2017年3月17日至4月19日， 北京市政府相關部門先後出臺《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》等11項限購、限貸調控政策， 被通稱為“3.17新政”。 記者從北京市第二中級人民法院瞭解到， “3.17新政”的實施， 有效規範了房地產市場秩序， 但也引發了一定數量糾紛案件。
4月19日， 北京二中院對“3.17新政”實施一年來審理的涉“新政”房屋買賣合同糾紛案件進行了通報， 並發佈典型案例， 給買賣、居間各方提供更為切實可行的司法指引。 據介紹， 房屋買賣合同糾紛案件中受“新政”影響不到一成， 案件數量並無顯著增加， 房屋買賣合同糾紛案件中商辦類用房受新政影響較多。
“新政”出臺後， 買賣雙方存在解讀不透或過透情況。 據介紹， 有的將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽， 有的回避本已存在的根本違約情形而搭“新政”便車， 有的為達到解約目的努力符合“新政”條件。
據統計， 涉“3.17新政”房屋買賣糾紛案件大體分為買受人購房資格受限， 買受人購房成本增加， 雙方對合同解除後的責任承擔存有爭議， 以及“連環買賣”中的違約責任承擔四類， 類型相對固定， 地域性差異較為顯著。 商辦類用房糾紛集中於豐台、大興、房山三區， 這與北京市城區整體建設規劃有關；住宅平房合同糾紛多發于學區房集中的東城、西城兩區， 這與北京市優秀教育資源相對集中有關。
涉“新政”房屋買賣合同糾紛產生的原因之一是“新政”實施力度大。 北京二中院民一庭副庭長王金龍分析， 從實施時間看， 所有政策實施時間均為發佈之日或次日實行， 幾乎沒有緩衝期， 即使各方有心理預期， 也難以完全避免“新政”影響。 從內容上看， “新政”對購房資格、首付款比例兩大關鍵因素限制更加嚴格， 導致履約困難。 從出臺主體上看， 涉及建設、規劃國土、金融、教育、稅務等多家部門， 對抑制房價形成全方位管控。
法官表示， 在涉“3.17新政”房屋糾紛案件審理中， 法院在審查房屋狀況、購房資格、付款能力、履行情況、解除情形的基礎上， 會重點嚴格審查合同解除原因， 防止搭便車行為。 對於確受“新政”影響而無法繼續履行的合同，
“對試圖通過假結婚假離婚、以房抵債等形式規避‘新政’實施並構成虛假訴訟的， 法院除依法判決駁回訴訟請求外， 還會依照相關法律規定處罰行為人。 ”王金龍說。
法官建議， 房屋買賣雙方應準確解讀相關政策， 並做好合理心理預期， 完善合同審慎簽約。 例如“連環單”類合同環節多， 受政策影響可能性大， 應儘量避免；如確需簽訂， 可增加協力廠商違約導致合同不能履行雙方可免責解除的條款。 同時， 合同應明確約定網簽、評估、面簽、繳稅、過戶、交房等重要節點及違約責任， 以預防政策的即時變化。 此外， 要結合具體情況合理計算時間，
典型案例中， 出賣人訴稱， 其是“連環買賣”， 本案買受人無力付款， 導致其無法履行與案外人的買賣合同， 因此賠付損失60萬元， 買受人應承擔該損失。 買受人辯稱， 新政導致其付款能力受限， 雙方應無責解除， 對案外人的賠償應由出賣人自行承擔。 法院經審理認為， 依據合同相對性原則， “連環買賣”中兩合同的履行或解除， 並無必然的關聯性， 均應在各自合同框架內解決。 最終， 法院判決解除合同、退還定金， 駁回了出賣人要求買受人承擔損失的請求。
法官表示， 仲介公司作為專業機構， 應及時向房屋買賣雙方嚴格、準確解讀新政， 盡到告知義務， 切勿擅自承諾、協助雙方做假手續規避政策。
（責編：武亞東）