在北京， 海澱、西城與東城區是學區房熱銷的中心地帶， 並形成三足鼎立的格局。 317新政出臺一年後， 在政策引導下， 北京房地產市場量價齊跌， 市場回歸理性， 隨之， 學區房亦進入下行通道， 成交量和成交單價有所回落。
按往年慣例， 三月至九月是學區房的銷售旺季， 隨著價格趨穩， 從觀望中走出的家長也在逐漸增多， 近日， 記者走訪發現， 學區房成交量開始有所回升， 但曾經令人乍舌的學區房成交價淹沒于二手房市場的行情中， 屬於它的紀錄成為歷史， 目前價格基本回歸理性。
西城
多年來， 優質的教育資源一直分佈在西城、海澱和東城區，
近日， 記者走訪金融街後發現， 經去年3-10月份的降溫後， 12月份至今價格基本維持穩定。 以宏廟小學附近豐匯園為例， 去年3月份之前， 該區域單價達21萬元/平米以上， 去年9月份降至16萬元/平米左右， 目前該區域房價維持在18萬元/平米左右。
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“豐匯園剛出了一套65平米2居， 報價1100萬左右。 另有一套南北戶型70平米左右， 報價1300萬。 ”太平橋大街一仲介人員表示， 該社區1居室總價在900萬元左右， 二居室則在1000萬以上。
記者瞭解到， 同屬宏廟小學的劃片社區--豐僑公寓由於房齡較新， 成交價基本在18萬/平米以上， 60平米開間， 報價1100萬左右。 相比宏廟小區劃片片區，
成交量方面， 近期有所回升。 一置業顧問表示， “這段時間成交量比較活躍， 今年年初我賣了三套房， 目前也有兩個客戶在跟業主洽談中。 ”
(▲三帆附小)
西城區除了金融街片區外， 德勝片區由於擁有育翔小學、三帆附小、五路通小學、西師附小等多個重點小學， 一直以來也都是“學區房”成交熱點區域。 記者走訪瞭解到， 育翔小學片區的馬甸南村、新風街、新風北裡、德勝佳苑、觀河錦苑等社區， 整體均價在13萬-14萬元/平米之間， 以觀河錦苑三居為例， 124平米2居室報價1799萬元， 150平米三居報價2200萬以上。
三帆附小片區， 整體單價則在7萬-9.5萬元/平米之間。 以裕中西裡為例， 1居室均價為14萬/平米左右， 2居室為12萬/平米左右， 3居室則在11.5萬-12萬/平米之間。
“現在我們門店每天帶看量為20撥左右， 成交量有所起色， 昨天我們成交了三套， 都是裕中社區的。 ”裕中西裡片區一置業顧問表示。
而在廣安門片區， 記者走訪發現， 成交量也有所起色，價格跟去年年底相比，也基本維持穩定。北京小學天寧寺分校附近的榮豐2008，小開間單價為8萬-12萬元/平米之間，複式單價為11萬-15萬元/平米。“跟去年年底相比差距不大，總價也就上漲5萬-10萬元，在5%以內。”榮豐片區一置業顧問表示。
海澱
相比西城的學區房價格，海澱學區房的價格較為“親民”。包括中關村一小、三小、人大附小，學區房成交價最高時在17萬/平米。目前，中關村一小學區房價位在12萬/平米左右，但學區房年代久遠、面積較小，而中關村三小附近的學區房由於地理位置及戶型的優勢，一般在13萬/平米左右。
中關村一小附近的“學區房”，比如東南社區、黃莊社區、科育社區，新政前單價達14萬-15萬元/平米，現在單價為12萬/平米左右，跟去年年底基本持平，成交量、房價處於平穩狀況，沒有太大起伏。以黃莊社區為例，60平米左右2居，單價11.5萬/平米左右。
而在中關村二小區域，目前房價已回落到去年9、10月份的價格。華清嘉園附近一門店經理表示，目前華清嘉園的單價在11萬元/平米左右，不過，具體還得根據戶型、朝向、樓層、裝修來定。成交量方面，上述仲介所在門店，4月份華清嘉園已成交六、七套。
(▲中關村二小片區之華清嘉園)
中關村三小所在的萬柳區域，包括蜂鳥家園、碧水雲天、新紀元家園、萬泉新新等社區，價格跟去年年底相比差別不大。萬柳中路一仲介門店經紀人介紹，蜂鳥家園主要是為開間小戶型，大部分是一居室，單價13萬/平米左右;康橋水郡123平米三居，業主報價1650萬;光大水墨風景社區房齡較新，119平米業主報價1850萬;新起點家園的單價在11萬/平米左右，100多平米二居，報價1150萬左右。
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人大附小周邊的社區主要包括世紀城的16個園、區以及魯藝上河村，一共17個社區。該區域2016年12月為歷史最高點，成交價達13萬以上，去年9月均價在10萬-11萬/平米左右，目前總體成交均價在8.5萬-12萬/平米左右，價格較為平穩。春蔭園社區127平米南北通透兩居總價在1390萬;晴雪園125平米三居室，總價在1580萬。
東城
說起東城區的“學區房”，不少家長對府學胡同小學、史家小學可謂趨之若鶩。
按照2017年的招生簡章，府學胡同小學片區內的土兒胡同、香餌胡同、花梗胡同、交道口東大街等區域，該區域老房子偏多，交道口東大街相對房齡較新。目前整體單價為12萬/平米左右。該區域除了府學小學，還雲集北京五中、北京二十二中等優質初高中，多個名校彙聚的疊加效應，致使該區域受到不少家長的關注。
而史家小學本部，一個學校對應三個區域。其中，一年級在金寶街，二年級在燈市口，高年級在北小街。每個區域的房子有所差別，板樓整體均價在12萬/平米左右。金寶街區域內基本以回遷房居多，2居室70平米成交價在750萬元左右。燈市口區域，有史家胡同、乾麵胡同等，80年代房子居多，50平米成交價在700萬元左右。北小街區域，68平米2居室成交價在850萬元左右。
史家小學分校區，對應的海運倉社區、朝陽門北小街、十字坡東裡等社區，目前單價在10萬-12萬/平米左右。
體育館路學區，共有光明小學、培新小學，板廠小學、體育館路小學四所小學，對應40多個社區。其中，三分之一左右為2000年以後的房子，其餘大多數是老房子，仲介人士表示，“目前房價跟去年年初相比每平米下降1.5萬/平米。”
板廠小學片區，板廠南裡成交價8.5萬/平米左右，板廠西裡成交價則在9萬/平米左右。水上華城主要看戶型，一居室成交價9.5萬/平米左右，二、三居成交價在9.2萬/平米左右。南水關成交價在8萬左右;光明小學片區多為老房，比如光明樓社區、龍潭北裡，成交價8萬/平米左右;培新小學片區的北京上舍、保利薔薇、幸福家園燈社區，均價在10萬/平米以上。
專家解讀:
看完東西城、海澱的學區房，記者發現，跟去年1-10月份不同的是，曾經令人乍舌的學區房成交價淹沒于二手房市場的行情中，屬於它的紀錄成為歷史，目前價格基本回歸理性，而成交量有了起色。
對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅亞豪表示，現在有些區域已開始實施“幼升小”多校劃片、“小升初”全區派位兩大入學“新模式”，在此基礎上，學區房存在未來價值的不確定性。從東城、西城、海澱三大教育名區來看，近期整體二手房價格有了小幅度上漲趨勢，但這一上漲趨勢，更多在於整個市場逐步回暖的大背景下，房價有了止跌反彈的跡象，並非是學區房賦予的價值，而是核心的地段條件為二手房創造的價值。此外，5、6月份基本明確了今年招生的大致政策，隨著一些片區招生政策的調整，對一些片區二手房價格會形成新的下壓。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示，在沒有實現優質教育資源均衡配置以前，學區房的剛性需求還是存在的。之前學區房房價高企有一定投資因素，隨著租賃新政給承租人的賦權，以及房價得到平抑，學區房的投資功能也在弱化，未來學區房房價也會平穩很多。
成交量也有所起色，價格跟去年年底相比，也基本維持穩定。北京小學天寧寺分校附近的榮豐2008，小開間單價為8萬-12萬元/平米之間，複式單價為11萬-15萬元/平米。“跟去年年底相比差距不大，總價也就上漲5萬-10萬元，在5%以內。”榮豐片區一置業顧問表示。海澱
相比西城的學區房價格，海澱學區房的價格較為“親民”。包括中關村一小、三小、人大附小，學區房成交價最高時在17萬/平米。目前，中關村一小學區房價位在12萬/平米左右，但學區房年代久遠、面積較小，而中關村三小附近的學區房由於地理位置及戶型的優勢，一般在13萬/平米左右。
中關村一小附近的“學區房”，比如東南社區、黃莊社區、科育社區，新政前單價達14萬-15萬元/平米，現在單價為12萬/平米左右，跟去年年底基本持平，成交量、房價處於平穩狀況，沒有太大起伏。以黃莊社區為例，60平米左右2居，單價11.5萬/平米左右。
而在中關村二小區域，目前房價已回落到去年9、10月份的價格。華清嘉園附近一門店經理表示，目前華清嘉園的單價在11萬元/平米左右，不過，具體還得根據戶型、朝向、樓層、裝修來定。成交量方面，上述仲介所在門店，4月份華清嘉園已成交六、七套。
(▲中關村二小片區之華清嘉園)
中關村三小所在的萬柳區域，包括蜂鳥家園、碧水雲天、新紀元家園、萬泉新新等社區，價格跟去年年底相比差別不大。萬柳中路一仲介門店經紀人介紹，蜂鳥家園主要是為開間小戶型，大部分是一居室，單價13萬/平米左右;康橋水郡123平米三居，業主報價1650萬;光大水墨風景社區房齡較新，119平米業主報價1850萬;新起點家園的單價在11萬/平米左右，100多平米二居，報價1150萬左右。
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人大附小周邊的社區主要包括世紀城的16個園、區以及魯藝上河村，一共17個社區。該區域2016年12月為歷史最高點，成交價達13萬以上，去年9月均價在10萬-11萬/平米左右，目前總體成交均價在8.5萬-12萬/平米左右，價格較為平穩。春蔭園社區127平米南北通透兩居總價在1390萬;晴雪園125平米三居室，總價在1580萬。
東城
說起東城區的“學區房”，不少家長對府學胡同小學、史家小學可謂趨之若鶩。
按照2017年的招生簡章，府學胡同小學片區內的土兒胡同、香餌胡同、花梗胡同、交道口東大街等區域，該區域老房子偏多，交道口東大街相對房齡較新。目前整體單價為12萬/平米左右。該區域除了府學小學，還雲集北京五中、北京二十二中等優質初高中，多個名校彙聚的疊加效應，致使該區域受到不少家長的關注。
而史家小學本部，一個學校對應三個區域。其中，一年級在金寶街，二年級在燈市口，高年級在北小街。每個區域的房子有所差別，板樓整體均價在12萬/平米左右。金寶街區域內基本以回遷房居多，2居室70平米成交價在750萬元左右。燈市口區域，有史家胡同、乾麵胡同等，80年代房子居多，50平米成交價在700萬元左右。北小街區域，68平米2居室成交價在850萬元左右。
史家小學分校區，對應的海運倉社區、朝陽門北小街、十字坡東裡等社區，目前單價在10萬-12萬/平米左右。
體育館路學區，共有光明小學、培新小學，板廠小學、體育館路小學四所小學，對應40多個社區。其中，三分之一左右為2000年以後的房子，其餘大多數是老房子，仲介人士表示，“目前房價跟去年年初相比每平米下降1.5萬/平米。”
板廠小學片區，板廠南裡成交價8.5萬/平米左右，板廠西裡成交價則在9萬/平米左右。水上華城主要看戶型，一居室成交價9.5萬/平米左右，二、三居成交價在9.2萬/平米左右。南水關成交價在8萬左右;光明小學片區多為老房，比如光明樓社區、龍潭北裡，成交價8萬/平米左右;培新小學片區的北京上舍、保利薔薇、幸福家園燈社區，均價在10萬/平米以上。
專家解讀:
看完東西城、海澱的學區房，記者發現，跟去年1-10月份不同的是，曾經令人乍舌的學區房成交價淹沒于二手房市場的行情中，屬於它的紀錄成為歷史，目前價格基本回歸理性，而成交量有了起色。
對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅亞豪表示，現在有些區域已開始實施“幼升小”多校劃片、“小升初”全區派位兩大入學“新模式”，在此基礎上，學區房存在未來價值的不確定性。從東城、西城、海澱三大教育名區來看，近期整體二手房價格有了小幅度上漲趨勢，但這一上漲趨勢，更多在於整個市場逐步回暖的大背景下，房價有了止跌反彈的跡象，並非是學區房賦予的價值，而是核心的地段條件為二手房創造的價值。此外，5、6月份基本明確了今年招生的大致政策，隨著一些片區招生政策的調整，對一些片區二手房價格會形成新的下壓。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示，在沒有實現優質教育資源均衡配置以前，學區房的剛性需求還是存在的。之前學區房房價高企有一定投資因素，隨著租賃新政給承租人的賦權，以及房價得到平抑，學區房的投資功能也在弱化，未來學區房房價也會平穩很多。