企業自持增加租賃房供給還需配套政策跟進

作為北京增加住房租賃市場供給的創新手段， 企業自持用地自推出之日起就備受關注。 近期， 首個企業自持租賃住房專案——萬科“翡翠書院”進入展示期， 租金水準以及一次性支付方式引發熱議。 業內人士認為， 開發企業自持地塊發展租賃業務對於增加租賃住房供應、促進供應主體多元化具有積極意義， 首個自持專案的示範和帶動作用不言而喻， 同時也暴露出企業自持租賃住房面臨前期投入大、財務成本高、回報率低等難題。 目前來看， 通過企業自持促進住房租賃規模化發展， 還需及時跟進土地、稅收、金融等配套政策。

據瞭解， 萬科“翡翠書院”主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質租賃社區， 計畫2020年交付100套。 對於市場最為關注的租金定價和支付方式， 萬科公佈的方案是：提供90平方米三居和180平方米四居兩種戶型以及3-10年的租期選擇。 其中， 三居租金在每月1.5萬元—1.8萬元， 如果簽訂10年租期， 每年租金不變， 租戶需一次性支付全部租金。 也就是說， 租一套三居室10年， 按照1.5萬元的月租金計算， 需支付租金為180萬元。

相比周邊社區的租金水準， 該項目1.5萬元起的月租金顯得尤為扎眼， 加之最高可選擇十年一次性付清的支付方式， 讓萬科“翡翠書院”被媒體質疑“以租代售”， 違背了以企業自持增加租賃住房供應的政策導向。

對此， 北京萬科方面表示， 這是企業在兩難之下作出的選擇， 一方面是高房租遭遇市場接受度的考驗， 另一方面是開發企業面臨盈利的難題。 “‘翡翠書院’的定價是按照成本反推而來， 專案是在延用出售型土地價格和稅費、沒有金融解決方案支援的情況下開展運營的， 所以定價水準較高。 地價109億元加上建安成本和資金成本近50億元， 使得總投入達到160億元左右。 即便按照滿租的理想情況來算， 70年的投資收益率仍然不到3%， 如果期間重新裝修、空租， 企業很容易虧本。 ”北京萬科相關負責人表示。

事實上， 在2016年萬科競得該宗地塊之後， 大多數業內人士都不看好， 擔心做不到收支平衡。 目前， 企業重資產經營住房租賃業務回報率低是普遍現象。

業內人士指出， 當前我國住房租賃經營行業整體仍處於起步階段， 行業分類標準中專門針對“住房租賃經營”的分類尚未得到落實， 與其發展相關的土地、稅收、信貸等配套政策也較為滯後， 在北上廣深等房屋租售比相對較低的城市， 住宅物業租金年回報率較高的也只能達到2%左右， 而企業資金成本的年化利率是5%-8%， 企業很難盈利。

業內人士表示， 相比租金價格等供需雙方的市場化博弈結果， 主管部門更應該關注的是如何完善政策讓企業自持發展住房租賃的商業邏輯成立。 現階段， 通過企業自持推進住房租賃規模化發展， 還需及時跟進土地、稅收、金融等配套政策。

專家建議， 土地成本是影響住房租賃產品收益的最大因素。

出租與出售不同， 因而土地價格也應有所不同。 同時， 還應將集中新建或配建租賃住房作為住房供應和土地出讓的新方式， 納入住房發展規劃， 同時探索土地年租制， 租賃住房土地出讓收入繳納方式由一次性繳納70年改為按年繳納， 降低企業一次性投入成本。

此外， 面對不同租房群體的多樣化需求， 應當分類指導， 探索構建“低端有保障、中端有支持、高端靠市場”的住房租賃市場格局。 對於中低端租房需求， 應當給予相應的政策供給；對於高端租賃市場， 應當充分發揮市場資源配置作用和價格發現功能。

（責編：武亞東）