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第1148篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--牛浩思-東莞樓探
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土地， 是一座城市發展的生命線， 也是日漸稀缺的寶貴資源。 近日， 東莞國土局發佈了《東莞市2018年度國有建設用地供應計畫》， 引發了大家的高度關注， 老牛也在第一時間梳理了相關資料， 下面為大家做深入解析。
01.政策背景
今年是中國改革開放40周年， 廣東作為改開的前沿陣地， 從土地紅利中獲得了巨大的發展動力。 東莞自然也不例外， 從最早的招商引資開工廠， 到最近幾年的轉型升級， 總體綜合實力穩步提升，
同時， 世界經濟格局也在發生著深刻變化。 從最近的中美貿易戰就可以看出， 中國經濟發展面臨著複雜嚴峻的外部挑戰， 倒逼著政府和企業必須加快轉型升級的步伐。
咱們一起來看看東莞的土地利用現狀圖， 可以看到總體的開發強度已經比較高了， 而且深褐色的工業用地占了絕大多數。
再來看看東莞的土地利用規劃圖， 可以發現黃色的居住用地和紅色的商服用地增加了不少，
老牛也根據東莞的土地利用現狀， 製作了下面這張各鎮區的土地開發強度示意圖。 這裡面暴露出來一個重要問題， 就是不同鎮區的土地開發強度相差還是比較大的，
從以上幾個方面來看， 東莞市的土地資源目前面臨著供需矛盾尖銳， 土地利用率低， 區域發展不平衡等突出問題。
02. 供應計畫概況
老牛梳理了供地計畫中的用地來源， 發現絕大部分都是存量建設用地， 新增用地只占很少的比例， 還有一部分是三舊改造用地。
東莞市政府提出了土地供應嚴格堅持“三量”原則：嚴控總量、盤活存量、提高品質，這些也直接體現到了用地指標裡面。
咱們再來看一下供應計畫中的用地類型分佈，可以發現工礦倉儲用地占了絕大部分，其中住宅和商服用地的比例分別位於第二和第三。
東莞市政府同時提出了有保有壓的重要原則：優先保障“三重”（重大專案/產業集聚區/科技專項）、民生工程等專案用地需求；禁止高耗能/高污染/產能過剩/低水準重複建設的項目用地審批。
老牛覺得，這些細節能夠直接看出東莞市政府堅決支持產業轉型升級，真正實現產城一體化的決心。
03.用地類型解析
咱們來看看供應計畫中的用地類型分佈：工業用地毫無意外的一騎絕塵，其中對新能源新材料等新興戰略產業的扶持力度會更大。商服用地也是其中的亮點，濱海灣新區和松山湖等重點片區的現代服務業會加速發展。
老牛提醒大家注意公共服務用地的增加，這個可以說是東莞目前正在下大力氣改善的重點民生工程，比如大規模的治水排汙，電網升級，最近剛剛公佈的新增17萬個中小學學位等，這些都是扎扎實實的惠民項目，能夠很大程度改善老百姓的生活環境，有效提升片區競爭力。
04.各鎮區概況
老牛也把各鎮區的供應情況作了簡要梳理，由於30多個鎮區的經濟發展、產業優勢、新房庫存等情況各不相同，對應的指標區別還是比較大的。
以住宅為例，莞城、道滘、洪梅、石排的供應均為0，供應量最大的為麻湧，其次為虎門、橫瀝，南城鳳崗黃江等熱門片區也緊隨其後。
老牛提醒大家注意，長安和松山湖這2個號稱基本不再新增住宅用地的大熱門片區，2018年也終於有不算少的住宅用地供應了，還真是供給側改革…
商服用地方面，備受關注的虎門高鐵站TOD，東莞火車站TOD，松山湖北部TID等專案都已經進入加速開發階段。
工業用地方面，松山湖和濱海灣新區是下了真功夫，一口氣供應出巨大的用地規模，這在某種程度上是對廣深科技走廊的核心創新平臺的巨大支持！
05. 住宅用地解析
由於住宅用地始終是大多數朋友關注的重點，老牛也特意對住宅用地的供應地塊做了詳細梳理。地塊來源絕大部分都是存量建設用地，處於三通一平的狀態，擬採用招拍掛的方式出讓。
當然，也有部分三舊改造的住宅用地，不過大多是協定出讓的方式，老牛就沒有放上來，有需要的可以聯繫老牛。
老牛提醒大家，中小套型商品住宅用地的供應會增加不少，高級商品住房用地規模會受到較大影響。
由於之前東莞的保障房主要以貨幣補貼為主，在這次供應計畫中，有對應的公租房和保障房算是有了比較明確的地塊。
東莞市政府明確表示，新增建設用地指標的70%用於重大項目建設，每年預留5%新增建設用地指標支持成片更新改造。
同時政府將實行財政補助、差別化地價、不設容積率上限、有條件分割銷售等優惠政策，鼓勵“工改工”和建設工業大廈，真正騰挪出新空間來支撐產業轉型升級。
2018年，是東莞市轉型升級的關鍵視窗期，在粵港澳大灣區的規劃即將正式發佈之際，東莞市政府主動調整用地結構和產業佈局，合理安排各類用地的供應規模和時序，防止土地供應大起大落，確保土地市場平穩健康發展，這將為東莞全市的長遠發展打下更加堅實的基礎。
還有一部分是三舊改造用地。東莞市政府提出了土地供應嚴格堅持“三量”原則：嚴控總量、盤活存量、提高品質，這些也直接體現到了用地指標裡面。
咱們再來看一下供應計畫中的用地類型分佈，可以發現工礦倉儲用地占了絕大部分，其中住宅和商服用地的比例分別位於第二和第三。
東莞市政府同時提出了有保有壓的重要原則：優先保障“三重”（重大專案/產業集聚區/科技專項）、民生工程等專案用地需求；禁止高耗能/高污染/產能過剩/低水準重複建設的項目用地審批。
老牛覺得，這些細節能夠直接看出東莞市政府堅決支持產業轉型升級，真正實現產城一體化的決心。
03.用地類型解析
咱們來看看供應計畫中的用地類型分佈：工業用地毫無意外的一騎絕塵，其中對新能源新材料等新興戰略產業的扶持力度會更大。商服用地也是其中的亮點，濱海灣新區和松山湖等重點片區的現代服務業會加速發展。
老牛提醒大家注意公共服務用地的增加，這個可以說是東莞目前正在下大力氣改善的重點民生工程，比如大規模的治水排汙，電網升級，最近剛剛公佈的新增17萬個中小學學位等，這些都是扎扎實實的惠民項目，能夠很大程度改善老百姓的生活環境，有效提升片區競爭力。
04.各鎮區概況
老牛也把各鎮區的供應情況作了簡要梳理，由於30多個鎮區的經濟發展、產業優勢、新房庫存等情況各不相同，對應的指標區別還是比較大的。
以住宅為例，莞城、道滘、洪梅、石排的供應均為0，供應量最大的為麻湧，其次為虎門、橫瀝，南城鳳崗黃江等熱門片區也緊隨其後。
老牛提醒大家注意，長安和松山湖這2個號稱基本不再新增住宅用地的大熱門片區，2018年也終於有不算少的住宅用地供應了，還真是供給側改革…
商服用地方面，備受關注的虎門高鐵站TOD，東莞火車站TOD，松山湖北部TID等專案都已經進入加速開發階段。
工業用地方面，松山湖和濱海灣新區是下了真功夫，一口氣供應出巨大的用地規模，這在某種程度上是對廣深科技走廊的核心創新平臺的巨大支持！
05. 住宅用地解析
由於住宅用地始終是大多數朋友關注的重點，老牛也特意對住宅用地的供應地塊做了詳細梳理。地塊來源絕大部分都是存量建設用地，處於三通一平的狀態，擬採用招拍掛的方式出讓。
當然，也有部分三舊改造的住宅用地，不過大多是協定出讓的方式，老牛就沒有放上來，有需要的可以聯繫老牛。
老牛提醒大家，中小套型商品住宅用地的供應會增加不少，高級商品住房用地規模會受到較大影響。
由於之前東莞的保障房主要以貨幣補貼為主，在這次供應計畫中，有對應的公租房和保障房算是有了比較明確的地塊。
東莞市政府明確表示，新增建設用地指標的70%用於重大項目建設，每年預留5%新增建設用地指標支持成片更新改造。
同時政府將實行財政補助、差別化地價、不設容積率上限、有條件分割銷售等優惠政策，鼓勵“工改工”和建設工業大廈，真正騰挪出新空間來支撐產業轉型升級。
2018年，是東莞市轉型升級的關鍵視窗期，在粵港澳大灣區的規劃即將正式發佈之際，東莞市政府主動調整用地結構和產業佈局，合理安排各類用地的供應規模和時序，防止土地供應大起大落，確保土地市場平穩健康發展，這將為東莞全市的長遠發展打下更加堅實的基礎。