法制晚報·看法新聞近日，
關於自持租賃住房項目萬科翡翠書院推出“月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起”的租賃產品的報導引發廣泛關注。
萬科翡翠書院項目位於北京市海澱區北清路與永澄北路交匯處北1000米處。
2016年，
萬科通過現場競拍取得該專案，
100%自持租賃。
據瞭解，
為了回籠資金，
該專案將啟動預租： 90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，
180平方米以上的複式四居室月租金為3萬至4萬元，
租期10年，
租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。
中央財經大學法學院院長尹飛對此表示，
萬科仿照商品房預售創設出“預租”，
這種做法存在巨大的風險。
從實踐來看，
房屋租賃一般都是“一手交錢、一手交房”，
租客交付租金後即可入住。
所謂預租與通常的租賃不同，
顯然是模仿預售而創設的。
就預售的實踐而言，
業主一次付清全部價款之後，
需要等待相當長的時間方可完成交付，
再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權。
為了保障業主的權益，
法律對開發商的契約自由進行了較大限制，
例如規定預售的條件、建立預售備案制度並賦予對抗第三人以及司法查封的效力、要求進行預售資金監管等。
但就所謂預租，
目前《城市房地產管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規規章政策中沒有任何類似預售制度、維護承租人利益的特別規定。
該項目最快也得到2020年才能入住，
租客提前兩年支付那麼一大筆租金，
面臨很大的風險。
一旦發生延期交房、房屋品質未達到約定標準甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，
由於缺乏制度規範，
租客的權益很難得到法律保障。
對於這類產品，
提醒租客一定要提高風險意識，
慎重決策。
北京房地產仲介行業協會會長李文傑認為，
萬科以成本反推租金，
無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，
實現企業的利益。
但是這種反推出來的租金水準已經完全偏離了市場實際。
那麼高的租金，
而且要提前一次性支付那麼一大筆租金，
我想這遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。
換句話說，
具備這個支付能力的，
與其花那麼一大筆錢去租房，
何不如去買房呢？國家培育發展住房租賃市場的初衷在於通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，
使買不起房子的群體可以先租房居住。
萬科翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向，
而且，
這麼高的租金定價給周邊房主租金報價帶來不必要的干擾，
不利於區域住房租賃市場平穩發展。
萬科的這種做法將對後續的自持租賃項目產生負面的示範效應，
有損行業龍頭企業的形象，
也喪失了大企業應有的社會責任感。
李文傑同時表示，
去年以來，
北京落實中央“租購並舉”的方針，
大力發展住房租賃市場的決心很大。
根據去年4月公佈的北京土地供應計畫，
從去年起的5年裡，
將供應50萬套租賃住房，
其中大部分是集體土地上建設的租賃住房，
不僅年年建，
而且各區域都要建，
海澱區也有相當的規模，
這些租賃房源租金、租期穩定，
租金價格將大大低於萬科翡翠書院定價。
而且北京市政府還計畫推出職工集體宿舍，
面向城市運行保障的服務人員和外來務工人員進行租賃。
所以，
普通百姓的租賃住房需求，
將會得到有效滿足。
另外，
有業內專家認為，
萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。
去年北京市住建委聯合規土委發佈了《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，
明令禁止以租代售及變相銷售。
去年3月萬科與小米合作“眾籌建房”，
企業以租代售，
就已經被多個政府部門多次約談。
去年12月，
媒體報導“中國鐵建理想家”專案對外宣傳“ 企業自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，
北京市住建委立馬約談了其開發建設單位中國鐵建北京欣達置業有限公司，
叫停了一切相關宣傳，
有力地打擊了部分企業的“不良意圖”。
