。 根據wind資料顯示， 地產行業的資產負債率接連攀升， 行業資產負債率已逼近80%。
不僅是金融業一線從業人員意識到了房地產領域的不良風險， 經濟學家群體也持相同觀點。 在受訪的經濟學家中， 有64%認為房地產業的不良資產規模將會顯著增長。
自2013 年以來， 房地產業的不良貸款規模增長較快， 尤其是2015年， 幅度達73%， 預計2018年增幅不低於20%。
《報告》認為， 儘管房地產行業的不良貸款率總體上相對較低，
同時， 一份有關百強房企的報告也顯示， 過去十五年全國商品房銷售額從7956億元擴大至13.37萬億元， 增長了15.8倍；百強企業銷售額從1113億元增長到6.4萬億元， 增長了56.3倍， 市場份額從14%提升到47.7%。 截至去年末， 百強房企在2017年資產負債率均值為78.9%， 也已逼近企業資產負債率紅線。
3
樓市“四面楚歌”， 一二線房價往哪走？
受房地產調控政策和金融環境條件約束， 一、二線城市房價開始穩中有降， 而三四線城市卻仍處於上升管道。
關於一二線房價， 報告調查結果顯示，
4%的經濟學家認為2018年我國一線、二線城市房價將下跌10%以上；
36%的經濟學家認為下跌幅度為0～10%；
38%的經濟學家預計基本不變；
16%的經濟學家認為漲幅為0～10%；
6%的經濟學家預計漲幅在10%以上。
總體來看， 一線、二線城市房價下跌的可能性高於上漲的可能性。
報告認為， 長期來看， 中國城鎮化程度仍然不高， 常住人口城鎮化率為57.4%。 據國際經驗， 在城鎮化率低於70%之前， 城鎮化水準仍將保持較高速度的增長。 從居民部門收入增速來看， 2017年前三季度城鎮居民和農村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%， 同期我國金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率在5.1%左右。 因此， 房地產價格整體下行的空間有限， 但主要受限於各種嚴厲的調控政策， 一線、二線房價保持穩中有降是大概率事件。
4
漲聲不斷， 三四線房價還有希望回落嗎？
當前， 雖然三四線房價仍在上漲， 但報告調查結果顯示，
16%的經濟學家認為2018年我國三線城市房價將下跌10%以上
30%的經濟學家認為下跌幅度為0～10%
36%的經濟學家預計基本不變
18%的經濟學家認為漲幅為0～10%
總體來看， 三線城市房價下跌概率高於上漲的可能性。
然而， 三線城市穩中有降的結果需要一定條件。 報告稱， 如果調控政策繼續， 並且逐步推出長效機制， 例如改革土地供給制度， 三線城市房價較大可能出現穩中有降。
首先， 受房地產市場限售限購政策、房地產按揭貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響， 房地產需求將會有所回落。
其次， 2018年土地供給制度改革和租賃住房市場發展等房地產長效機制開始逐步落地。
再次，2016年以來，三線城市房地產供地面積和房地產投資的前期回升等，都將對房地產價格下行產生影響。
最後，2018年以來，三線城市紛紛出臺針對性政策放開房地產調控，可能是感受到了房地產市場需求不足的壓力。
5
樓市小幅回檔時機成熟了嗎？
房價下跌將對銀行資產品質帶來一定衝擊，但銀行及房地產企業已做好一定的緩衝墊。
從房貸利率的走勢來看，近一年，全國房貸平均利率一直呈現上升趨勢，而這種趨勢還將繼續保持。
從住房抵押貸款來看，我國整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。
從房地產企業來看，房地產企業整體的毛利率為20%～30%。目前房地產行業的資產負債率在75%左右，房價下跌20%～30%會對房地產企業造成較大的影響，且房地產企業與其他行業緊密相連，將間接影響一系列行業的經營狀況。
綜合來看，雖然房價房價高企，樓市風險不斷加劇，但對於房地產市場的小幅回檔，仍在金融系統的可控範圍，房價下跌20%以內也在銀行可接受範圍內。
所以，對於普通購房者而言，在房價不會發生大起大落的今天，是執著於房價下跌20%的未來期許中，還是著眼現在，相信大家也都有了自己的答案。
再次，2016年以來，三線城市房地產供地面積和房地產投資的前期回升等，都將對房地產價格下行產生影響。
最後，2018年以來，三線城市紛紛出臺針對性政策放開房地產調控，可能是感受到了房地產市場需求不足的壓力。
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樓市小幅回檔時機成熟了嗎？
房價下跌將對銀行資產品質帶來一定衝擊，但銀行及房地產企業已做好一定的緩衝墊。
從房貸利率的走勢來看，近一年，全國房貸平均利率一直呈現上升趨勢，而這種趨勢還將繼續保持。
從住房抵押貸款來看，我國整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。
從房地產企業來看，房地產企業整體的毛利率為20%～30%。目前房地產行業的資產負債率在75%左右，房價下跌20%～30%會對房地產企業造成較大的影響，且房地產企業與其他行業緊密相連，將間接影響一系列行業的經營狀況。
綜合來看，雖然房價房價高企，樓市風險不斷加劇，但對於房地產市場的小幅回檔，仍在金融系統的可控範圍，房價下跌20%以內也在銀行可接受範圍內。
所以，對於普通購房者而言，在房價不會發生大起大落的今天，是執著於房價下跌20%的未來期許中，還是著眼現在，相信大家也都有了自己的答案。