4月17日晚上， 央行宣佈， 從4月25日起， 降低銀行存款準備金1個百分點， 銀行使用央行釋放的資金償還MLF約9000億元， 同時釋放增量資金約4000億元。 在全球處於加息週期時， 央行為什麼還要降准？用意在哪？對房價影響幾何？
01
央行定向降准， 釋放4000億
4月17日傍晚6點半左右， 央行突然宣佈降准！
其具體內容是：
從2018年4月25日起， 下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；
同日， 上述銀行將各自按照“先借先還”的順序， 使用降准釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利”， 多出來的4000億資金“大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行”。
3、目的：置換MLF使商業銀行付息成本有所減少， 有利於降低企業融資成本；釋放4000億元增量資金， 增加了小微企業貸款的低成本資金來源。
4、此次降准不意味著央行貨幣政策取向發生了變化，
02
央行為什麼要降准？
這幾年， 央行一直是通過公開市場業務這個貨幣政策工具來調控市場， 上次降准是2016年。 當前， 市場資金成本較高， 未來普遍存在對金融去杠杆等監管及資金趨緊的市場預期，
央行表示， 此次降准保持穩健中性貨幣政策取向不變。 這預示著， 未來央行的貨幣政策仍在去杠杆、防控風險等宏觀金融政策總基調下， 在收緊流動性的同時， 仍然會確保流動性合理穩定；還要儘量引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長， 避免由於去杠杆、防控金融風險而帶來的企業融資成本過高， 為宏觀經濟提供“安全墊”。
此次央行降准包括先直接降准和置換中期借貸便利（MLF）操作兩個部分。 第一步， 從4月25日起下調上述幾類銀行人民幣存款準備金率1個百分點；第二步， 在降准當日， 持有未到期MLF的銀行， 各自按照“先借先還”的順序，
一方面， 我國存款準備金率偏高， 有降准的空間， 此次降准的範圍主要是目前存款準備金率偏高的銀行。 主要涉及降准的幾類銀行， 目前存款準備金率的基準檔次為相對較高， 借用MLF的機構也都在這幾類銀行之中。 其他存款準備金率已經處在較低水準的金融機構不在此次操作範圍。
另一方面， 雖然釋放的資金總量達1.3萬億， 但大部分用於償還中期借貸便利， 屬於流動性調節工具的替代， 真正的增量資金並不大， 約有4000億。 在優化流動性結構、降低中長期資金成本的同時，
03
降准對樓市有何影響？
樓市， 流動性釋放， 對於樓市的利好作用是最大的， 在一輪又一輪的金融強監管之後， 樓市基本斷炊， 很多開發商資金鏈已經捉襟見肘。
高負債地產商也在股市上連續暴跌，這都是資金吃緊的反應，而降准釋放的流動性，將緩解地產商的壓力，也有利於給銀行的房貸業務鬆綁，所以對於樓市來說肯定是利好。
由於樓市還是強預期，所以貨幣放水之後，樓市的利好幅度甚至要好於股市和債市以及實體經濟。資金會選擇先去炒房，所以這就要求我們在釋放流動性的同時，必須再次加強房地產業務資金流向的監管，如果監管鬆懈，那麼樓市必然是報復性反彈。
從房地產市場的角度看，當前也開始面臨了一些資金面收緊的風險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產資金面不足的風險。考慮到近期本身來說是略顯悲觀，但此次央行降准政策，有助於實現更為寬鬆的房貸環境。
不過，去年到現在，由於商業銀行資金非常緊張，居民貸款利率上浮好多，貸款審批時間延長，特別是首套房貸利率普遍上浮15%-30%，降准或能緩解首套房貸利率上浮並蔓延的趨勢。當然，也有不利於房價降低的一面，不過相信房地產調控政策將會進一步加碼。
04
房地產業內觀點
張大偉：突發降准 緩解房地產資金但影響不大
中原地產首席分析師張大偉表示，首先：歷史看，只要降准，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。個人按揭貸款明顯下調。銀行降准能一定程度緩解房地產資金收緊壓力。
其次：降准影響不大，資金價格上行是趨勢。4月16日，央行官網發佈公開市場業務交易公告，為對沖稅期、金融機構繳存法定存款準備金和央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理穩定，人民銀行於2018年4月16日以利率招標方式開展了1500億元逆回購操作，包括800億元的7天期、700億元的14天期。其中，14天期逆回購中標利率2.7%，較上次上調5個基點。
張宏偉：融資管道相對還是處於收縮狀態
同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，短期內定向的操作不會影響今年整個宏觀貨幣政策走勢，降風險、去杠杆等總體論調不變。從政策層面來講，房地產行業調控依然從嚴，房貸、個人按揭、開發貸款等融資管道相對還是處於收縮狀態。
原則上不會向房地產行業滲透太多，但有一些大型房企開始佈局除房地產之外的產業，若這些產業符合當年貨幣政策的規定，那房企通過這些產業進行一些低成本的融資，這是極有可能的。
高負債地產商也在股市上連續暴跌，這都是資金吃緊的反應，而降准釋放的流動性，將緩解地產商的壓力，也有利於給銀行的房貸業務鬆綁，所以對於樓市來說肯定是利好。
由於樓市還是強預期，所以貨幣放水之後，樓市的利好幅度甚至要好於股市和債市以及實體經濟。資金會選擇先去炒房，所以這就要求我們在釋放流動性的同時，必須再次加強房地產業務資金流向的監管，如果監管鬆懈，那麼樓市必然是報復性反彈。
從房地產市場的角度看，當前也開始面臨了一些資金面收緊的風險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產資金面不足的風險。考慮到近期本身來說是略顯悲觀，但此次央行降准政策，有助於實現更為寬鬆的房貸環境。
不過，去年到現在，由於商業銀行資金非常緊張，居民貸款利率上浮好多，貸款審批時間延長，特別是首套房貸利率普遍上浮15%-30%，降准或能緩解首套房貸利率上浮並蔓延的趨勢。當然，也有不利於房價降低的一面，不過相信房地產調控政策將會進一步加碼。
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房地產業內觀點
張大偉：突發降准 緩解房地產資金但影響不大
中原地產首席分析師張大偉表示，首先：歷史看，只要降准，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。個人按揭貸款明顯下調。銀行降准能一定程度緩解房地產資金收緊壓力。
其次：降准影響不大，資金價格上行是趨勢。4月16日，央行官網發佈公開市場業務交易公告，為對沖稅期、金融機構繳存法定存款準備金和央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理穩定，人民銀行於2018年4月16日以利率招標方式開展了1500億元逆回購操作，包括800億元的7天期、700億元的14天期。其中，14天期逆回購中標利率2.7%，較上次上調5個基點。
張宏偉：融資管道相對還是處於收縮狀態
同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，短期內定向的操作不會影響今年整個宏觀貨幣政策走勢，降風險、去杠杆等總體論調不變。從政策層面來講，房地產行業調控依然從嚴，房貸、個人按揭、開發貸款等融資管道相對還是處於收縮狀態。
原則上不會向房地產行業滲透太多，但有一些大型房企開始佈局除房地產之外的產業，若這些產業符合當年貨幣政策的規定，那房企通過這些產業進行一些低成本的融資，這是極有可能的。