昨天影響青島房地產市場的消息有兩條：
一是新一輪的調控政策出臺， 限購、限售政策加碼；
二是國家統計局公佈了3月70個大中城市房價指數。
3月份青島二手房環比（比二月）上漲1.4%， 全國排第四位。 一手房還可以通過限價、限簽等手段來調節， 但二手房的價格指數相對真實， 更有參考價值。
青島二手房價格指數飆升和近期市場的火爆是呼應的， 你一定聽過置業顧有關上合對青島房價影響云云， 這裡不贅述， 很是深入青島人民的心。
價格不穩定， 就要出政策， 18日也許不是巧合。
因城施策的房地產調控策略執行這麼長時間，
至於問， 昨天出的政策會讓青島房價下降嗎？
回答可能是：讓更加“先進”的一線、熱點二線城市先降。
政策很嚴厲嗎？
昨天青島的政策， 一是對本地人限購， 二是限售時間延長了三年。
上一輪， 2011年1月青島的限購政策直接一劍封喉， 對本市戶籍居民家庭實施限購。 而本次調控一年多， 才對本地居民家庭進行限購， 這是因城施策的結果， 說不上嚴厲。
限售方面， 之前的規定是取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易， 如果是買新房， 相當於四五年不能交易。 而這次規定要滿5年， 相當於“定期存款”又延長了3年。 之前資產凍結四五年不能交易， 已經很長時間了， 但現狀是——搶房、搶房。
目前看， 購房有投資心態， 但很難說這是一群專業投資人。 所以， 就算是等七八年， 只要看漲的預期在， 路漫漫其修遠， 仍會有很大一撥人相信自己等得到， 短期內這就夠了。
限價和供求的嚴重失衡
相比供應端的限購、限貸， 需求端的限價對當前市場的影響更大。
限價一方面造成一二手房價差， 形成套利空間， 造成需求源源不斷；另一方面， 限價政策也造成開發商拿預售不積極， 供應量減少。
根據2018年初克而瑞青島機構的預估， 今年市北、李滄、城陽區域的商品住宅供應面積將比2018年減少近150萬平米， 直接的後果會是需求外溢和價格上漲的壓力。
目前看， 供應減少的跡象已經顯現。
根據克而瑞系統顯示， 3月青島商品住宅供應量僅86.5萬平米， 春節過後沒有恢復到月均110-140萬的正常水準。 4月前兩周的供應量只有41.5萬平米。
與此相反， 3月份商品住宅簽約量達到164萬平米， 4月前兩周是76.7萬平米， 簽約量都比供應量多出80%多， 庫存不斷減少。
2017年青島涉宅用地的成交建面是1318萬平米， 同期的商品住宅成交是1626萬平米， 市場供不應求的情況下， 從土地端看不到補庫存的操作， 市場預期更難平復。
後市預判
一、供應失衡嚴重， 對於後市， 我們還是維持年初的預判， 2018年青島市場依然價格上行的壓力；
二、高首付會持續， 最終會帶來購房者資金面的不足， 這在其他城市已經印證過；
三、被限購溢出的需求， 對公寓和近遠郊項目是利好， 從銷售端是這樣；
四、青島是跟隨型城市， 要看一線和熱點二線城市變化。