■東皋大道皋園4號,是廣州市歷史建築,已空置多年,失修、破敗,無法找到業主。
一邊是1400萬元的投資,欲修繕、活化利用28套歷史建築;另一邊是這些歷史建築多空置、破敗,亟須修繕,但是,投資商卻無法找到這些歷史建築的業主,商談租約與改造。
這家投資開發商是廣州第一家專門活化利用歷史建築的公司,像這家公司一樣,不少熱衷於歷史建築活化利用的民間投資人也苦於無法找到業主談合作,他們呼籲公開歷史建築檔案資訊,由政府部門牽頭建立歷史建築業主(保護責任人)與民間資本對接的機制,扶持社會力量參與歷史建築活化利用。
■策劃統籌:何姍 ■采寫:新快報記者 何姍 黃婷 攝影 何姍
專門活化利用歷史建築公司欲活化東皋大道歷史風貌區
在廣州大批歷史建築缺乏修繕資金、日漸衰敗的當下,兩位熱愛老房子的建築師謝夏祥、李永泉聯合創辦了匠意營繕工程設計有限公司,致力於規模化地活化、開發、運營歷史建築,打造具地域特色的文旅複合空間品牌。
新快報報導後,越秀區委書記批示,區文廣、國規、房管部門上門考察並委託其進行歷史建築的活化利用。 也被市國規委作為社會力量參與歷史建築活化利用的廣州經驗,在2017年中國城科會名城委華南片區聯席會暨名城廣州論壇上介紹。
越秀區政府相關部門負責人希望這家公司能進行成片歷史街區的活化改造。
計畫活化歷史建築為民宿、文創生活館、書店、咖啡館
東皋大道地區因明代廣州四大名園之一的“東皋別業”而得名,2014年11月被列入廣州歷史風貌區。 在不到300米長的東皋大道上,林立著4種不同風格的建築,有嶺南傳統竹筒樓、農協會舊址、民國時期的小洋樓、現代軍警民共建大樓。 共有89套不可移動文化遺產,其中有越南青年革命同志會舊址、皋園等11套文物建築,68套(19棟)歷史建築。
這些房子約半數已破敗損壞,約15套空置荒廢。
李永泉分析認為,東皋大道歷史風貌區毗鄰廣州老城區最重要的商業線中山路,東臨烈士陵園,西臨東濠湧綠化景觀帶,與兩個歷史文化街區新河浦和北京路相連,將越秀區重要的景觀及旅遊資源連成片。
公司初步選出了28套老房子,其中3套是不可移動文物,21套是歷史建築或傳統風貌建築線索,計畫恢復其外立面的原貌,保持建築原空間結構,儘量恢復建築盛期的空間功能,增加適應當代生活的基本設施,讓歷史建築融入當代生活。 修繕後的房子,首層及其他功能空間招納文創生活館、咖啡館、24小時書店、文化藝術館、素食餐廳等創新型嶺南特色商業,適合居住的2、3層空間以民宿為主。
據李永泉介紹,將配合政府做好街道的整飾,以點帶面帶動整個歷史風貌區的保護與活化,做成越秀區歷史保護、全域旅遊的範本,開創一種新模式。
東皋大道禮興街歷史建築的業主徐小姐得知這家公司的計畫後也很有興趣,她說:“幾年前我開始有保護歷史建築的意識,覺得這是一塊寶。 但我們這個片區,很多老房子都在荒廢,沒人投入去修。 ”她原來也想把自家的房子改造成民宿,但覺得只做一棟無法形成一片旅遊區,她期望:“如果和這家公司一起合作,整片來做,會形成一個好的氛圍。 ”
28套房子有21套查不到產權人資訊或無聯繫方式
但是,如何找到這些老房子的業主談合作,卻遇到了很大的困難。
根據《廣州市歷史文化名城保護條例》實施工作方案,對已公佈的歷史建築確定保護責任人,並予以書面告知。 並在區房屋行政管理部門、區城鄉規劃行政主管部門、區城市管理綜合執法部門和街道辦備案。
在新快報記者的協助下,這家公司向東皋大道所屬的大塘街道辦尋求幫助與支援,新快報記者在大塘街街道辦城管科查看歷史建築保護責任人名單時發現,除1套由房管局代管、1套軍產、1套單位公房外,9套房子無產權人資訊;而3套傳統風貌建築線索及4套非保護建築無產權人資訊備案。
僅5套歷史建築屬私人房產,有產權人姓名,但無聯繫方式。
熱衷於活化利用歷史建築的民間投資者如何找到歷史建築包括非保護建築產權人資訊?
根據《廣州市歷史文化名城保護條例》第十九條:市城鄉規劃行政主管部門應當建立列入保護名錄的保護物件檔案。保護檔案應當包括下列資料:使用現狀和權屬變化情況;任何單位和個人都有權依法查詢保護檔案所記載的相關資訊。而對於非歷史建築的產權人資訊,據瞭解,目前廣州市房地產登記交易中心、市房地產檔案館有這些資訊登記。
建議
建立歷史建築業主與投資人交流平臺
近年來,修繕改造歷史建築成為畫廊、咖啡館、餐廳、工作室、會所、民宿漸受民間資本熱捧,(詳見新快報2013年1月8日《百年老房子成富人文化人新寵》、2018年2月6日、7日《廣州騎樓活化:網紅民宿、文創店空降變傳統商業、生活空間為體驗空間》、《騎樓活化成投資管道:投入小回本快小而精,望整棟改造做複合空間小規模漸進更新》)。
但據新快報記者調查,不少投資人都苦於無法找到歷史建築房源,或無法找到業主商談合作。
而另一方面,負責廣州市歷史建築名錄推薦工作的華南理工大學張智敏博士介紹:廣州市歷史建築及傳統風貌建築的現狀產權人超過70%為私人,大部分的業主無力承擔歷史建築修繕和維護的成本,以至於大部分的歷史建築只能維持逐漸“衰老”的現狀,也不能由政府全部埋單,這是廣州歷史建築面臨的一個困局。
今年廣州被列入住建部第一批歷史建築保護利用試點城市,根據住建部通知:“拓寬資金管道,保持資金良性迴圈。破解政府單一投入的資金模式,鼓勵多元投資主體、社會力量和居民參與歷史建築保護投入和經營,形成風險共擔、利益共用的投資機制。”
“試點城市應圍繞破解歷史建築保護與利用脫節、利用方式簡單、資金來源單一等難題,創新政策機制,探索新時期全面發揮歷史建築價值的辦法和保障措施。”
根據《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》:鼓勵引入社會力量,引導各類市場主體積極參與利用歷史建築發展商旅文融合項目。
另一方面,根據《廣州市歷史文化名城保護條例》實施工作方案,“建立歷史建築結構安全年度核查制度,在聽取歷史建築保護責任人意見後制定歷史建築的年度修繕計畫並組織實施”;“根據歷史建築年度修繕計畫通知歷史建築保護責任人對歷史建築進行修繕”。“對……歷史建築……修繕進行監督管理”。這一工作由市住建委負責。
那麼,能否建立一個對接投資人與歷史建築產權人資訊的機制或平臺,整合各種資源,既能引入社會力量參與歷史建築活化利用,解決業主無力修繕的困難,也能促進政府相關工作的落實?
北京市盈科(廣州)律師事務所周玉忠律師建議:政府可以建立一個歷史建築業主與投資商的交流平臺,適時公佈哪些需要搶救、維修或有條件經營的歷史建築明細。在保護歷史建築的前提下,儘量讓市場機制最廣泛地參與到歷史建築保護及開發中來。平臺可以徵詢雙方意見,交換聯繫方式,或由其直接在網上溝通。這樣一來減輕了社會和業主保護歷史建築的成本,實現歷史建築保護和經濟效益提升雙平衡的目的。
為了解決上述痛點,匠意營繕工程設計有限公司和很多有志於歷史建築活化的人士共同倡議成立歷史建築活化促進中心,希望通過各種管道連結到公有及私有產權房源,建立產權人與活化組織或個人的對接通道。倡議政府建立民間投資人與歷史建築業主的對接機制。
市住建委
將研究採納公眾意見 今年將確定並公佈歷史建築保護責任人名單
據市住建委相關負責人介紹:2018年著手開展廣州市歷史建築修繕監督管理和廣州市歷史建築造價指標兩項研究工作,爭取在歷史建築修繕監督管理、歷史建築年度修繕計畫研究和修繕工程造價方面取得一定的成果。市房屋安全鑒定管理所正抓緊制定《廣州市歷史建築結構安全年度核查制度》,在制定規章制度和開展修繕工程試點過程中,歡迎有關單位、專家、新聞媒體、熱心市民提出寶貴意見和建議,市住房城鄉建設委將認真研究、積極採納。
而規劃部門相關負責人表示:廣州希望借這次列入住建部歷史建築保護利用試點做一些探索與嘗試,理順一些問題,解決一些障礙。
根據《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》:今年將公佈已認定的廣州市歷史建築保護責任人。全面完成三批566處歷史建築基本資訊的建檔工作。
並在區房屋行政管理部門、區城鄉規劃行政主管部門、區城市管理綜合執法部門和街道辦備案。在新快報記者的協助下,這家公司向東皋大道所屬的大塘街道辦尋求幫助與支援,新快報記者在大塘街街道辦城管科查看歷史建築保護責任人名單時發現,除1套由房管局代管、1套軍產、1套單位公房外,9套房子無產權人資訊;而3套傳統風貌建築線索及4套非保護建築無產權人資訊備案。
僅5套歷史建築屬私人房產,有產權人姓名,但無聯繫方式。
熱衷於活化利用歷史建築的民間投資者如何找到歷史建築包括非保護建築產權人資訊?
根據《廣州市歷史文化名城保護條例》第十九條:市城鄉規劃行政主管部門應當建立列入保護名錄的保護物件檔案。保護檔案應當包括下列資料:使用現狀和權屬變化情況;任何單位和個人都有權依法查詢保護檔案所記載的相關資訊。而對於非歷史建築的產權人資訊,據瞭解,目前廣州市房地產登記交易中心、市房地產檔案館有這些資訊登記。
建議
建立歷史建築業主與投資人交流平臺
近年來,修繕改造歷史建築成為畫廊、咖啡館、餐廳、工作室、會所、民宿漸受民間資本熱捧,(詳見新快報2013年1月8日《百年老房子成富人文化人新寵》、2018年2月6日、7日《廣州騎樓活化:網紅民宿、文創店空降變傳統商業、生活空間為體驗空間》、《騎樓活化成投資管道:投入小回本快小而精,望整棟改造做複合空間小規模漸進更新》)。
但據新快報記者調查,不少投資人都苦於無法找到歷史建築房源,或無法找到業主商談合作。
而另一方面,負責廣州市歷史建築名錄推薦工作的華南理工大學張智敏博士介紹:廣州市歷史建築及傳統風貌建築的現狀產權人超過70%為私人,大部分的業主無力承擔歷史建築修繕和維護的成本,以至於大部分的歷史建築只能維持逐漸“衰老”的現狀,也不能由政府全部埋單,這是廣州歷史建築面臨的一個困局。
今年廣州被列入住建部第一批歷史建築保護利用試點城市,根據住建部通知:“拓寬資金管道,保持資金良性迴圈。破解政府單一投入的資金模式,鼓勵多元投資主體、社會力量和居民參與歷史建築保護投入和經營,形成風險共擔、利益共用的投資機制。”
“試點城市應圍繞破解歷史建築保護與利用脫節、利用方式簡單、資金來源單一等難題,創新政策機制,探索新時期全面發揮歷史建築價值的辦法和保障措施。”
根據《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》:鼓勵引入社會力量,引導各類市場主體積極參與利用歷史建築發展商旅文融合項目。
另一方面,根據《廣州市歷史文化名城保護條例》實施工作方案,“建立歷史建築結構安全年度核查制度,在聽取歷史建築保護責任人意見後制定歷史建築的年度修繕計畫並組織實施”;“根據歷史建築年度修繕計畫通知歷史建築保護責任人對歷史建築進行修繕”。“對……歷史建築……修繕進行監督管理”。這一工作由市住建委負責。
那麼,能否建立一個對接投資人與歷史建築產權人資訊的機制或平臺,整合各種資源,既能引入社會力量參與歷史建築活化利用,解決業主無力修繕的困難,也能促進政府相關工作的落實?
北京市盈科(廣州)律師事務所周玉忠律師建議:政府可以建立一個歷史建築業主與投資商的交流平臺,適時公佈哪些需要搶救、維修或有條件經營的歷史建築明細。在保護歷史建築的前提下,儘量讓市場機制最廣泛地參與到歷史建築保護及開發中來。平臺可以徵詢雙方意見,交換聯繫方式,或由其直接在網上溝通。這樣一來減輕了社會和業主保護歷史建築的成本,實現歷史建築保護和經濟效益提升雙平衡的目的。
為了解決上述痛點,匠意營繕工程設計有限公司和很多有志於歷史建築活化的人士共同倡議成立歷史建築活化促進中心,希望通過各種管道連結到公有及私有產權房源,建立產權人與活化組織或個人的對接通道。倡議政府建立民間投資人與歷史建築業主的對接機制。
市住建委
將研究採納公眾意見 今年將確定並公佈歷史建築保護責任人名單
據市住建委相關負責人介紹:2018年著手開展廣州市歷史建築修繕監督管理和廣州市歷史建築造價指標兩項研究工作,爭取在歷史建築修繕監督管理、歷史建築年度修繕計畫研究和修繕工程造價方面取得一定的成果。市房屋安全鑒定管理所正抓緊制定《廣州市歷史建築結構安全年度核查制度》,在制定規章制度和開展修繕工程試點過程中,歡迎有關單位、專家、新聞媒體、熱心市民提出寶貴意見和建議,市住房城鄉建設委將認真研究、積極採納。
而規劃部門相關負責人表示:廣州希望借這次列入住建部歷史建築保護利用試點做一些探索與嘗試,理順一些問題,解決一些障礙。
根據《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》:今年將公佈已認定的廣州市歷史建築保護責任人。全面完成三批566處歷史建築基本資訊的建檔工作。