英國是怎麼做共有產權住房的︱DK分享

*原文標題為《英國共有產權住房的實踐、經驗及啟示》，作者虞曉芬、杜雪君、黃忠華。「德科地產頻道」在轉載時刪掉了原文最後一部分的「英國共有產權住房對中國的啟示」。

一、英國共有產權住房發展背景與現狀

英國共有產權住房始於 1980 年啟動的「共有產權計畫」。當時，經歷二戰後 30 多年大規模公共住房建設，英格蘭地區住房供需已基本平衡，而經濟增長放緩與保障房建設財政支出增長的困境日益凸顯。為此，英格蘭地區政府推出了以保障房市場化為核心的公共住房政策，主要目的在於：（1）減輕政府的財政負擔和騰出更多的社會住房；（2）減輕部分中低收入家庭負擔和提高住房自有率（莫智等， 2010）。

英國共有產權住房計畫主要包括「共有產權」住房和「共用權益」住房，兩者本質上都是按份共有。共有產權住房含「半買半租」性質，購房者擁有不完全的住房所有權，

並且其租金較低、帶有補貼性質。共用權益住房是給予購房者一種金融支持，由住房協會向符合條件的購房者提供長期免息的購房權益貸款，一般占所購住房總價的 25%。一旦共用權益住房重新上市交易，則原購房家庭需一次性補交全部免息貸款，並將增值收益按比例返還給住房協會。

二、英國共有產權住房的實踐與模式

（一）支持對象

（二）運作方式

1.責任主體

英國共有產權住房由當地的住房協會負責運作，當地政府對共有產權住房的供應和運作方式做出總體規定。具體運作方式則由住房協會根據本地特定情況來定制，包括建設、申請、轉讓和退出等環節。購房者負責對住房私人部分的維修，而住房公共部分則由住房協會負責維修，

但費用最終要分攤給每個購房家庭。

2.房源籌集

3.申購

4.收益

共有產權在封閉體系內運行和轉讓。購房者可將自己擁有的那部分住房產權出售，出售的物件應當由所屬的住房協會在符合條件的輪候家庭中指定。租賃方面，住房協會規定購房者只能在符合一定條件並征得住房協會和貸款機構同意的條件下才能將住房出租給他人。購房者可對房屋進行修繕，修繕後的住房再次出售時，相應的修繕部分收益歸原購房人所有。

三、英國共有產權住房實施績效

（一）主要成效

英國共有產權的成效主要體現在以下幾方面。

1.實現更高的供給效率

相比建造社會租賃住房而言，建造共有產權住房只需政府更少的資金補助（Clark，

2010）。據統計，提供一套共有產權住房耗費政府公共資金 27000 英鎊，而提供一套社會住房將耗費 57300 英鎊，約占社會住房耗費的一半左右（Graham 和 Sky， 2010）。當將共有產權住房的一部分按市場價格出售的時候，只有租賃的那部分享受租金補貼，但共有產權住房收取的租金比社會住房收取的租金要高。因此，共有產權住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求，又能提供比社會住房更少政府補助的住房方式。

2.騰出社會住房

共有產權住房計畫能使一些收入狀況較好的社會住房申請人轉向為共有產權住房申請人，或通過勸說現有社會住房對象轉變為共有產權住房對象，如此能有效減少社會住房壓力。貧困家庭對社會住房的迫切需求和部分中低收入家庭對自有住房的美好願望能同時滿足。

因此，對現有社會住房住戶來說，共有產權計畫通常是他們優先考慮的選擇。

3.分享住房增值收益

4.促進社區多元和可持續發展

5.更好地滿足家庭的需求和目標

大多數普通家庭的夢想是在一個合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個舒適的家。市場經濟中人人買得起住房是不太現實的，而人人獲得部分住房產權是可實現的，因此，共有產權住房正是實現家庭住房夢想的重要橋樑。

（二）存在問題

1.流動性欠缺

英國政府對共有產權住房的管制非常嚴格，也導致共有產權住房流動性不足。共有產權住戶若想將其住房出售，則必須有住房協會指定合適有資格的人選，這個過程至少需8個星期，通常被住戶抱怨不及房地產仲介那樣及時高效。共有產權住房也不能出租，若住戶暫時離開，則其住房只能空置，降低了住房的流動性。

2.靈活性不足

共有產權住房管理的靈活性（flexibility）也面臨不足。住房協會通常要對住戶做一系列長達數月的財務評估和測試，以判析住戶的可支付能力，這個過程繁瑣耗時，降低了共有產權住房應有的靈活性。

3.面臨房價下降風險

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則必須有住房協會指定合適有資格的人選，這個過程至少需8個星期，通常被住戶抱怨不及房地產仲介那樣及時高效。共有產權住房也不能出租，若住戶暫時離開，則其住房只能空置，降低了住房的流動性。