持續半年多的境外投資限制令並沒有阻止大型房企海外投資的腳步。
4月3日， 來自倫敦方面的消息顯示，
但與以往大張旗鼓高調出海有所不同， 在境外投資限制令下， 房企的出海顯得低調而謹慎。
限令下中國房企並未停止“走出去”近年來， 倫敦房地產市場變得熾手可熱， 隨著中國企業的不斷投資， 中國已經順利擠掉美國， 成為2017年英國房地產市場的最大買家。
限令出臺後， 幾家境外地產投資規模較大的企業接連被曝正在清理海外資產， 一時間市場上風聲鶴唳。 但這並沒有澆滅房企們出海的熱情。
“還是有很多中國開發商想進倫敦， 就是不想曝光而已。 ”英國知名地產專家傅士鵬對中國房地產報記者表示。
“為什麼要出去？基本上在國內開發經營性物業， 投資收益是覆蓋不了資金成本的， 但國外可以。 在海外做住宅， 也能賺到錢， 這是很簡單的投資邏輯， 企業始終要發展。 ”劉浩（化名）是一家上市房企的管理層， 該公司近期剛在海外拿了項目。 他告訴中國房地產報記者， 雖然目前房地產相關的產業都屬於發改委的境外投資限制範圍， 但只要資金用途和管道是合法合規的， 海外投資還是能通過審批。 只不過， “做與不做， 大家都不想說， 太高調沒有好處”。
為了瞭解這一政策對境外投資的影響程度， 戴德梁行在2017年底邀請了百家中國頂尖的境外房地產投資企業參與未來海外房地產投資意向的調查，
值得注意的是， 那8%的受訪者均為已在海外市場投資多年、資金管道廣的地產開發商。 即便受到政策限制， 大部分受訪者仍然對海外市場興趣濃厚。
倫敦自然有它吸引人的地方。 “除了資產配置的需求外， 手握資金優勢的機構和高淨值投資者們有資本陪英國度過脫歐陣痛期，
不僅僅是倫敦， 中國企業的投資熱情已經彌漫了全球。 根據戴德梁行的統計， 2017年， 中國境外房地產投資交易總額創歷史新高， 達422億美元， 其中投資英國的份額最大。 土地開發成為投資者的最愛， 在2017年全年投資額同比大幅增長。
房企海外投資低調潛行戴德梁行大中華區海外投資部高級董事張令青對中國房地產報記者表示， 境外投資政策最核心的一點是不鼓勵與主業無關的大型投資， 這一類投資是受影響最大的。
“據我們調查，影響較大的是前幾年海外項目做的比較多的國資控股的企業和之前未有海外投資經驗的民營企業。”而在海外上市或有海外資金平臺的大型房企能夠通過發改委的審批有幾個因素，包括企業本身規模較大，海外專案投資在整體資產規模中占比較小，或者公司在海外有當地的合作夥伴或者已組建自己的團隊，在國內也有客戶積累等。“這是與主業相關的投資，符合國家對於合理、理性投資的要求。”
傅士鵬介紹，碧桂園的倫敦團隊幾乎所有員工都是來自本地招聘，對倫敦市場的熟悉程度相對其它中資開發商更高。並強調：“此次碧桂園倫敦買地的資金全部來自於海外融資，完全符合中國國家規定。”
“國家最不想看到的就是企業利用國內的資源，套取資金在國外進行投資。我們之前在海外買的一個寫字樓，就是以項目本身為標的在當地做的融資，基本上都是在境外獨立形成一個資金的循環體系。”劉浩指出，在境外投資的申報手續中，最重要的審核指標就是資金的來源和用途。
“能做肯定還是要做，這就是一門生意，對房企來說，需求在哪裡，就在哪裡發展。”劉浩透露，在海外發達國家收購的寫字樓物業年化租金回報率有4%~5%，而當地貸款利息僅2%多一點。中國恰恰相反，一線城市的融資成本普遍高於持有物業的收益率。就海外的住宅開發來說，年化的合理回報可能在6%~8%，也能覆蓋海外發債的成本。“從業務的角度，還是值得做的，只不過大家都不再高調地提海外投資了，包括之前海外規模做得比較大的那幾家房企。把握政策的方向很重要，目前這個階段，還是要慎重。”
富力地產的管理層在3月19日的業績會上稱“中國很多的地價都超過房屋售價的一半，所以在這種情況下，開發商看見便宜的土地，哪怕是在海外，我們也會關注的。”但同時他們也表示海外的投資還是會非常謹慎去處理的。
戴德梁行預計，就投資者類型來說，主權財富基金、開發商以及私企還將成為未來境外投資主力軍。
只不過在新的政策背景下，開發商需要制定更靈活的海外發展戰略。“從最初做純住宅或者綜合體專案，慢慢轉向開始考慮在開發這些物業的同時，也配套做一些國家鼓勵的產業投資，如物流、健康、養老、科技園區、工業園區等。”張令青坦言，多了這些配套產業，通過審批的可能性會更高一些。他指出，輕資產也屬於受鼓勵的投資方式，未來兩年可能會出現中國房企在境外並購小型開發商，成熟的物流、健康企業，甚至長租公寓開發商和運營商的現象。
“據我們調查，影響較大的是前幾年海外項目做的比較多的國資控股的企業和之前未有海外投資經驗的民營企業。”而在海外上市或有海外資金平臺的大型房企能夠通過發改委的審批有幾個因素，包括企業本身規模較大，海外專案投資在整體資產規模中占比較小，或者公司在海外有當地的合作夥伴或者已組建自己的團隊，在國內也有客戶積累等。“這是與主業相關的投資，符合國家對於合理、理性投資的要求。”
傅士鵬介紹，碧桂園的倫敦團隊幾乎所有員工都是來自本地招聘，對倫敦市場的熟悉程度相對其它中資開發商更高。並強調：“此次碧桂園倫敦買地的資金全部來自於海外融資，完全符合中國國家規定。”
“國家最不想看到的就是企業利用國內的資源，套取資金在國外進行投資。我們之前在海外買的一個寫字樓，就是以項目本身為標的在當地做的融資，基本上都是在境外獨立形成一個資金的循環體系。”劉浩指出，在境外投資的申報手續中，最重要的審核指標就是資金的來源和用途。
“能做肯定還是要做，這就是一門生意，對房企來說，需求在哪裡，就在哪裡發展。”劉浩透露，在海外發達國家收購的寫字樓物業年化租金回報率有4%~5%，而當地貸款利息僅2%多一點。中國恰恰相反，一線城市的融資成本普遍高於持有物業的收益率。就海外的住宅開發來說，年化的合理回報可能在6%~8%，也能覆蓋海外發債的成本。“從業務的角度，還是值得做的，只不過大家都不再高調地提海外投資了，包括之前海外規模做得比較大的那幾家房企。把握政策的方向很重要，目前這個階段，還是要慎重。”
富力地產的管理層在3月19日的業績會上稱“中國很多的地價都超過房屋售價的一半，所以在這種情況下，開發商看見便宜的土地，哪怕是在海外，我們也會關注的。”但同時他們也表示海外的投資還是會非常謹慎去處理的。
戴德梁行預計，就投資者類型來說，主權財富基金、開發商以及私企還將成為未來境外投資主力軍。
只不過在新的政策背景下，開發商需要制定更靈活的海外發展戰略。“從最初做純住宅或者綜合體專案，慢慢轉向開始考慮在開發這些物業的同時，也配套做一些國家鼓勵的產業投資，如物流、健康、養老、科技園區、工業園區等。”張令青坦言，多了這些配套產業，通過審批的可能性會更高一些。他指出，輕資產也屬於受鼓勵的投資方式，未來兩年可能會出現中國房企在境外並購小型開發商，成熟的物流、健康企業，甚至長租公寓開發商和運營商的現象。