中國人民銀行4月13日公佈的最新資料顯示， 今年前三個月， 新增人民幣貸款分別為2.9萬億元、8393億元和1.12萬億元。 儘管新增貸款環比走高，
8.2%的M2同比增速， 是歷史上的第二低值， 此前， M2同比增速的最低點出現在2017年年末， 為8.1%。 由於今年我國並沒有設定M2增速的目標值， 所以大家普遍擔憂， M2增速低於10%以下， 國內房地產擠泡沫時代已經到來。
一直以來， 我國廣義貨幣M2增速相當驚人， 2012年， 中國M2餘額接近100萬億， 當時就有專家指出， M2接近百億， 而同期的美國M2折合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。
如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況， 美國只有0.6到0.7， 而中國則高達1.87。 而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億， 而今年3月末M2達到173.99萬億， 這就意味著， M2是GDP的2倍。
其實， 3月M2增速之所以回落， 主要有三個方面的原因：首先， 在美聯儲加息的影響下， 中國央行的貨幣政策也開始收緊。 今年以來， 央行主要是在公開市場上操作SLF、MLF、逆回購， 銀行間市場處於一種緊平衡， 所以信貸投放明顯受阻。
再者， 為了控防系統性金融風險， 監管部門將銀行表外業務都收入表內， 而監管部門則加強了銀行業的審查力度，
也就是說， 在強監管之下， 一些資質不好的企業只能通過小貸公司、地下錢莊等其他融資管道來融資， 而企業通過其他管道融資就不會計入M2資料中。
最後， 銀行存款增速也逐步下降， 人們追求高收益率的理財產品， 這使得銀行存款量驟降， 從而使放貸意願衰退， 無法製造出更多信貸規模來。 從居民儲蓄增速來看， 近些年來下降幅度較大。 從2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%， 增速降至歷史最低值。
那麼， M2上漲跟房價上漲價啥關係呢？過去M2增長快速增長， 與房貸增長有著直接的關聯。 原因就是大量貨幣流向房地產市場， 房價從而被迅速推高。 我國歷史上比較著名的房價上漲週期，
一是2008年至2010年， 我國的M2增速分別上漲了17.8%、27.68%、19.70%， 而在這樣的上漲過程中， 當時房價也扶搖直上， 開啟了新一波上漲週期。 二是2015年初開始至2016年10月本輪房地產調控止， 在這段期間M2增速達到了13.3%也突破了警戒線。
實際上， 究竟是M2推高了房價， 還是高房價推漲了M2規模， 這一直是大家爭論焦點。 對此， 我們認為是巨大的購房需求才是推高M2的罪魁禍首。 正是因為各種購房需求上升， 才使得銀行的貸款流向樓市， 而當大量資金流入到房地產領域後， 又進一步推高了房價。
現如今， M2增速跌至8.2%， 而自自本世紀以來， M2增速都不曾低於10%， ， 這就說明受到房地產調控影響， 各地投機性購房需求在大幅下滑。 而且也印證了房地調控已初見成效， 中國的房地產已進入到了調整週期內。 那麼， M2下滑至8.2%， 對高房價意味著啥呢？
首先， 高層對房地產金融杠杆已高度重視， 希望把它調降下去。 從歷史上看， 過去我國居民杠杆率並不高， 但是從2015年開始， 杠杆率急速上升。 原因是不管有錢還是沒錢，大家都要想購房置業。
目前我國的居民杠杆率輕鬆走過了發達國家幾十年的歷程，存在著較大的金融風險，未來低成本的濫加杠杆的機會已消失。所以，未來很多年M2增速在8%左右徘徊將是“新常態”。
再者，M2增速並非是越多對中國經濟越有利。央行行長易綱曾表示，央行未來要盤活存量資金，優化貨幣信貸的結構存量結構。過去中國的信貸資金都流向了房地產等虛擬經濟，不僅推高了M2規模，而且信貸結構也嚴重失衡。
這意味著，央行通過盤活金融體系內空轉的存量，有意控制M2規模，更好的服務於實體經濟，未來流向房產的資金將大幅減少，房價必將出現調整。
最後，控制房地產風險，防止潛在的危機爆發。此前，有監管部門規定，房企要借開發貸，必須要四證齊全才能借得到，這就避免了房企不顧血本，借錢拿地建房並且銷售，也避免了金融風險。
同時，也阻止了居民通過消費貸、首付貸、過橋貸等形式向銀行借貸，此外，監管部門還通過將銀行表外業務收入表內監管，審核影子銀行等資金流向房地產，來給房地產降溫。而這樣一來，M2增速自然會大幅放緩。
M2同比增速僅8.2%，這與2009年M2增速達到27.68%，反差極大。2009年的高M2預示了房價要漲，而現在的M2說明房地產對信貸需求已經不足，馬上房價將進入長期調整。鑒於M2增長已無多大上漲空間，所以M2增速放緩，更將是新常態。只要控制住了M2增，通過盤活存量資金一樣可以穩增長，房價也會擠出泡沫回歸理性。
原因是不管有錢還是沒錢，大家都要想購房置業。目前我國的居民杠杆率輕鬆走過了發達國家幾十年的歷程，存在著較大的金融風險，未來低成本的濫加杠杆的機會已消失。所以，未來很多年M2增速在8%左右徘徊將是“新常態”。
再者，M2增速並非是越多對中國經濟越有利。央行行長易綱曾表示，央行未來要盤活存量資金，優化貨幣信貸的結構存量結構。過去中國的信貸資金都流向了房地產等虛擬經濟，不僅推高了M2規模，而且信貸結構也嚴重失衡。
這意味著，央行通過盤活金融體系內空轉的存量，有意控制M2規模，更好的服務於實體經濟，未來流向房產的資金將大幅減少，房價必將出現調整。
最後，控制房地產風險，防止潛在的危機爆發。此前，有監管部門規定，房企要借開發貸，必須要四證齊全才能借得到，這就避免了房企不顧血本，借錢拿地建房並且銷售，也避免了金融風險。
同時，也阻止了居民通過消費貸、首付貸、過橋貸等形式向銀行借貸，此外，監管部門還通過將銀行表外業務收入表內監管，審核影子銀行等資金流向房地產，來給房地產降溫。而這樣一來，M2增速自然會大幅放緩。
M2同比增速僅8.2%，這與2009年M2增速達到27.68%，反差極大。2009年的高M2預示了房價要漲，而現在的M2說明房地產對信貸需求已經不足，馬上房價將進入長期調整。鑒於M2增長已無多大上漲空間，所以M2增速放緩，更將是新常態。只要控制住了M2增，通過盤活存量資金一樣可以穩增長，房價也會擠出泡沫回歸理性。