房價未來會漲嗎？房產稅影響幾何？聽聽樊綱怎麼說 經濟+

房價是當下公眾最關心的話題， 也是困擾很多年輕人的一大難題。 在過去的十幾年間， 我國大部分城市的房價， 都經歷了不斷上漲的過程。 甚至， 在2016年一些城市的房地產市場還出現了一波所謂的“跳漲”行情。

大城市房價為什麼這麼高？

為什麼漲得這麼快？

房價高肯定是跟貨幣有一點關係， 因為貨幣是一般等價物， 所有東西都是用貨幣來計價的。 但是貨幣多了， 為什麼沒有到股市？為什麼沒有到豬肉上？為什麼沒有到三四線小城市？

中國經濟體制改革研究會副會長， 央行貨幣政策委員會委員樊綱說：“以前曾經有過每年M2增長率達到18%、19%， 現在每年百分之八九， 處於比較低的增長階段， 反而出現房價漲幅大， 而且只是大城市漲的現象。 從地價上來說， 房地產商抱怨地價太高， 但是地價不是你舉牌拍出來的嗎？價格高了可以讓它流拍， 為什麼最後你爭地王了？是因為你相信未來這個房價比現在還會更高，

你才敢用更高的地價去拍那塊地。 假如現在政府給你一塊便宜地， 等建完房子， 那個時候房價漲了， 你會按照拿地時的價錢賣房子嗎？你還是會按照市場價格來賣這個房子。 其實用經濟學來解釋這個問題， 也並不是什麼複雜的理論， 就是供求關係， 價格就是供求關係決定的。 供求關係變化了， 價格就產生變化了。 價格暴漲一定是供不應求， 價格跌一定是供大於求， 這是最基本的原理”。

我們先來分析需求， 再分析供給， 看看為什麼這兩者之間出現了失衡， 導致現在的高房價。

我國房地產市場主要有哪些需求？

說到現在城市裡面的需求， 通常說的是剛需、改善性需求、遷移性的需求。

另外還有兩種， 一種投資性需求， 實際上也可以歸結為住宅性需求， 就是如果買了房子， 自己不住， 但是租給別人住， 最終這個房子還是用來住的， 不是用來炒的。

最後一種就是我們現在通常所說的炒房需求。 出現炒房的前提就是前面那幾種需求供給沒有跟得上，

導致了供求失衡， 房子價格上漲得特別快， 就產生了後面的這種需求。 樊綱認為， 在我們思考房價過高的時候， 基本的出路是要想怎麼增加供給， 而不是減少需求。

該怎麼增加住房供給呢？

第一， 怎麼利用好現有的土地， 怎麼在有限的土地上產生出更多的房子。 過去長期對容積率壓得比較低， 香港住宅土地的容積率是9—10， 一般的城市是2—3， 土地少， 土地少容積率就得高一點。

第二， 有限土地怎麼分配。 南方有一個城市， 原計劃按照八百到一千萬人口規模供地， 結果現在人口是兩千三百萬左右， 那它的房價漲不漲？還有一個中西部的城市， 房價一漲就增加供地， 房價就穩定下來， 這也是供求關係，

只要供求關係理順了， 它的價格就可以穩定下來。

在供給側， 除了土地供給、土地利用、土地分配這些問題之外， 當然還有其他的問題， 比如說過去確實忽視了住房租賃市場的發展。 因為沒有法律保障， 大家覺得租房不是很穩定， 因此都在想著買房， 而不是想著多種方式來住房。 最近政府也特別加大這方面的改革力度，鼓勵租賃市場的發展，也是為了彌補對各種需求的供給不足。

增加供給可能暫時不能解決問題，從土地到房子蓋出來大概還得兩三年的時間，但是它是解決問題的根本性措施。要通過改變不充分、不平衡的供給，滿足更多的需求，房地產市場才能更加穩定。

從2017年以來，黨中央國務院已經做了很多的措施來改變這種情況。比如雄安新區給京津冀城市群增加了一塊土地供給。比如粵港澳大灣區，把周邊小城市組合成一個城市群來緩解大城市的住宅供不應求的問題。比如長三角城市群，也是把長三角地區的小城市都納入城市群。早上坐著高鐵、快軌去上班，晚上到小城市去住，緩解大城市住房供給。還有最近的集體土地入市的舉措，都是在解決供求關係的問題，增加土地供給，特別是增加大城市的土地供給，緩解住房供不應求的情況。

房產稅有什麼作用？

房產稅基本的功能就是增長保有成本，美國2008年房地產泡沫破裂以後，中國有炒房團聽說美國房價跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房產稅，大家全部回來了。房產稅是房產市場的自動穩定器，美國有一個朋友，當年50萬美金買了一個豪宅，漲到了150萬，這房子是漲錢了，但是他張羅著要賣房子。為什麼賣房子呢？百分之三點幾的房產稅，他的工資收入不夠交稅了。賣大房子就是增加供給，換一個小房子就是減少需求，這樣在市場上，房價漲一方面增加了供給，同時減少了需求，這就使得房價容易趨於平衡。

反過來如果房價跌了，就可以賣小房子買大房子，增加需求，減少供給。有了房產稅，別的因素還可以使房價上漲，但是沒有房產稅，容易失衡的供求關係會引起房地產價格暴漲。

最近政府也特別加大這方面的改革力度，鼓勵租賃市場的發展，也是為了彌補對各種需求的供給不足。

增加供給可能暫時不能解決問題，從土地到房子蓋出來大概還得兩三年的時間，但是它是解決問題的根本性措施。要通過改變不充分、不平衡的供給，滿足更多的需求，房地產市場才能更加穩定。

從2017年以來，黨中央國務院已經做了很多的措施來改變這種情況。比如雄安新區給京津冀城市群增加了一塊土地供給。比如粵港澳大灣區，把周邊小城市組合成一個城市群來緩解大城市的住宅供不應求的問題。比如長三角城市群，也是把長三角地區的小城市都納入城市群。早上坐著高鐵、快軌去上班，晚上到小城市去住，緩解大城市住房供給。還有最近的集體土地入市的舉措，都是在解決供求關係的問題，增加土地供給，特別是增加大城市的土地供給，緩解住房供不應求的情況。

房產稅有什麼作用？

房產稅基本的功能就是增長保有成本，美國2008年房地產泡沫破裂以後，中國有炒房團聽說美國房價跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房產稅，大家全部回來了。房產稅是房產市場的自動穩定器，美國有一個朋友，當年50萬美金買了一個豪宅，漲到了150萬，這房子是漲錢了，但是他張羅著要賣房子。為什麼賣房子呢？百分之三點幾的房產稅，他的工資收入不夠交稅了。賣大房子就是增加供給，換一個小房子就是減少需求，這樣在市場上，房價漲一方面增加了供給，同時減少了需求，這就使得房價容易趨於平衡。

反過來如果房價跌了，就可以賣小房子買大房子，增加需求，減少供給。有了房產稅，別的因素還可以使房價上漲，但是沒有房產稅，容易失衡的供求關係會引起房地產價格暴漲。