房價漲了賣家反悔 預約合同有效嗎？

原標題：房價漲了賣家反悔 預約合同有效嗎？

一年前， 謝某以55.5萬的價格“預約”了一套130餘平方米的二手房， 一年後房價上漲， 房主冉某反悔了。 儘管雙方沒有簽訂正式的買賣合同， 只有一紙預約合同， 但法院依然判令房主冉某繼續履行合同。 目前， 冉某已將房子過戶給謝某。

預約購房：

只剩3萬尾款， 賣家卻後悔了

謝某在和老婆在川大附近一社區看中了一套面積為136.43平方米的二手毛坯房。 當時， 賣方的房屋所有權證沒有辦下來， 於是謝某和房主冉某商量以“預約合同”的形式將合同簽訂下來。

2016年8月， 謝某與冉某簽訂了《二手房屋買賣預約合同》，

合同對房屋價款、支付方式、交付時間、違約責任等進行了約定。 合同簽訂當天， 謝某依照約定向房主冉某支付了購房定金10萬。 2016年11月， 謝某支付了第二筆購房款42.5萬。

與此同時， 冉某於2016年11月向謝某交付了房屋， 雙方辦理了房屋交接手續。 一步步手續辦下來， 已過了大半年， 就差過戶及付清剩餘3萬元款項， 房子就真正到謝某名下了。

2017年5月9日， 該套房屋取得了不動產權證書並登記在冉某名下。 謝某督促冉某繼續履行合同， 但此時， 冉某卻一拖再拖不再露面。

原來， 將近一年的時間， 冉某發現自己這套房的價格已經漲了差不多一倍， 覺得如果以當初協議的價格55.5萬賣出去， 實在划不來。

法院裁判：

預約合同有效 房主協助買家過戶

冉某認為， 自己和謝某簽訂的是預約合同， 便以雙方未簽訂正式的買賣合同等原因不願繼續履行合同。 而謝某也著急了， 2017年6月一紙訴狀將冉某告上了法庭。

通常， 買賣房屋會簽訂正式的買賣合同， 在法律術語上叫“本約”， 但在某些特殊情況下， 買賣雙方僅僅進行“預約”， 這樣的合同是否有效呢？

雙流法院經審理認為， 本案原、被告雙方簽訂的《二手房屋買賣預約合同》， 系雙方當事人的真實意思表示， 且內容也不違反法律、行政法規的禁止性規定， 應屬有效， 雙方均應當嚴格按照合同約定履行各自的義務。

本案爭議之焦點在於， 雙方簽訂的《二手房屋買賣預約合同》屬於預約合同還是本約合同。

雙流法院認為， 通常情形下， 預約乃約定將來成立一定契約之契約， 是相對於本約而言的一類特殊合同， 其指向為本約的締結。 有時， 相關交易中存在著事實或法律的障礙而暫時不適合簽訂本約合同， 因此需要簽訂預約合同。 法院認為， 如果預約合同實際上已具備本約合同之要點的， 應視為本約。 所以本案案涉二手房預約合同雖名為預約， 但實際上已具備了本約的要件， 所以應視為本約。 據此， 雙流法院根據《中華人民共和國合同法》等相關法律規定， 判決冉某應協助原告謝某辦理過戶登記手續， 履行合同義務。

法律解析

預約合同什麼情況下

可轉換為本約合同？

本案承辦法官表示， 預約合同是可以轉換成本約合同的。

如果在預約合同中載明瞭本約合同的主要內容， 並且一方或雙方當事人已經實際履行、當初限制交易不成熟的條件業已消除， 即使雙方未按預約合同簽訂本約合同， 其預約亦已轉化為本約性質， 故此可以認定為本約合同。

本案中， 雖然原、被告雙方簽訂的《二手房屋買賣預約合同》名為預約合同， 但該《二手房屋買賣預約合同》已經具備了房屋買賣合同本約的全部要件， 該預約合同應當屬於本約的性質。

孫丹 成都商報記者 祝浩傑