上周， 萬科宣佈其第一個自持租賃專案翡翠書院將啟動預租。 其中， 90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬， 180平方米以上的複式四居室月租金為3-4萬。 最長可租賃10年， 期間租金不變， 但需一次性付清全部租金。
有些網友為之叫好， 認為這是落實租購並舉的相關政策， 但也有一些網友對於其高租金和租金支付方式提出了質疑。
企業自持租賃住房是北京市房地產調控的一項重要措施， 也是加強租賃住房供給的一個重要途徑， 究竟該如何落地？
房子：
90平方米為主的精裝租賃房
企業自持租賃房源於北京2016年的樓市“9·30調控新政”， 當時“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”。 2016年底， 一些符合條件的地塊成交， 其中就包括萬科拍得的兩宗海澱永豐地塊。
萬科翡翠書院位於海澱區北清路與永澄北路交會處北1000米的永豐地塊， 靠近西北六環， 距離中關村13公里、西二旗8公里，
從對外展示的樣板間看， 這批企業自持租賃房和傳統概念中的出租房、租賃式公寓並不相同，
以廚房為例， 樣板間的廚房內不僅配備了煙機、灶具、烤箱等， 還有可升降的櫥櫃、紫外線殺菌設備， 從裝修精細程度上看， 確實不同于傳統的租賃房。
租金：
最短租3年每月不低於1.5萬元
高租金， 是萬科翡翠書院最為爭議的地方。 據瞭解， 按照初步框架，
租金支付上， 無論租期長短， 租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個租期內的全部租金。 對於簽訂10年租期的租戶， 將可鎖定租金價格， 10年內不會變動上調租金。 以90平方米三居月租金1.5萬元計算， 如果一次簽訂10年租約， 全部的租金就是180萬元， 180平方米四居則將達到最低360萬元。
萬科翡翠書院計畫在今年啟動預租， 在2020年交付， 也就是說， 租戶需要在預租時交付一筆象徵性意向金，
質疑：
高額租金偏離了市場實際
從位置看， 這個項目距離城市核心區大約25公里， 靠近北京西北六環。 數萬元的月租金， 加上如此遠的距離， 引來一片質疑聲。
在阿裡巴巴工作的王先生告訴記者， 對於這麼遠地段的租賃房， 價格確實有些貴， 通常普通人在租房上的花費不會超過月收入的30%， 對於BAT這樣的企業來說， 至少要總監以上的員工才會考慮這個價格的租賃房。 互聯網企業的員工一般儲蓄意識還比較強， 不太可能在租房上透支太多消費能力。
另外，有專家表示，該專案仿照商品房預售創設出“預租”，存在巨大風險，租客一定要提高風險意識，慎重決策。還有專家表示，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。
北京房地產仲介行業協會會長李文傑認為，萬科的租金水準已經完全偏離了市場實際，高額租金超出了很多租客的承受能力。國家培育發展住房租賃市場的初衷在於通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。該項目的做法顯然背離了國家的政策方向。
回應：
高成本倒逼高定價 項目利潤微乎其微
“從企業角度，肯定不可能簡單地虧損幹公益。這個租金價格對應當年拿地成本，其實並不算高。雖然輿論都認為我們的價格太貴了，但實際上這個項目的利潤微乎其微。”北京萬科的品牌負責人解釋說，從成本反推，該塊地價超過109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長期經營成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價”。
該負責人告訴記者，需要注意的是，企業自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，該專案地處北京高端產業集群區，華為、百度、騰訊、網易、聯想、小米等大公司聚集，相信這裡對高端租賃產品有足夠的市場需求。
“從此類項目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，其實租金是不貴的，再考慮海澱市區的因素、新房項目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，換而言之，因為長期租賃中租金相對是穩定的，所以類似定價會考慮到未來物價上漲等因素。從租金的分佈看，當期看偏貴，中後期看其實是便宜的。
專家：
租賃需求升級需政策給予前瞻性考慮
目前，一線城市房屋租賃市場供需錯配矛盾比較突出。如何將現有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴大租賃房源供給，特別是有品質的租賃房源供給，滿足不斷增長和提升的租賃需求，維護租賃市場的穩定？這些都是建設一個成熟的住房租賃市場需要解決的問題。
鏈家研究院院長楊現領表示，從長期看，隨著北京租賃需求進入到品質提升階段，北京租金上漲具有趨勢性動力。租賃產品需求上，北京正在經歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應和滿足租賃需求升級的趨勢，一方面可能導致資源浪費，另一方面導致需求得不到滿足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風險來自於供需的不匹配。
“未來的問題在於，此類房子不光是提供一個給類似科技人員的居所，而是需要在租售同權的地方做各類創新，比如說為租房以後的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項目的意義就會比較大，也有助於租賃產品的推廣，市場的批評聲會減少，認可和理解的心態會增加。”嚴躍進坦言。
（見習編輯：於浩）
另外，有專家表示，該專案仿照商品房預售創設出“預租”，存在巨大風險，租客一定要提高風險意識，慎重決策。還有專家表示，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。
北京房地產仲介行業協會會長李文傑認為，萬科的租金水準已經完全偏離了市場實際，高額租金超出了很多租客的承受能力。國家培育發展住房租賃市場的初衷在於通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。該項目的做法顯然背離了國家的政策方向。
回應：
高成本倒逼高定價 項目利潤微乎其微
“從企業角度，肯定不可能簡單地虧損幹公益。這個租金價格對應當年拿地成本，其實並不算高。雖然輿論都認為我們的價格太貴了，但實際上這個項目的利潤微乎其微。”北京萬科的品牌負責人解釋說，從成本反推，該塊地價超過109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長期經營成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價”。
該負責人告訴記者，需要注意的是，企業自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，該專案地處北京高端產業集群區，華為、百度、騰訊、網易、聯想、小米等大公司聚集，相信這裡對高端租賃產品有足夠的市場需求。
“從此類項目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，其實租金是不貴的，再考慮海澱市區的因素、新房項目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，換而言之，因為長期租賃中租金相對是穩定的，所以類似定價會考慮到未來物價上漲等因素。從租金的分佈看，當期看偏貴，中後期看其實是便宜的。
專家：
租賃需求升級需政策給予前瞻性考慮
目前，一線城市房屋租賃市場供需錯配矛盾比較突出。如何將現有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴大租賃房源供給，特別是有品質的租賃房源供給，滿足不斷增長和提升的租賃需求，維護租賃市場的穩定？這些都是建設一個成熟的住房租賃市場需要解決的問題。
鏈家研究院院長楊現領表示，從長期看，隨著北京租賃需求進入到品質提升階段，北京租金上漲具有趨勢性動力。租賃產品需求上，北京正在經歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應和滿足租賃需求升級的趨勢，一方面可能導致資源浪費，另一方面導致需求得不到滿足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風險來自於供需的不匹配。
“未來的問題在於，此類房子不光是提供一個給類似科技人員的居所，而是需要在租售同權的地方做各類創新，比如說為租房以後的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項目的意義就會比較大，也有助於租賃產品的推廣，市場的批評聲會減少，認可和理解的心態會增加。”嚴躍進坦言。
（見習編輯：於浩）