買二手房遇到房產交易糾紛怎麼辦？怎麼預防？咱們逐條分析一下
房價上漲， 業主毀約
房價上漲， 業主感覺自己賣便宜了， 想毀約：
•不支付合同約定的違約金。
•不想雙倍返還定金。
•不想退定金。
•首付款也不想退。
這個時候購房人怎麼辦呢？按照利益最大化來排序是這樣的：
•要求繼續履行合同強制過戶。
•要求賠償房價上漲的損失。
•要求支付合同約定的違約金。
•要求雙倍返還定金。
在這4種訴求裡面， 由於房價上漲， 購房人收益最大、最沒有損失的是強制過戶， 損失最大的是雙倍返還定金， 要求賠償違約金不一定能被100%支持，
因此對大部分購房人來說， 起訴強制履約過戶是最佳選擇。 要立即去法院起訴， 申請房產查封保全。
反過來對要毀約的業主來說， 房子被判強制過戶就是最虧的， 所以他們必須製造一個合同實際無法履行——房子無法過戶的狀態， 比如把房子一房多賣、抵押、查封或者主張業主是多個人， 有人不同意賣房， 不配合避稅、不配合住房抵押貸款導致買家喪失支付能力。 由於這些情況的存在， 業主毀約的可能性不僅不是0， 反而只要狠得下心， 毀約得手也沒什麼奇怪的。
這個時候， 買賣雙方比拼的就是一個速度。
什麼情況下房子無法過戶呢？
•房子已經被賣給了其他購房人。
•房子被抵押。
•房子被查封。
網簽之後， 有些地方不能辦抵押， 不過業主還可以設計一個訴訟， 找一個人來告自己， 從而保全房屋， 使這個房子處於被法院查封的狀態。 在這個狀態中， 如果房子不能實際過戶， 法院就無法判決繼續履行， 只能解除合同， 賠錢。
業主要賠錢的案子， 不一定能執行到有效的財產——房子被其他債權人拿走了（一房二賣、抵押、查封都存在一個神秘的債權人）， 購房人難以證明這個債權人的真假， 業主拿到資金很容易將其轉移， 比如全換成美元帶到國外去了。
所以， 不管你是哪一方， 你都要第一時間行動， 業主先抵押， 業主贏， 購房人先保全住房子， 購房人贏。
業主毀約的4種情況
•還沒網簽就毀約
•網簽之後貸款之前毀約
•批貸之後過戶之前毀約
•過戶之後毀約
第一種情況， 有的購房人認為如果交的錢不夠多， 合同就不能繼續履行。 其實， 要想通過打官司拿到房產證， 交多少錢不是關鍵——幾萬元定金也能告贏， 房子能不能過戶才是關鍵。
第二種情況， 貸款沒辦下來， 法院在審理過程中（也可能是執行時）會要求買受人付清全款。 有的購房人說， 不能貸款， 誰付得起全款啊？這不是讓我解約嗎？其實不是的， 你不能付清全款的話， 還有一條路：利用融資工具借錢， 比如二手房轉按揭。 現在很多銀行都提供二手房轉按揭的服務， 就是買受人在支付購房款之後快速拿到房產證， 然後去銀行做住房抵押貸款。
本來正常的流程是業主配合買受人做住房抵押貸款。 但是現在房價漲了， 業主靠不配合買受人的方法來尋求解約， 法院也不能強制業主配合買受人辦貸款。 住房抵押貸款之所以需要業主配合， 是因為辦貸款的時候房子還沒有過戶， 還是業主名下的產權， 因此住房抵押貸款是三方協議， 少一方都不行， 這個貸款就是放給業主的。
現在通過打官司， 購房人直接成了業主。 購房人拿著自己名下的房產去二手房轉按揭貸款， 這個貸款也是30年， 購房人就還得起了。 貸款下來以後， 拿貸款去還過橋資金的本金， 利息算下來就沒有那麼高了， 在購房人可承受的範圍內。
第三種情況， 批貸了， 業主不配合過戶。 據我所知， 過去這種情況下法院有比較高的概率不認可批貸的效力，
第四種情況， 這種業主很少見， 但也不是沒有過戶了以後又把房子要回去的案例。 即便房子已經過戶， 有的業主為了能彌補一些“損失”（比如他們賣了房子想換大房子， 結果卻沒換成）， 會賴在房子裡不走。
買了房住不進去怎麼辦？
在現實生活中， 有的業主為了毀約， 所作所為就像瘋了一樣！如果毀約不成， 有的業主就放棄了， 有的業主不僅不執行法院的判決， 還無視購房人已經取得的房產證， 繼續賴在房子裡不走。
這個時候最常規的手段就是：換鎖。 把鎖一換， 你愛怎麼折騰怎麼折騰！（同時也可以把原業主的東西都搬到公證處去）
買房的時候如果業主本人沒到場，我又特別想買這個房子該怎麼辦？
下面這些證據，是如果日後上庭你能用得上的：
•交易時有沒有書面授權，如果授權書經鑒定非本人簽字就對你十分不利。
•交易時代理人控制房屋、持有業主身份證和房產證。
•業主本人收取購房款。
•業主和代理人是近親屬。
•業主本人參與網簽、過戶等交易流程。
•仲介公司關於見到業主本人同意出售房屋的證言。
當然這些都是間接證明表見代理的證據，現在科技這麼發達，再沒有什麼比當場跟業主進行視頻連線，找仲介或者朋友在旁邊用手機錄個視頻更好的證據了！
因為限購導致合同無法繼續履行怎麼辦？這要分成幾種不同的情況：
•購房人網簽在限購前，可以繼續過戶，不受政策限制。
•購房人網簽在限購後，沒有購房資格，導致無法過戶。可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。
•購房人網簽在限購前，貸款在限購後導致無法批貸，不能支付全款，可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。
這裡我要說一下：限購不是不可抗力，而是叫作情勢變更。
解除合同之後仲介費怎麼辦？
房子沒買到，仲介應該退費嗎？一般來說，仲介費是要退的。
仲介肯定不願意輕易退費。這個時候購房人（業主）就要告到法院去。購房人要權衡自己訴訟的成本，畢竟仲介費沒有多少。
嚴格按照法律來說，我國的仲介費是以促成合同成立（簽字）為收費標誌的，所以合同被解除也不能說是仲介的過錯，仲介是可以收費的。
但是由於法院對於法條的理解和執行有一套自己的實踐經驗。在仲介和消費者發生糾紛時，法官一般會傾向于消費者，支持仲介給消費者退費。反過來如果仲介沒拿到費用，找購房人去要，法院一般也不支援。
在特定的情況下，仲介人員作為專業人士，應該對政策和法律各有研究，如果因為仲介的誤導導致交易失敗（比如做虛假承諾、偽造材料等），仲介不但要退費，甚至可能還要賠償買賣雙方的損失。
這並不代表購房人就應該打官司退費，因為：
•各地基層法院對於仲介費該不該退並沒有統一的標準，還是有比較小的風險要不回仲介費。
•打贏官司也有後續執行的問題。
總之，小編建議買房找大仲介，至少贏了官司錢能拿回來。
買房的時候如果業主本人沒到場，我又特別想買這個房子該怎麼辦？
下面這些證據，是如果日後上庭你能用得上的：
•交易時有沒有書面授權，如果授權書經鑒定非本人簽字就對你十分不利。
•交易時代理人控制房屋、持有業主身份證和房產證。
•業主本人收取購房款。
•業主和代理人是近親屬。
•業主本人參與網簽、過戶等交易流程。
•仲介公司關於見到業主本人同意出售房屋的證言。
當然這些都是間接證明表見代理的證據，現在科技這麼發達，再沒有什麼比當場跟業主進行視頻連線，找仲介或者朋友在旁邊用手機錄個視頻更好的證據了！
因為限購導致合同無法繼續履行怎麼辦？這要分成幾種不同的情況：
•購房人網簽在限購前，可以繼續過戶，不受政策限制。
•購房人網簽在限購後，沒有購房資格，導致無法過戶。可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。
•購房人網簽在限購前，貸款在限購後導致無法批貸，不能支付全款，可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。
這裡我要說一下：限購不是不可抗力，而是叫作情勢變更。
解除合同之後仲介費怎麼辦？
房子沒買到，仲介應該退費嗎？一般來說，仲介費是要退的。
仲介肯定不願意輕易退費。這個時候購房人（業主）就要告到法院去。購房人要權衡自己訴訟的成本，畢竟仲介費沒有多少。
嚴格按照法律來說，我國的仲介費是以促成合同成立（簽字）為收費標誌的，所以合同被解除也不能說是仲介的過錯，仲介是可以收費的。
但是由於法院對於法條的理解和執行有一套自己的實踐經驗。在仲介和消費者發生糾紛時，法官一般會傾向于消費者，支持仲介給消費者退費。反過來如果仲介沒拿到費用，找購房人去要，法院一般也不支援。
在特定的情況下，仲介人員作為專業人士，應該對政策和法律各有研究，如果因為仲介的誤導導致交易失敗（比如做虛假承諾、偽造材料等），仲介不但要退費，甚至可能還要賠償買賣雙方的損失。
這並不代表購房人就應該打官司退費，因為：
•各地基層法院對於仲介費該不該退並沒有統一的標準，還是有比較小的風險要不回仲介費。
•打贏官司也有後續執行的問題。
總之，小編建議買房找大仲介，至少贏了官司錢能拿回來。