導讀
香港上市房企恒盛地產逾期貸款共計約47.68億元。
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貸款逾期47.68億元
房地產不僅是一個風光的行業， 也是一個殘酷的行業。 在龍頭房企迎風而上不斷增強實力的同時，
小債便注意到一家這樣的房企——恒盛地產。 據恒盛地產2017年年報顯示， 截止2017年12月31日， 恒盛地產若干借款的本金還款及利息付款分別為32.72億元及相關14.96億元已逾期， 據此恒盛地產逾期貸款共計約47.68億元。
除以上的逾期借款外， 於2017年12月31日， 恒盛地產還違反了2018年到期的優先票據的若干條款及條件， 集團任何借款的違約可能會導致該等借款出現交叉違約。
這也代表著， 恒盛地產債務並不是孤立存在的， 而是一系列債務的連環集中爆發！每一筆債務的違約都或可能引發整個債務體系的集體爆發， 從而構成涉及任何一筆債務的一連串交叉債務違約。
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總負債456億， 資金鏈搖搖欲墜
恒盛地產是香港上市公司。 據恒盛官網介紹， 恒盛地產是中國經濟高增長地區領先的房地產發展商， 專注於在上海地區、長三角地區、環渤海地區和東北地區主要經濟城市之黃金地段發展大型優質房地產專案。
恒盛地產2017年業績報表顯示， 銷售收入為人民幣34.66億元， 同比上升34.7%;公司擁有人應占虧損約26.09億元， 同比下降35.1%;每股虧損為0.33元， 不派息。 這已是恒盛地產連續第7 個年度虧損。
負債方面， 總負債456億， 流動負債374.69億， 非流動負債81.85億。 其中應還借款餘額約為234億元。 其經營活動現金流和投資活動現金流常年為負數， 近5年期末現金餘額不超20億元。 雖未公佈2017年帳面現金， 但也已可以略知一二。
據恒盛地產公告顯示，除了這些總額47.68億的逾期貸款和今年234億元應還貸款外，還有4億美元的年利率13%的優先票據要在今年還清。
面對如此龐大的債務，對於連年虧損、帳面資金少得可憐的恒盛地產來說，還本付息的可能性幾乎為零。
值得一提的是，年報資訊顯示，恒盛地產的資本負債比率高達393.4%，相較於行業內的其他企業，其資本負債比率要高很多。
按照國家統計局分類標準，房地產開發資金來源分為國內貸款、利用外資、自籌資金與其他資金。
恒盛的疲弱了這麼多年，債務結構比較複雜，可以說能用上的融資手段都用上了。而恒盛此次債務違約很大程度上卻要追責到表外融資。事實上，很多地產開發商的表外融資遠遠超過了表內。長期以來，鑒於房地產行業先融資後工程商業運作的特殊模式，銀行和金融機構理財融資產品大多流向房地產。因而，開發商也長期靠這些利率產品進行表外借債。然而，理想是豐滿的，現實是骨感的，在政策和貨幣大環境改變後，房企融資管道變窄，被推高的違約風險就下不來了。蝗蟲過境後，表外融資的房企就要為其行為買單。
表外融資實現方式
直接融資
以不轉移資產所有權的特殊借款形式融資。如經營租賃、代銷商品、來料加工等經營活動不涉及到資產所有權的轉移與流動，會計上無需在財務報表中反映，但資產的使用權的確已轉移到融資企業，可以滿足企業擴大經營規模、緩解資金不足的需要。
間接融資
是由另一企業代替本企業的負債的融資方式。最常見的是建立附屬公司或子公司，並投資於附屬公司或子公司，或由附屬公司、子公司的負債代替母公司負債。
轉移負債
是融資企業將負債從表內轉移到表外。這種轉移可以通過應收票據貼現、出售有追索權應收賬款和簽訂產品籌資協定實現。其實，應收賬款抵押借款性質，由於會計處理的原因使其負債轉移到表外。表外融資主要是負債融資，其積極的作用在於使企業能夠加大財務杠杆作用，尤其當財務杠杆作用在資產負債表內受到限制時，可以利用表外融資放大財務杠杆作用，提高權益資本利潤率。同時為增加融資方式開闢融資管道，特別是在表內負債方式有限、管道不通過時，通過表外融資可實現融資目的。
3
中小房企資金鏈斷裂風險加劇
2017以來，房企資金面趨緊。2018年“兩會”期間再次奠定了對房地產政策從嚴調控的基調，房地產作為去杠杆、防風險的重點領域，融資管道或將繼續收緊，結合此前一系列政策，房企資金獲取難度再度加大。在金融去杠杆和統一監管的背景下，對於銀信、證信等通道類業務將加強落實“穿透原則”，特別提出不得違規投向房地產領域。尤其是資管新規意見稿出臺後，房企的融資管道進一步變窄。全國各地調控政策從嚴，房貸利率繼續上行，房企銷售資料也在今年年初出現很明顯的波動下行。
在此政策和融資背景下，房地產行業強者恒強，弱肉強食競爭下，弱者愈弱。隨著監管的發力和房企資金面趨緊，對於部分中小房企而言，可能面臨資金鏈的風險。
說起近期出現資金鏈問題的房企，不得不提的就是華夏幸福。在中國房地產行業，華夏幸福很獨特。其一是其盤踞地區，環京津冀重鎮無孔不入，幾乎實現了對北京的全包圍。其二是其神秘的政府關係。
而自去年以來，環京區域樓市房價腰斬，重新跌回萬元時代，華夏幸福仿佛一夜回到解放前。限購政策導致華夏幸福住宅專案銷售量受到極大影響，無法回籠現金流，疑陷入流動性資金緊張的局勢。隨後有媒體報導華夏幸福地產業務陷入資金困境，在固安等地的項目打折甩賣，並援引一些訊息源稱“銀行停止向公司發放開發貸”、“孔雀城打包出售兩百多億資產”等，不過很快華夏幸福便澄清了這一傳聞。緊接著4月13日，華夏幸福就收到上交所問詢函，遭上交所連發18問，可以說很關注了。華夏幸福因而也陷入資金鏈吃緊、虛增收入和利潤的漩渦。
從大行業環境來看，事實確實如此，很多中小企業因資金鏈問題掙扎在生死線上。恒盛地產47億債務違約只是冰山一角。中小房企受行業下行影響，銷售資金回籠能力變差，疊加融資受阻，債務壓頂的情形下再進行大規模投資，資金鏈斷裂便是遲早的事。隨之而來的便是中小房企的債務危機全面爆發。
危機邊緣，誰將會是先倒下的那一批？
據恒盛地產公告顯示，除了這些總額47.68億的逾期貸款和今年234億元應還貸款外，還有4億美元的年利率13%的優先票據要在今年還清。
面對如此龐大的債務，對於連年虧損、帳面資金少得可憐的恒盛地產來說，還本付息的可能性幾乎為零。
值得一提的是，年報資訊顯示，恒盛地產的資本負債比率高達393.4%，相較於行業內的其他企業，其資本負債比率要高很多。
按照國家統計局分類標準，房地產開發資金來源分為國內貸款、利用外資、自籌資金與其他資金。
恒盛的疲弱了這麼多年，債務結構比較複雜，可以說能用上的融資手段都用上了。而恒盛此次債務違約很大程度上卻要追責到表外融資。事實上，很多地產開發商的表外融資遠遠超過了表內。長期以來，鑒於房地產行業先融資後工程商業運作的特殊模式，銀行和金融機構理財融資產品大多流向房地產。因而，開發商也長期靠這些利率產品進行表外借債。然而，理想是豐滿的，現實是骨感的，在政策和貨幣大環境改變後，房企融資管道變窄，被推高的違約風險就下不來了。蝗蟲過境後，表外融資的房企就要為其行為買單。
表外融資實現方式
直接融資
以不轉移資產所有權的特殊借款形式融資。如經營租賃、代銷商品、來料加工等經營活動不涉及到資產所有權的轉移與流動，會計上無需在財務報表中反映，但資產的使用權的確已轉移到融資企業，可以滿足企業擴大經營規模、緩解資金不足的需要。
間接融資
是由另一企業代替本企業的負債的融資方式。最常見的是建立附屬公司或子公司，並投資於附屬公司或子公司，或由附屬公司、子公司的負債代替母公司負債。
轉移負債
是融資企業將負債從表內轉移到表外。這種轉移可以通過應收票據貼現、出售有追索權應收賬款和簽訂產品籌資協定實現。其實，應收賬款抵押借款性質，由於會計處理的原因使其負債轉移到表外。表外融資主要是負債融資，其積極的作用在於使企業能夠加大財務杠杆作用，尤其當財務杠杆作用在資產負債表內受到限制時，可以利用表外融資放大財務杠杆作用，提高權益資本利潤率。同時為增加融資方式開闢融資管道，特別是在表內負債方式有限、管道不通過時，通過表外融資可實現融資目的。
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中小房企資金鏈斷裂風險加劇
2017以來，房企資金面趨緊。2018年“兩會”期間再次奠定了對房地產政策從嚴調控的基調，房地產作為去杠杆、防風險的重點領域，融資管道或將繼續收緊，結合此前一系列政策，房企資金獲取難度再度加大。在金融去杠杆和統一監管的背景下，對於銀信、證信等通道類業務將加強落實“穿透原則”，特別提出不得違規投向房地產領域。尤其是資管新規意見稿出臺後，房企的融資管道進一步變窄。全國各地調控政策從嚴，房貸利率繼續上行，房企銷售資料也在今年年初出現很明顯的波動下行。
在此政策和融資背景下，房地產行業強者恒強，弱肉強食競爭下，弱者愈弱。隨著監管的發力和房企資金面趨緊，對於部分中小房企而言，可能面臨資金鏈的風險。
說起近期出現資金鏈問題的房企，不得不提的就是華夏幸福。在中國房地產行業，華夏幸福很獨特。其一是其盤踞地區，環京津冀重鎮無孔不入，幾乎實現了對北京的全包圍。其二是其神秘的政府關係。
而自去年以來，環京區域樓市房價腰斬，重新跌回萬元時代，華夏幸福仿佛一夜回到解放前。限購政策導致華夏幸福住宅專案銷售量受到極大影響，無法回籠現金流，疑陷入流動性資金緊張的局勢。隨後有媒體報導華夏幸福地產業務陷入資金困境，在固安等地的項目打折甩賣，並援引一些訊息源稱“銀行停止向公司發放開發貸”、“孔雀城打包出售兩百多億資產”等，不過很快華夏幸福便澄清了這一傳聞。緊接著4月13日，華夏幸福就收到上交所問詢函，遭上交所連發18問，可以說很關注了。華夏幸福因而也陷入資金鏈吃緊、虛增收入和利潤的漩渦。
從大行業環境來看，事實確實如此，很多中小企業因資金鏈問題掙扎在生死線上。恒盛地產47億債務違約只是冰山一角。中小房企受行業下行影響，銷售資金回籠能力變差，疊加融資受阻，債務壓頂的情形下再進行大規模投資，資金鏈斷裂便是遲早的事。隨之而來的便是中小房企的債務危機全面爆發。
危機邊緣，誰將會是先倒下的那一批？