對於剛需購房者來說， 買房之不如意， 十之八九。
“戶型都差不多， 哪有完全稱心如意的。 ”
“一分價錢一分貨， 綠化什麼的無所謂的。 ”
“有幾個買的起好學校邊上的， 還是靠孩子自己考的。 ”
面對可能是人生是中最大的一筆消費， 大部分剛需既想面面俱到， 又想盡可能的減少支出。 取捨之間， 催生了兩派陣營：在同樣的價格下， 一派人選擇了犧牲居住面積， 得以留在城市中心；一派人選擇了用通勤時間換取居住空間， 安居於城市邊緣。
留在學校環伺、出門就是地鐵、淩晨下樓仍然能買到一杯熱飲的城市中心， 還是擁有更大面積， 更舒適的居住體驗， 更好的物業和社區環境的“郊區”,你會怎麼選？
文/蘇房網 張果行
一、資金成本
首先， 我們來算一筆經濟賬。 買市區二手房和郊區新房的資金成本？
市區二手房：單價高 貸款受限
以150萬為例， 在蘇州地段最好的湖西CBD， 二手房均價約4萬元，
園區各板塊二手房均價
好吧， 讓我們換到姑蘇區和高新區， 姑蘇區的二手房整體均價約為2.3萬元， 高新區獅山二手房均價約為2.4萬元， 理論上可以在這個價位我們可以買到65㎡以下的房源。
居住在獅山新升新苑的王女士表示， 自己所在社區的擁有“三實驗”學區， 即新區實驗幼稚園、實驗小學、實驗中學， 同時緊鄰地鐵一號線和蘇州樂園配套十分優越， “不少鄰居都是沖著學區來買房的， 小孩讀完書就賣了”。 而新升新苑實際成交價在1.9萬元左右。
也就是說150萬足夠我們在城市中心買下80平以下的學區房。
新升新苑部分二手房源
除了房子本身的費用， 作為二手房還要繳納一定的稅費， 以及不可避免的仲介費。 以新升新苑一套掛牌價150萬元80㎡的房源為例， 面積小於90㎡， 契稅按照1%徵收， 加上仲介費向買方收1.5-2個點， 額外支出至少需要3.75萬元以上。
買二手房在資金上需要面臨的另一個問題是貸款受限。 二手房貸款的金額和年限都和房齡有關， 因此老房子很可能由於評估價低於買房的總價， 而導致貸款縮水。 就具體銀行而言， 部分要求嚴格的銀行對於樓齡是1995年之前的就會拒絕受理，
郊區新房：貸款容易 生活成本增加
那麼假如拿著著150萬， 到太湖度假區、漕湖、望亭等板塊買郊區新房呢？以位於北橋的招商拾鯉花園為例， 目前正推出100㎡的房源， 據相關行銷人員介紹“只需要138萬就能買到100平米的戶型。 ”
缺點是周邊商業配套起步較晚， 備受剛需歡迎的太湖度假區板塊， 即便是距離較近的獅山CBD也有20公里遠。
太湖度假區部分新盤分佈與價格
對於郊區新房來說，也並不是僅僅只需要付出房款就行，離市區那麼遠，每天公交上下班已經不再現實，因此大部分住在郊區盤的購房者來說，買車也成為一種剛需，十多萬的車加上每年的油費成為一筆不小的隱形開支。
二、升值潛力
當面對工作地點的變動，家庭成員的增加，子女教育問題等，總有一天剛需也會產生換房的需求。考慮到未來，第一套房在滿足居住需求的同時，能夠足夠保值也是剛需們需要關注的。
市區二手房：高保值 轉手不易
房齡老，沒電梯，物業沒辦法保證，停車位緊張等問題都制約了老破小的升值空間。但是不可否認的是城市中心的地段具有強大的保值能力，能夠緊跟總體房價上漲。
夏女士在吳中區主城區擁有一套兩居室的學區房，目前社區的二手房普遍掛牌價在1.8萬元左右。“房子房齡比較老，又沒有周邊新地塊的帶動，漲幅不會太大，但是相對保值。2016年左右蘇州房價普遍上漲，我們社區大概上漲了3000到5000元。”
沈女士家住姑蘇區的采香花園，她於2001年買下這套99平米的房時，花了20萬，也就是單價只有2000元/平米，而現在的價格已經達到了17000元/平米。不過沈女士也坦言，“2010年到2015年，房子基本沒漲，2016年房價普遍上漲才帶動的，現在價格已經穩定了。”
彩香新村實拍
城區60-80㎡的老破小，如彩香新村，建成時間至少在1995年-2005年之間，假設十年後換房，房齡最高已經達到了33年，一般銀行對這類貸款的年限計算方式是：房齡-購房者年齡=貸款年限。也有個別銀行採用50年作為基準，再減去房齡和購房者年齡，可想而知，這時候可獲得的貸款年限也許只有10年左右了，大大增加了買方的資金門檻，導致房源很難轉手。倘若沒有好的學區，轉手將更難，出租倒是不錯。
郊區新房：潛力大 依賴規劃
地段好，配套齊全的房子，永遠都是片區內最貴的，但是地段不會一成不變。曾經繁華的市中心，可能會變成非市中心，而曾經所謂的郊區，未來會成為新的中心。2004年5月25日，萬科玲瓏灣一期開盤，作為萬科進駐蘇州的第一個項目，入市價格5250元/㎡，而當時現代大道的配套，買根煙都要跑去東環。如今的園區湖東，已經是名副其實的富人區，不得不承認商業、教育等配套資源已經遠遠超過了古城中心。
因此規劃配套的不斷落地，會不斷的促進郊區新房的升值。以在園區、吳中、新區陸續落地的永旺商城為例。2014年春，吳中永旺開業後，新城、天地源等開發商紛紛進駐，太湖新城版塊人氣日增，新城郡未來開盤短短半年時間，房價已經從8字頭飛升到11000元/平！再回顧2015年園區永旺開業前後，周邊住宅的房價一路走高，最高上漲了1000元/平！配套的落實對於周邊房價的帶動由此可見一斑。
園區永旺開業提升 周邊房價
買郊區房買的就是投資未來，這也正是投資客對於“筍盤”趨之若鶩的原因。規劃好並且較快落地的郊區新房，在升值潛力上無疑要高過市區“老破小”。
三、居住體驗
從居住體驗上來看，老破小和郊區盤同樣各有優劣。
市區二手房：配套成熟 居住體驗有待提升
交通方便，配套成熟。臨近市中心，交通便利，可以減少通勤成本，同時商業、醫療和教育等配套資源成熟。
即買即住，所見即所得。二手房可以即買即住，省去很多額外的租房費用，並且經過幾年的使用，是否存在品質問題清晰可見，購房者可以對自己未來房子的情況一目了然。還有眾所周知的一點是，老房子得房率高，實際面積更大。
缺點也顯而易見，基本上沒有什麼社區景觀，設施也比較老舊，有的沒有電梯，甚至沒有物業，改造慢，有可能需要等待拆遷。
郊區新房：設計科學 難以滿足社交需求
面積大，房型設計時尚，管理更加完備。單價低，意味著將擁有更大的房子。同時多為新開發社區，從建築到戶型的規劃都較現代化，更符合現代人的生活習慣，比如玄關、飄窗等設計已經成了新式房型標配，但老戶型就不一定具備這些設計思路了。
太湖相王府100㎡戶型
此外新房物業管理到位，綠化環境規劃的較好，停車位也相對沒那麼緊缺。
但是由於位於郊區，往往周邊配套薄弱。想做飯，買個菜都要跑到一兩公里外的超市，點個外賣等半個小時都沒人接單。周邊商業不發達，去市區又不方便，也會影響到參加社交活動的熱情。
寫在最後
隨著蘇州多點式的發展模式，城市規劃的擴張、商業綜合體佈局、交通幹線串聯使得各個新城板塊崛起，會使得未來各個地區的差異將日漸縮小。因此對於沒有特殊需求的，考慮郊區大點的房子可能更合適。市中心的老破小，出租率非常高，人口是不斷從老破小往外遷移的，原因很簡單，消費在升級，人們永遠會追求更好的居住體驗。
而在在實際選擇中，個人的情況往往不能一概而論。獅山街道新升新苑居住多年的王女士面臨著換房的需求：“目前我有兩個孩子正在上學，即便換房，我還是希望在周邊買一套相對大一點的小三房，因為不想捨棄孩子的學區。”正如王女士所考慮的，對於有學區需求的，家中有老人需要離醫院近的，還是應該優先考慮城市中心配套成熟的二手房房源。
太湖度假區部分新盤分佈與價格
對於郊區新房來說，也並不是僅僅只需要付出房款就行，離市區那麼遠，每天公交上下班已經不再現實，因此大部分住在郊區盤的購房者來說，買車也成為一種剛需，十多萬的車加上每年的油費成為一筆不小的隱形開支。
二、升值潛力
當面對工作地點的變動，家庭成員的增加，子女教育問題等，總有一天剛需也會產生換房的需求。考慮到未來，第一套房在滿足居住需求的同時，能夠足夠保值也是剛需們需要關注的。
市區二手房：高保值 轉手不易
房齡老，沒電梯，物業沒辦法保證，停車位緊張等問題都制約了老破小的升值空間。但是不可否認的是城市中心的地段具有強大的保值能力，能夠緊跟總體房價上漲。
夏女士在吳中區主城區擁有一套兩居室的學區房，目前社區的二手房普遍掛牌價在1.8萬元左右。“房子房齡比較老，又沒有周邊新地塊的帶動，漲幅不會太大，但是相對保值。2016年左右蘇州房價普遍上漲，我們社區大概上漲了3000到5000元。”
沈女士家住姑蘇區的采香花園，她於2001年買下這套99平米的房時，花了20萬，也就是單價只有2000元/平米，而現在的價格已經達到了17000元/平米。不過沈女士也坦言，“2010年到2015年，房子基本沒漲，2016年房價普遍上漲才帶動的，現在價格已經穩定了。”
彩香新村實拍
城區60-80㎡的老破小，如彩香新村，建成時間至少在1995年-2005年之間，假設十年後換房，房齡最高已經達到了33年，一般銀行對這類貸款的年限計算方式是：房齡-購房者年齡=貸款年限。也有個別銀行採用50年作為基準，再減去房齡和購房者年齡，可想而知，這時候可獲得的貸款年限也許只有10年左右了，大大增加了買方的資金門檻，導致房源很難轉手。倘若沒有好的學區，轉手將更難，出租倒是不錯。
郊區新房：潛力大 依賴規劃
地段好，配套齊全的房子，永遠都是片區內最貴的，但是地段不會一成不變。曾經繁華的市中心，可能會變成非市中心，而曾經所謂的郊區，未來會成為新的中心。2004年5月25日，萬科玲瓏灣一期開盤，作為萬科進駐蘇州的第一個項目，入市價格5250元/㎡，而當時現代大道的配套，買根煙都要跑去東環。如今的園區湖東，已經是名副其實的富人區，不得不承認商業、教育等配套資源已經遠遠超過了古城中心。
因此規劃配套的不斷落地，會不斷的促進郊區新房的升值。以在園區、吳中、新區陸續落地的永旺商城為例。2014年春，吳中永旺開業後，新城、天地源等開發商紛紛進駐，太湖新城版塊人氣日增，新城郡未來開盤短短半年時間，房價已經從8字頭飛升到11000元/平！再回顧2015年園區永旺開業前後，周邊住宅的房價一路走高，最高上漲了1000元/平！配套的落實對於周邊房價的帶動由此可見一斑。
園區永旺開業提升 周邊房價
買郊區房買的就是投資未來，這也正是投資客對於“筍盤”趨之若鶩的原因。規劃好並且較快落地的郊區新房，在升值潛力上無疑要高過市區“老破小”。
三、居住體驗
從居住體驗上來看，老破小和郊區盤同樣各有優劣。
市區二手房：配套成熟 居住體驗有待提升
交通方便，配套成熟。臨近市中心，交通便利，可以減少通勤成本，同時商業、醫療和教育等配套資源成熟。
即買即住，所見即所得。二手房可以即買即住，省去很多額外的租房費用，並且經過幾年的使用，是否存在品質問題清晰可見，購房者可以對自己未來房子的情況一目了然。還有眾所周知的一點是，老房子得房率高，實際面積更大。
缺點也顯而易見，基本上沒有什麼社區景觀，設施也比較老舊，有的沒有電梯，甚至沒有物業，改造慢，有可能需要等待拆遷。
郊區新房：設計科學 難以滿足社交需求
面積大，房型設計時尚，管理更加完備。單價低，意味著將擁有更大的房子。同時多為新開發社區，從建築到戶型的規劃都較現代化，更符合現代人的生活習慣，比如玄關、飄窗等設計已經成了新式房型標配，但老戶型就不一定具備這些設計思路了。
太湖相王府100㎡戶型
此外新房物業管理到位，綠化環境規劃的較好，停車位也相對沒那麼緊缺。
但是由於位於郊區，往往周邊配套薄弱。想做飯，買個菜都要跑到一兩公里外的超市，點個外賣等半個小時都沒人接單。周邊商業不發達，去市區又不方便，也會影響到參加社交活動的熱情。
寫在最後
隨著蘇州多點式的發展模式，城市規劃的擴張、商業綜合體佈局、交通幹線串聯使得各個新城板塊崛起，會使得未來各個地區的差異將日漸縮小。因此對於沒有特殊需求的，考慮郊區大點的房子可能更合適。市中心的老破小，出租率非常高，人口是不斷從老破小往外遷移的，原因很簡單，消費在升級，人們永遠會追求更好的居住體驗。
而在在實際選擇中，個人的情況往往不能一概而論。獅山街道新升新苑居住多年的王女士面臨著換房的需求：“目前我有兩個孩子正在上學，即便換房，我還是希望在周邊買一套相對大一點的小三房，因為不想捨棄孩子的學區。”正如王女士所考慮的，對於有學區需求的，家中有老人需要離醫院近的，還是應該優先考慮城市中心配套成熟的二手房房源。